1、我國(guó)的承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)特指房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。它打破了民法平等賦權(quán)的原則，表現(xiàn)為一種民事特權(quán)。近年來(lái)，隨著我國(guó)住房制度改革和二級(jí)住房市場(chǎng)的開(kāi)放，房屋買(mǎi)賣(mài)日益普遍，房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)引發(fā)的問(wèn)題日漸突出，產(chǎn)生了大量糾紛。本文對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度從批判和反思的角度進(jìn)行了研究，通過(guò)法理基礎(chǔ)、價(jià)值功能、司法實(shí)踐等三方面對(duì)該制度的合理性進(jìn)行探討。本研究分為四個(gè)部分： 第一章“承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的形成”。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度是一項(xiàng)

2、具有悠久歷史傳統(tǒng)的法律制度，在世界上專(zhuān)門(mén)采用房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度保護(hù)承租人利益的國(guó)家有德國(guó)、越南和我國(guó)。其原因在于戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)等因素造成房屋奇缺，為保護(hù)作為弱勢(shì)群體的承租人的居住權(quán)而形成的特殊制度。因此，房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度是特定歷史條件下國(guó)家政策干預(yù)的產(chǎn)物，其價(jià)值取向在于解決民眾的居住問(wèn)題，給民眾更多的機(jī)會(huì)獲得穩(wěn)定的居住權(quán)，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。 第二章“承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度根基不在”。從法理角度來(lái)看，房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

3、制度具有不合理性。第一，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度形成基礎(chǔ)已不存在，該制度的立法背景已經(jīng)完全改變，其適用基礎(chǔ)已經(jīng)動(dòng)搖。第二，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度違背了契約自由原則，在保護(hù)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)利益的同時(shí)，犧牲了出租人與第三人自由選擇權(quán)利。第三，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度對(duì)出租人以及第三人利益保護(hù)缺失。一方面，出租人的自由處分權(quán)受限，另一方面，房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)權(quán)利主體范圍過(guò)廣，在一定程度上剝奪了第三人購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 第三章“承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度價(jià)值功

4、能的錯(cuò)位”。一項(xiàng)法律制度的確立，必然反映立法者對(duì)該制度價(jià)值的認(rèn)識(shí)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度主要是對(duì)出租人所有權(quán)自由處分的一種限制，以犧牲出租人(出售人)和第三人(買(mǎi)受人)的利益為代價(jià)，換取對(duì)承租人利益特殊保護(hù)。究其原因是房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度價(jià)值取向所決定的。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的價(jià)值功能包括公平價(jià)值、效率價(jià)值、秩序價(jià)值。然而，該制度的價(jià)值功能在現(xiàn)實(shí)中卻呈現(xiàn)錯(cuò)位現(xiàn)象，不僅難以發(fā)揮其作用，反而有損公平價(jià)值，阻礙效率價(jià)值實(shí)現(xiàn)，維護(hù)秩序成為空想。

5、 第四章“承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的實(shí)踐障礙”。從我國(guó)立法來(lái)看，不僅法律規(guī)范的條文較少，且法律規(guī)定很籠統(tǒng)，欠缺可操作性，因而房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度保護(hù)承租人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)存在嚴(yán)重障礙。主要體現(xiàn)在：“同等條件”難以界定、“行使期限”界定不清和“房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效”的規(guī)定極不合理。與此同時(shí)，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度本身具有脆弱性，導(dǎo)致承租人無(wú)法實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。出租人可以通過(guò)解除房屋租賃合同、與第三人串通抬高價(jià)格、假贈(zèng)與等方式規(guī)避法律，導(dǎo)致承租人無(wú)法行使