1、房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱，屬于典型的資本密集型行業(yè)，與其他行業(yè)相比，具有資金需求量大和資金周轉(zhuǎn)周期長的特點，對房地產(chǎn)金融市場具有很強的依賴性。
　　目前，我國正處在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期，強化了對內(nèi)需的支持，商業(yè)地產(chǎn)作為服務(wù)業(yè)的發(fā)展平臺，其需求規(guī)模隨之增加。同時我國城市化的快速推進也將為商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供廣闊的空間。相對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)—銷售模式所取得的一次性收益，商業(yè)地產(chǎn)持有—經(jīng)營模式能帶來更大的利潤，包括持續(xù)經(jīng)營取得

2、的租金收入，資產(chǎn)價格升值和土地升值取得的雙重利潤以及商業(yè)品牌所帶來的溢價。因此，以經(jīng)營為目標的商業(yè)地產(chǎn)在我國迅速發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要分支。
　　我國商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時，也衍生出了諸多問題，例如：用住宅的思維開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、忽視運營階段的管理及商業(yè)與地產(chǎn)相分離等。導(dǎo)致這些問題的最根本原因在于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力大，同時缺乏能夠支持商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一經(jīng)營的專業(yè)管理的資本平臺。為了保證我國商業(yè)地產(chǎn)的長期可持續(xù)性發(fā)展，需要從

3、融資上來尋找解決問題的途徑。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是上世紀60年代起源于美國的金融創(chuàng)新工具，在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域起到重要的作用，尤其對于商業(yè)地產(chǎn)，通過發(fā)行REITs，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以獲得穩(wěn)定的資金來源，有利于長期的可持續(xù)性發(fā)展。
　　該論文首先對商業(yè)地產(chǎn)的概念和運作特點進行了深入的研究，明確了商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢是向著持有—經(jīng)營模式發(fā)展，然后，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，探析了商業(yè)地產(chǎn)的階段性投融資特點。即商業(yè)地產(chǎn)存在著兩

4、個差別較大的階段，分別是以現(xiàn)金流出為主的開發(fā)—建設(shè)階段和以現(xiàn)金流入為主的持有—經(jīng)營階段。接下來，在理論分析的指導(dǎo)下，該論文又對我國商業(yè)地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)、狀況和在融資中存在的問題進行了分析研究。我國商業(yè)地產(chǎn)融資主要存在著融資渠道單一，過度依賴銀行信貸，缺少針對商業(yè)地產(chǎn)特點的融資方式等問題。因此，為了保證我國商業(yè)地產(chǎn)健康可持續(xù)性發(fā)展，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的融資規(guī)律，亟須建立一個能正確指引商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向，真正滿足商業(yè)地產(chǎn)融資需求的融資模式。
　

5、　最后，通過學(xué)習(xí)借鑒REITs在國外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗，在論證了我國商業(yè)地產(chǎn)采用REITs融資方式可行的基礎(chǔ)上，主要結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)—建設(shè)階段和持有—經(jīng)營階段的階段性融資特點，以REITs的基本運作流程為切入點，從REITs的成立階段、籌資階段、投資階段、管理階段、收益分配階段及退出等階段，具體分析REITs的組織結(jié)構(gòu)、運作模式、資金募集方式、投資范圍和收益分配等方面，然后提出現(xiàn)階段我國商業(yè)地產(chǎn)投資信托基金（REITs）階段性融資模式，