1、2008年以來,中國大城市房價持續(xù)不斷上漲,政府陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,從“國十一條”、“國四條”、“國十條”、“新五條”、“新國八條”,到“國五條”,充分顯示出政府調(diào)控房價的決心。十八屆三中全會提出了新城鎮(zhèn)化概念,即以人口城鎮(zhèn)化為核心,提高城市公共服務均等化,使城市成為人適宜居住的居所,確保農(nóng)民融入并轉化為市民。由此可見,抑制房價過快增長已經(jīng)成為事關民生大計、社會穩(wěn)定的問題。
　　2014年中國政府工作報告聚焦升級住房保

2、障機制,即將以往的政策調(diào)控房價的“臨時抱佛腳”的短期應急措施逐步轉變?yōu)檎咝宰》客度谫Y機制、工具創(chuàng)新和大力發(fā)展保障房的長效調(diào)控機制,為保障房建設提供長期、穩(wěn)定的資金支持,從根本上解決中低層收入者的住房問題。四川率先出臺政策,劃撥全省30％公租房專供農(nóng)民工。北京也出臺了取消公租房申請戶籍限制的政策。但是,公租房建設存在投資期長、投資額巨大、融資渠道單一的問題,加重了政府的財政負擔,資金短缺問題急待解決。國外政府在公租房及公共基礎設施建設中

3、廣泛地采取創(chuàng)新型融資工具,例如REITs、PPP等,使保障房建設效率更高、融資渠道更加多元化。除了依靠中央政府財政支持,北京市政府在公租房建設中也應采取PPP與REITs結合的創(chuàng)新型融資工具,將社會資金引入公租房建設,并確保民間資本從中獲得穩(wěn)定收益,從而形成公私合作、雙贏的公租房融資、建設、運營良性循環(huán)。
　　本文共分為五部分。第一部分是引言,說明了本文的研究背景與意義、研究思路與方法、文獻綜述、創(chuàng)新及不足;第二部分介紹了REIT

4、s的概念、特點及分類,并分析了美國、新加坡及香港REITs的發(fā)展狀況、運營模式、法規(guī)、特點,并提出可借鑒的經(jīng)驗;第三部分研究了公租房的特點及優(yōu)點、傳統(tǒng)融資渠道的不足以及北京公租房的發(fā)展現(xiàn)狀及相關政策;第四部分通過分析我國房地產(chǎn)信托計劃、銀監(jiān)會及證監(jiān)會的兩套方案、國投瑞銀上海虹口區(qū)公租房REITs研究了REITs應用于公租房項目中的可行性,并就REITs在北京公租房建設中的應用進行了設計,涉及REITs的類型選擇、組織形式、運行方式、運營