1、近年來(lái)，各地城中村改造的步伐明顯加快，個(gè)別城市已經(jīng)完成了大部分或者基本完成了城中村改造。城中村改造使城市的面貌煥然一新，改善了城市生活環(huán)境，更為重要的是，提高了城市土地的集約度，有利于緩解日趨緊張的人地矛盾。但是，城中村改造非常復(fù)雜，它不僅是城市發(fā)展的除舊布新問(wèn)題，更是一次由土地增值帶來(lái)的巨額社會(huì)財(cái)富的再分配問(wèn)題。城中村改造關(guān)系到方方面面的利益，其中沖突最為激烈的就是拆遷者與被拆遷者之間的利益之爭(zhēng)。土地增值收益的合理分配，不僅可以保護(hù)農(nóng)

2、民合法權(quán)益，而且能夠提高其對(duì)政策實(shí)施的接受程度和配合力度，這對(duì)提高居民搬遷后生活水平，保障居民安居樂(lè)業(yè)和促進(jìn)城中村改造，提升城市整體形象，構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。
　　本文以地租理論、地價(jià)理論、城市土地增值理論和征地補(bǔ)償理論為指導(dǎo)，以洛陽(yáng)市三個(gè)比較典型的城中村改造實(shí)例為研究對(duì)象，通過(guò)實(shí)地調(diào)研，分析城中村改造三個(gè)主體——政府、村民、開(kāi)發(fā)商在土地增值收益分配中存在的問(wèn)題及產(chǎn)生的原因，并提出相應(yīng)對(duì)策建議。主要研究結(jié)論如下:

3、
　　(1)2009年，洛陽(yáng)市城中村改造工程啟動(dòng)，全市76個(gè)城中村中37個(gè)開(kāi)始進(jìn)行改造。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010-2012年累計(jì)完成拆遷面積1067萬(wàn)平方米。本文研究的三個(gè)實(shí)例——西小屯、東澗溝、瞿家屯共計(jì)投入改造資金65億元，總占地面積74.6萬(wàn)平方米，總拆遷面積102.5萬(wàn)平方米，涉及2000余戶，村民近萬(wàn)名。三個(gè)村目前均處于拆遷改造階段，村民已在外租住3-4年，安置房尚未建成。
　　(2)當(dāng)前，參與城中村土地增值收益分配的三個(gè)

4、主體是政府、開(kāi)發(fā)商、城中村居民。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，是通過(guò)土地出讓金和收取的各項(xiàng)稅費(fèi)扣除掉給村民的安置費(fèi)用來(lái)獲取收益;對(duì)于開(kāi)發(fā)商，通過(guò)對(duì)城中村土地進(jìn)行拆遷改造，然后在平整后的土地上建造住宅、商業(yè)等形式的地產(chǎn)出售，出售獲得的收益扣除向政府繳納的土地出讓價(jià)款及各項(xiàng)稅費(fèi)、建筑成本、人工成本、金融成本等，余下的即為開(kāi)發(fā)商通過(guò)城中村改造這一過(guò)程獲得的純收益，亦即開(kāi)發(fā)商享受到的土地增值收益;而對(duì)于城中村土地原使用者村民來(lái)講，補(bǔ)償?shù)淖≌娣e是應(yīng)得的，不屬于

5、收益，故他們獲得的安置費(fèi)用幾乎是他們獲得的所有的土地增值收益，安置費(fèi)用包括村民的過(guò)渡費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、社會(huì)保障費(fèi)用等。
　　(3)政府和開(kāi)發(fā)商出于自身利益最大化的驅(qū)使，使村民享受的收益比例過(guò)低。根據(jù)估算，土地增值收益在政府、開(kāi)發(fā)商、村民之間的的分配比例約為22.3∶10.3∶1，村民的收益僅占政府的4.48％、開(kāi)發(fā)商的9.71％。土地增值收益絕大部分被政府和開(kāi)發(fā)商分享，嚴(yán)重?fù)p害了村民的利益和城中村的土地發(fā)展權(quán)。另外，城中村的土地增值