1、近年來，我國房地產業(yè)在高速發(fā)展的過程中遭遇融資瓶頸，而另一方面，國內蘊藏著巨大的民間資本卻缺乏高效回報的投資出口。作為能同時有效解決上述兩大癥結的利器，REITs在中國的崛起將是中國房地產業(yè)和資本市場發(fā)展的必然趨勢，因而也備受國內業(yè)界的期待。鑒于此，積極、充分地做好REITs研究這門功課對于促進我國房地產業(yè)發(fā)展具有重要的理論及現實意義。 而但凡金融投資品，風險管理往往是影響其回報的決定性因素。REITs作為一種房地產證券化產品，

2、本身所蘊含的風險因素更具特殊性和復雜性——兼具了房地產業(yè)、資本市場和基金運作過程中的多重風險，因此其風險管理研究也絕非一般的投資基金的風險管理體系所能代替。正是立足于此，本文試圖對REITs中的風險管理——這一目前缺乏系統研究卻又至關重要的問題作出討論，以此希望能對國內的REITs探索起到拋磚引玉的作用，繼而為國內REITs的早日引進夯實基礎。 本文采用層層遞進的方法進行論述。除去第一章緒論外，中心部分共分為四個章節(jié)：

3、第二章“REITs概述”，從三個方面對REITs作了綜述。首先，對REITs的概念和類型進行了相關界定；其次，分析了REITs與股票債券、抵押貸款證券及證券投資基金等相關產品之間的異同，并對REITs的獨特優(yōu)勢及其局限予以分別闡述；最后，介紹了全球REITs“以美國為中心，亞洲為新興市場”的發(fā)展現狀，并且列表比較了美國與亞洲REITs模式中的區(qū)別。 第三章“REITs風險的識別與評估”，根據REITs的特性全面而系統地將其風險因

4、素進行了分類識別，并輔以數學模型對其中的重要因素進一步加以相應的量化分析。由于REITs作為一種特殊的房地產證券化產品，一方面受到房地產業(yè)本身和資本市場的雙重風險所帶來的一系列不確定因素的影響，另一方面又面臨著基金運作管理過程中的諸多隱患，因此本文把REITs風險分為投資風險和運作風險兩大類。其中，投資風險包括市場風險、流動性風險、規(guī)模風險和房地產質量下降的風險，運作風險則包括委托—代理風險、經營風險和財務風險。在對風險進行定量分析時，

5、文章按照證券投資組合理論和資本資產定價模型兩種思想中所應用的風險劃分方法將REITs風險分為系統風險和非系統風險，繼而應用統計學原理分別加以量化。 第四章“REITs投資風險控制體系”，針對REITs中的投資風險因素，探索構建REITs投資決策機制、實施REITs投資風險管理的途徑與方式。雖然REITs投資風險中的大部分因素是客觀存在的，但我們可以通過判斷風險發(fā)生的概率以及優(yōu)化決策、風險預警等各種方法和技術來回避風險或控制風險發(fā)

6、生后的受損程度，從而在與風險搏擊中實現穩(wěn)定的收益。文章按照控制論的方法對REITs投資風險分為事前、事中兩個階段加以逐步控制。事前控制主要是在對市場進行盡職調查研究的前提下，輔以蒙特卡洛風險仿真分析法的數學模型，制定出最優(yōu)的投資決策，從而把投資風險在投資行為伊始就降至最低。事中控制則是力求在投資過程中，將可能發(fā)生的風險損失控制在最低程度。這就需要對投資的物業(yè)實施完善的戰(zhàn)略管理，并進行實時監(jiān)控，從而保證其持續(xù)的租金收益。此外，投資過程中還

7、需要盡可能地設法吸引如養(yǎng)老基金、保險基金等大型機構投資者的加入，從而有效控制REITs股票市場波動的風險，保證投資者的收益。最后，建立健全的市場風險預警系統則是對整個投資過程風險控制的有力保障。 第五章“REITs運作風險管理機制”，提出了REITs管理者的經營策略以及治理REITs投資者與管理者之間利益沖突的防范和化解對策。管理者的管理能力和決策水平對REITs的風險/收益影響起著決定性的作用，管理者必須采取合理的經營策略，從

8、而使REITs公司的運作風險掌握在可控范圍之內。此外，對于委托—代理風險，須從投資者與管理者利益的內部治理和外部監(jiān)管兩方面采取行動。前者首先從對管理者的激勵入手，利用與績效掛鉤的薪酬制度，或是讓管理者作為發(fā)起人持有公司的一部分股份，從而制衡管理者的自利動機。其次，須設定合理的董事會結構。因為董事會的有效監(jiān)督，是解決投資者和管理者之間代理問題的主要渠道，而其中所設立的外部獨立董事是否能做到克盡職守，更將對REITs的業(yè)績表現起到至關重要的