1、本文對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度下對(duì)業(yè)主自治組織法律性質(zhì)，內(nèi)、外法律關(guān)系進(jìn)行了探討，以完成現(xiàn)代物業(yè)管理從“以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為中心”向“以業(yè)主自治組織為中心”轉(zhuǎn)移的重要轉(zhuǎn)變。本研究分為三個(gè)部分： 第一章從分析建筑物區(qū)分所有權(quán)入手。因?yàn)楝F(xiàn)代建筑物在物理構(gòu)造上分為專有部分與共用部分，以致形成一種新型的復(fù)合性物權(quán)-建筑物區(qū)分所有權(quán)?，F(xiàn)代法學(xué)理論認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)三種權(quán)利構(gòu)成。要正確、全面地理順建筑物物區(qū)分所

2、有權(quán)人之間的共同關(guān)系以及把握業(yè)主自治立法的總體趨勢(shì)，核心是理解物權(quán)性和人法性相融合、權(quán)利和義務(wù)相結(jié)合的成員權(quán)，而非其他兩種物權(quán)。 第二章從分析業(yè)主自治組織的問題及起因入手。我國(guó)業(yè)主自治組織制度的主要問題：一是組織架構(gòu)和運(yùn)作方式的混亂。將業(yè)主自治組織的內(nèi)部管理機(jī)關(guān)與業(yè)主自治組織本身相混淆，將業(yè)主委員會(huì)的代表關(guān)系與代理關(guān)系相混淆，且又缺乏權(quán)利制衡和監(jiān)督約束機(jī)制從而使得業(yè)主自主組織難以科學(xué)、高效、安全地運(yùn)作和行使職能。二是業(yè)主自治組織

3、的法律地位不明確。業(yè)主自治組織的人格之爭(zhēng)歷來已久，但是我國(guó)的立法對(duì)此問題一直采取回避的態(tài)度。在理論界和司法實(shí)踐活動(dòng)中我國(guó)普遍認(rèn)可業(yè)主自治組織是無權(quán)利能力社團(tuán)，在訴訟法上，可以具有部分訴訟權(quán)利能力，可能成為訴訟主體。但這不僅在法理上造成了實(shí)體法與程序法相悖的局面，形成了民事權(quán)利能力與訴訟權(quán)利能力相分離的狀況。也難以在物業(yè)管理中保障、體現(xiàn)業(yè)主自治。三是業(yè)主自治組織的資金難獲支持。一個(gè)組織的正常運(yùn)行離不開金錢財(cái)產(chǎn)要素。但我國(guó)由于缺乏完善的業(yè)主