1、本文首先構(gòu)建了房價影響地方政府舉債的數(shù)理模型，僅考慮到兩個部門—一房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府，地方政府通過土地抵押舉借債務(wù)，房價的變動引致地價變動，進(jìn)而影響地方政府舉債規(guī)模。然后，構(gòu)建了地方政府舉債影向房價的數(shù)理模型，考慮了地方政府、工業(yè)生產(chǎn)部門、房地產(chǎn)開發(fā)商及居民四類主體，這四類主體利益不一致，且具有不同的目標(biāo)函數(shù);地方政府舉債用于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)，從而影響到居民收入水平和住房需求，進(jìn)而導(dǎo)致了房價的變動。接著運用中國30個省份2010-

2、2015年的相關(guān)面板數(shù)據(jù)，通過面板格蘭杰因果檢驗，驗證了兩者互為因果的關(guān)系。地方政府債務(wù)規(guī)模上漲顯著地促進(jìn)房價水平增長，而房價水平的上漲反過來又會促進(jìn)地方政府債務(wù)規(guī)模增長。一方面，伴隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，房價上升導(dǎo)致地價持續(xù)上漲，地方政府獲得土地財政收入增加，更容易通過土地抵押舉債，導(dǎo)致債務(wù)規(guī)模的升高;另一方面，地方政府將債務(wù)用于滿足工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)展需求，產(chǎn)生了居民的住房需求缺口，推高了房價，又促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮。
　　其

3、次，分析了中國住房市場的需求狀況，結(jié)果表明:1、需求與供給相互作用可以較好地解釋中國城鎮(zhèn)住房價格。人均收入和土地成本是影響住房價格和存量的重要因素。住房價格與人均收入、土地成本顯著正相關(guān);購買住房在居民資產(chǎn)配置中占據(jù)較大比重，基于通脹保值的預(yù)期，居民收入上漲時更偏向于增加住房持有量，這可以解釋住房市場“價漲量增”的現(xiàn)象;土地成本是住房主要成本之一，土地價格升高導(dǎo)致住房價格升高。住房存量與人均收入、土地成本顯著正相關(guān);居民人均收入上漲時，

4、更偏向于增加住房持有量;而越是地區(qū)的核心區(qū)域，土地價格越高，區(qū)位優(yōu)勢越明顯，房地產(chǎn)商預(yù)期獲得的利潤越高，出于追逐利潤的動機，開發(fā)住房的意愿增強，企業(yè)會增加住房供給，住房存量上升;2、城鎮(zhèn)住房的需求價格彈性系數(shù)介于-0.8945至-0.6024，供給價格彈性系數(shù)介于0.1297至0.2099，供給價格彈性小于需求價格彈性說明需求對價格變動比供給更敏感，表現(xiàn)為中國房地產(chǎn)市場存在需求過剩的局面。中國正處于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，收入的快速增長和

5、城鎮(zhèn)新增人口的急劇膨脹是驅(qū)動住房需求增加、房價上漲的核心因素，需求的釋放速度快、釋放規(guī)模大，而供給釋放則存在滯后，從而導(dǎo)致中國城鎮(zhèn)住房市場存在較大的需求缺口。
　　再次，基于中國房地產(chǎn)市場存在需求缺口的角度，本文分析了地方政府舉債對房價的影響機制，結(jié)果表明:1、地方政府債務(wù)對房價存在顯著的正向影響。房地產(chǎn)市場繁榮最重要的推動力就是政府主導(dǎo)的大規(guī)?；ㄍ顿Y和政府項目。在預(yù)算軟約束和政績競爭競標(biāo)賽的模式下，地方政府舉債一定程度上彌補了

6、地方財力不足，并有效保障了地方經(jīng)濟社會發(fā)展的資金需求，加快了地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，支持經(jīng)濟快速發(fā)展，滿足工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展的同時，產(chǎn)生了居民的住房需求缺口，進(jìn)而促進(jìn)了房價的上漲。采用預(yù)算內(nèi)財政收入、土地財政分別作為地方政府債務(wù)的工具變量、代理變量進(jìn)行回歸分析，發(fā)現(xiàn)這一結(jié)論是穩(wěn)健的。2、不同地區(qū)地方政府債務(wù)對房價的影響存在顯著差異，住房供給過剩地區(qū)的地方債系數(shù)小于需求過剩地區(qū)，這可能與各地區(qū)地方債用途、經(jīng)濟發(fā)達(dá)程度有關(guān)。與此同時，不同地區(qū)地方

7、債對工業(yè)經(jīng)濟水平均也存在顯著差異，住房供給過剩地區(qū)的地方債系數(shù)大于需求過剩地區(qū)。這可能是由于地方債的用途差異造成的，需求過剩地區(qū)地方債更多用于城鎮(zhèn)化建設(shè)而滿足居民的住房需求，生態(tài)居住環(huán)境的改善使得居民的住房需求進(jìn)一步增強;而供給過剩地區(qū)地方債更多用于工業(yè)化發(fā)展，從而對工業(yè)經(jīng)濟的影響程度更強，對住房市場的推動作用強度不深。
　　最后，基于土地財政的角度，本文將房價、土地財政和地方政府債務(wù)納入同一經(jīng)濟系統(tǒng)，分析了房價對地方政府債務(wù)的作

8、用機制，結(jié)果表明:1、房價上漲促進(jìn)土地出讓收入、與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收收入增加，導(dǎo)致土地財政增收。2、土地財政對地方債規(guī)模具有顯著的正向影響。銀行貸款是地方政府舉債的主要形式，土地財政收入越高，地方政府通過土地抵押越容易獲得銀行貸款，間接導(dǎo)致債務(wù)規(guī)模升高。3、土地財政是聯(lián)結(jié)房價和地方政府債務(wù)的中間變量，在控制其他影響因素后，房價對地方債的直接影響仍然顯著為正，這一結(jié)果經(jīng)面板VAR分析后仍然是穩(wěn)健的，說明房價通過影響土地財政進(jìn)而影響地方政府舉

9、債。房地產(chǎn)市場的繁榮伴隨著土地財政增收，地方政府通過土地抵押更容易獲得銀行貸款，導(dǎo)致債務(wù)規(guī)模升高。且不同地區(qū)房價對地方債的影響存在差異，中西部的房價彈性系數(shù)遠(yuǎn)低于東部地區(qū)。各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平不同，吸引要素流入的能力存在差異，市場發(fā)育程度也不同。東部地區(qū)更易受市場因素影響，當(dāng)?shù)馗邼q的房價是引發(fā)這些省份債務(wù)規(guī)模不斷增長的重要原因。中西部地區(qū)相對來說更易受政策因素影響，相對而言，地方政府債務(wù)對房地產(chǎn)市場波動不敏感。
　　據(jù)此，本文建議地

10、方政府債務(wù)治理和房價調(diào)控需“雙管齊下”。一方面，地方政府應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識地方政府債務(wù)對房價的重要影響。地方政府債務(wù)在相當(dāng)程度上與房價存在“正反饋”的作用，房價持續(xù)上漲加大了房地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險，而一旦房價大幅下跌，地方政府償債壓力上升可能引發(fā)債務(wù)危機，應(yīng)密切關(guān)注地方債規(guī)模的變化;同時，地方政府在安排新增債務(wù)時應(yīng)因地制宜，不可盲目照搬其他地區(qū)的經(jīng)驗。另一方面，地方政府應(yīng)嚴(yán)控房地產(chǎn)市場泡沫風(fēng)險，防范債務(wù)危機爆發(fā)，并根據(jù)不同區(qū)域市場供需特征，制定更為