1、薹然甜毋，分tl。翎瓣熟麓》根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規(guī)定，房產稅在城市、縣城，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，有從僑計征與從租計征兩種方式。從價計征按房產原值一次減除Io％至30％后的余值為計稅依據稅率I2％(沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產棱定)從租計征以房產租金收入為計稅依據，稅率I2％。這些政策為房產稅的納稅籌劃提供了空間。筆者就此談幾點房產稅稅收籌劃技巧。一、利用房產稅的征稅范圍。進行籌劃政策依據，按照

2、《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規(guī)定房產稅在城市，縣城建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著，在這范圍之外的房產不用征收房產稅?！敦斦繃叶悇湛偩株P于，房產稅和車船使用稅幾十業(yè)務問題的解釋與規(guī)定靜(財稅地【f98713號)對征稅的房產范圍進行了明確：4房產。是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產。房屋是指有屋面和圍護結構(有培或兩邊有柱)能夠遮風避雨可供人們在其中生產，工作、學習、娛樂居住或儲藏物資的場32肘與魯計垃臺i20079所獨立于房屋之外的建筑物，如

3、圍墻、煙囪、水塔變電塔，油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池，玻璃暖房、磚瓦石灰窯以愛各種油氣罐等，不屬于房產。稅法規(guī)定，房產稅的征稅對象是房屋。企業(yè)自用房產依照房產愿值一獲減除1o％～50％后的余值接f2％的稅率計算繳納房產稅。房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿”固定資產”科日中記載的房屋原價。因此對于白用房產應納房產稅的籌劃應當緊密圍繞房產原值的會計核算進行只要在會計棱算中盡量把未納入房產稅征稅范圍的圍墻，煙囪，水

4、塔，變電塔，室外游泳池、地害，池，窯，罐等建筑單獨記賬就可把那些本不用繳納的房產稅節(jié)省下來。具體案例：華美公司在某內陸省借中等城市興囊工業(yè)固，工業(yè)圓區(qū)計劃除建造廠房、辦公用房外，還包括廠區(qū)圍墻、煙囪、水謄、變電塔，停車場、游泳池等建筑物，預計工程造價40000萬元人民幣，其中廠房辦公用房工程造價為25000萬元，其他建筑設施造價為I5000萬元。如果將這40000萬元都作為房產原值的話，華美公司從工業(yè)固建成后曲攻月超就應繳納房產稅，每年

5、需繳納房產稅(該省扣除比倒為j0％)=40000x(I一50％)X12％=336(萬元)。如果公司經過籌劃把除廠房、辦公用房外的建筑設施如停車場，游泳池等設拖都建成露天的，并且把這些獨立建筑物的造價同廠房辦公用房的造價分開單獨植算，則這部分建筑物的造價不計入房產原值，不用繳納房產稅。這樣華美公司每年可以少繳納I28【l5000(1—30％)f2％】萬元的房產稅。注意事項；《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》

6、(財稅[20051181號)就具備房屋功能的地下建筑的房產稅政策作了明確，即原來暫不征稅的具備房產功能的地下建筑，從2006年1月1日開始判入房產稅征稅范固商時明確；凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以夏完奎建在地面以下曲建筑、地下人時設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。新規(guī)定并沒有將所有的地下建筑都納入征稅范圍需oi萬方數(shù)據要征稅曲建筑必須符合房產的特征概念。財稅[2005】I81號文件對此作

7、了界定：具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構能夠遮風避雨可供人們在其中生產、經營、工作學習，娛樂，居住或儲藏物資的場所。與此不特的其他地下建筑，如地窖，池、窯、罐等仍束納入房產稅征稅范圍。二通過轉換自用地下建筑用途籌劃政策依據：按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規(guī)定房產稅依照房產原值一次減除1o％至30％后的余值計算繳納。房產稅依照房產余值計算繳納的稅率為12％，而財稅【2005】181號文對自用地下建筑提出了一個新概念，即。

8、應稅房產原值”。具體為：工業(yè)用造房產。以房屋原價的50％一60％作為應稅房產原值，應納房產稅的稅額=應稅房產原值【l一(Io％～50％)】X12％。商業(yè)和其他用途房產，以房屋原僑的70％一80％作為應稅房產原值應納房產稅的稅額=應稅房產原值X【l(1o％一30％)1x12％。確定計稅房產原值后，地下建筑的房產稅計算方法與原計算方法一致。由于白用房產用造不同計稅方式有異，實務中可以通過轉換地下建筑用速進行相應籌劃。注意事項：I，財稅[20

9、05】181號支調整的征稅對象是獨立建立的地下建筑，對于非獨立的與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下童、地下停車場，商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。因為按照會計制度規(guī)定。與地上房屋相連的地下建筑，原奉就是作為統(tǒng)一的房產原值計八臺計賬簿反映的這符合現(xiàn)行稅法的規(guī)定2、財稅[2005】18l號文規(guī)定了出租的地下建筑，必須按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。這點與原來的

10、政策規(guī)定和稅務部門實際的執(zhí)行情況也是相同的。三通過租賃和倉儲計稅方法差異籌劃政策依據：如前所速房產稅有從僑計征與從租計征兩種方式這兩種方式適用不同的計稅依據和稅率。對于房產擁有者，是租賃還是倉儲，具體可通過下列公式確定：假設某企業(yè)的房產原值為Y收取年租盤z所在地規(guī)定“從價計征。房產稅時的減除比例為^(^代表lo％一30％中任何數(shù)字)。那么從僑計征應繳房產稅Yx(1A)x12％。從租計征貝j應繳房產稅zx12％。當zx12％YX(1A)x

11、12％亦即Yz10(1A)時選擇從價計征合算，反之選擇從租計征合算，如果Yz=10(1^)時，則租賃或倉儲在房產稅籌劃上沒有多大意義納稅人僅就其它相關因素考慮即可。具體案例：甲公司為一內資企業(yè)，分別在^省和B省擁有一處閑置庫房，原值均為2000萬元凈值嗣是1600萬元?，F(xiàn)有乙公司擬承租甲公司在^省閑置庫房，丙公司擬承租甲公司在B省閑置庫房，初步商定年租金均為160萬元。其中^省規(guī)定從價計征房產稅的減除比例為jo％B省規(guī)定的減除比例為1o

12、％。經測算，甲公司冼定與乙公司簽訂倉儲合同而與丙公司簽訂財產租賃合同。理由如下：1，如果與乙公司簽訂財產租賃畚同(假設不考慮其它稅收問題)繳納的房產稅；l60x12％=I92(萬元)。如果甲公司與乙公司協(xié)商將房屋的租賃行為改為倉儲業(yè)務即由甲公司代為保管乙公司原堆備承租房屋后擬存放的物品，從而將原來的租盎收入轉化為倉儲收入。在此方案下房產稅可以從價計征，應繳納的房產稅=2000x(I一30％)x12％=188(萬元)。通過比較不難發(fā)現(xiàn)倉儲

13、形式比租賃形式減輕房產稅稅負24(192一I68)萬元。所以應與乙公司簽訂倉儲合同。2如果與百公司簽訂財產租賃合同(假設不考慮其它稅收問慝)繳納的房產稅=160x12％=192(萬元)。如果甲公司與丙公司簽訂的是倉儲保管合同，在此方案下房產稅從價計征時的減除比例為10％，應繳納的房產稅一2000(1一lo％)X12％=216(萬元)。兩者相比較采用倉儲方式將增加房產稅稅負24(216l92)萬元。所以應與丙公司簽訂租賃合同。從上面分析可

14、知：I、如果甲公司雨處房產所在省份規(guī)定的減除比例均為20％則采用倉儲方式應繳納納房產稅=2000x(1—20％)j2％=192(萬元)，采用租賞方式應繳納的房產稅=l6012％=I92(萬元)此時便不存在房產稅節(jié)稅問趣。2、如果企業(yè)所擁有房產所在省份規(guī)定的減除比例低于20％，則倉儲方式應繳納的房產稅高于對外租賃，宜實行租賞形式。3，如果企業(yè)所擁有房產所在省份規(guī)定的減除比例高于20％則倉儲方式應繳納的房產稅低于對外租賃應繳納的房產稅，宜采

15、用倉儲方式。注意事項：租賃與倉儲是兩十完全不同的概念，到底簽訂何種合同最終取決于合同雙方出于各自利益考慮的結果。對于甲公司來說，租賃只要提供空庫房就可以了存放商品的安全問題由乙企業(yè)自行負責。而倉儲則需對存放商品的安全性負責，為此甲公司必須配有專門的倉儲管理人員，添置有關的設備設施，從而會相應增加人員工資和經費開支。如果存放物品發(fā)生失竊，霉爛甲企業(yè)還存在賠償對方損失的風險。假如扣除這些開支后，甲公司仍可取得較可觀的收益剮采用倉儲方式無疑是