1、房地產行業(yè)是一種綜合性產業(yè)，包含了房地產開發(fā)、建設、管理等一系列的經濟活動，為我國經濟的發(fā)展做出了很大的貢獻。對于房地產來說資金就像生命之源，缺少了資金房地產的開發(fā)項目將無法進行。房地產行業(yè)對于我國國民經濟發(fā)展具有巨大的推動作用，主要是以房地產行業(yè)的資本化程度來衡量房地產行業(yè)成熟程度?？墒悄壳拔覈康禺a行業(yè)的發(fā)展受到很多問題的影響，例如行業(yè)融資渠道比較單一，資金主要依靠銀行貸款等，這些因素都不利于房地產行業(yè)的發(fā)展。而且近年來國家頒布出了

2、多項金融政策用來減少房地產企業(yè)的信用貸款，并且對房地產行業(yè)的融資渠道也采取了很多方法進行嚴格限制，這使得房地產行業(yè)進入了融資困境，面對信貸收緊，融資困難等問題，私募房地產基金開始出現較快的發(fā)展和壯大，這也是中國資本市場發(fā)展的必然趨勢。
　　針對政府出臺的金融政策，房地產行業(yè)面臨了融資困境，這無形之中推動了私募房地產基金的快速發(fā)展，在2010年之前，我國基金行業(yè)只有20多只人民幣房地產基金，市場規(guī)模只有100億元左右；而到了2013

3、年底，國內人民幣房地產基金市場就應運建立了206家專業(yè)的基金管理機構，437只私募房地產基金，超過4000億的總管理資金規(guī)模。每年的增長超過100％。
　　雖然近年來中國的私募房地產基金迅猛發(fā)展，可是它還是處于起步階段，政府對于國內的私募基金有關的管理制度還不是很健全，法律法規(guī)還不完善，存在著監(jiān)管空白。由于監(jiān)管的缺失，這個新型的投資方式正慢慢暴露出它所存在的問題。2014年發(fā)生海滄資本老板跑路事件引出了這一問題，令私募房地產基金未

4、來的發(fā)展之路蒙上了一層陰影。
　　在此背景下，為了該行業(yè)的健康發(fā)展，研究私募房地產基金的業(yè)務模式，分析現象背后產生的問題顯得尤為重要。上海W私募房地產基金公司作為行業(yè)內重要的一員，其在發(fā)展過程中存在的問題具有一定的代表性。本文通過對上海W私募房地產基金公司已成立基金進行投資的項目分析，運用NPV和IRR財務決策模型，揭示投資項目存在的問題及風險，從而對公司類資金池業(yè)務模式產生重大影響，令公司陷入龐氏騙局中。這將對整個行業(yè)產生較為負