1、房地產(chǎn)是我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)生活中最熱門的話題之一,長(zhǎng)期居高不下的房?jī)r(jià)成為影響社會(huì)穩(wěn)定和人民群眾生活質(zhì)量的重要因素,如何調(diào)控房?jī)r(jià)、有效改善廣大人民群眾的居住和生活條件,成為各方關(guān)注的焦點(diǎn),而物業(yè)稅的開(kāi)征被認(rèn)為是控制房?jī)r(jià)、解決我國(guó)房地產(chǎn)各種問(wèn)題的有效措施之一。此外,自我國(guó)分稅制改革以來(lái),中央財(cái)力日漸雄厚,而地方政府財(cái)力增速遠(yuǎn)低于中央,造成財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配,地方稅體系缺乏主體稅種,這自然也成為開(kāi)征物業(yè)稅的客觀需要。2003年,在中央十六屆三中全會(huì)上通

2、過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決議》中首次出現(xiàn)了“物業(yè)稅”的提法,隨著近年來(lái)我國(guó)商品房銷售價(jià)格的快速上漲,在我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的呼聲日益高漲;但在功能定位和具體的稅制設(shè)計(jì)上,各方意見(jiàn)不一(近期學(xué)界研究和媒體報(bào)道中多改用“房產(chǎn)稅”這一名稱,為與前期研究保持一致,論文中仍使用“物業(yè)稅”這一名稱,特此說(shuō)明)。論文正是以這一現(xiàn)狀為研究切入點(diǎn),借鑒國(guó)內(nèi)外研究成果,充分結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況,就物業(yè)稅的功能定位與稅制設(shè)計(jì)問(wèn)題展開(kāi)研究。<

3、br>　　論文首先介紹開(kāi)征物業(yè)稅的現(xiàn)實(shí)背景,即我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高,投資規(guī)模過(guò)大、結(jié)構(gòu)不合理,房地產(chǎn)市場(chǎng)亟需規(guī)范。然后通過(guò)對(duì)財(cái)產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等相關(guān)概念的梳理,得出了物業(yè)稅的基本定義,為下文的研究奠定了基礎(chǔ)。
　　在對(duì)國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行整理和綜述的基礎(chǔ)上,論文首先從理論方面分析了物業(yè)稅的開(kāi)征對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和財(cái)政收入的影響。關(guān)于物業(yè)稅開(kāi)征對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的分析主要通過(guò)對(duì)市場(chǎng)需求和供給變化的分析實(shí)現(xiàn),論文認(rèn)為物業(yè)稅的開(kāi)

4、征有可能引起供給的增長(zhǎng)和需求的下降,并通過(guò)一般均衡模型分析,認(rèn)為物業(yè)稅的開(kāi)征將使房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格出現(xiàn)下降趨勢(shì)。對(duì)于財(cái)政收入影響的分析主要通過(guò)物業(yè)稅對(duì)于財(cái)政收入積極和消極兩方面的影響實(shí)現(xiàn),論文認(rèn)為物業(yè)稅的開(kāi)征將為地方政府帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源,使地方財(cái)政擺脫對(duì)土地出讓金的依賴,但短期內(nèi)土地出讓金收入的下降也有可能對(duì)地方財(cái)政收入造成消極影響。
　　為檢驗(yàn)理論分析成果,論文通過(guò)對(duì)各類相關(guān)數(shù)據(jù)的實(shí)證分析,具體測(cè)算了物業(yè)稅的開(kāi)征對(duì)于房

5、地產(chǎn)價(jià)格和財(cái)政收入的影響程度。論文首先將我國(guó)目前直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的五種稅收(房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅)作為計(jì)量分析中物業(yè)稅的替代,對(duì)于物業(yè)稅稅負(fù)與房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行實(shí)證分析,通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)物業(yè)稅稅負(fù)與房地產(chǎn)交易價(jià)格存在較顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系,證明了物業(yè)稅可以實(shí)現(xiàn)其調(diào)控房?jī)r(jià)功能的結(jié)論。在分析物業(yè)稅籌集財(cái)政收入的功能時(shí),論文依據(jù)山東省“十二五”規(guī)劃目標(biāo)及論文中稅制設(shè)計(jì)部分對(duì)于稅率的研究結(jié)果,計(jì)算了到2015年

6、山東省物業(yè)稅收入可能達(dá)到的規(guī)模,并計(jì)算了其在地方財(cái)政收入中所占的比重,通過(guò)分析,本文認(rèn)為物業(yè)稅完全具備成為地方主體稅種的能力,物業(yè)稅的開(kāi)征將為地方政府帶來(lái)穩(wěn)定豐富的財(cái)政收入來(lái)源。
　　論文接下來(lái)對(duì)相關(guān)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了比較和借鑒,主要介紹了美國(guó)、英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家及中國(guó)的香港、臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行的物業(yè)稅或相應(yīng)稅種的有關(guān)情況,著重研究了這些國(guó)家和地區(qū)物業(yè)稅的功能定位與開(kāi)征后產(chǎn)生的實(shí)際效應(yīng),以期對(duì)中國(guó)物業(yè)稅的功能定位提供借鑒,并通過(guò)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)證

7、明了通過(guò)物業(yè)稅調(diào)控房?jī)r(jià)和籌集財(cái)政收入的可行性。此外,論文還詳細(xì)介紹了這些國(guó)家和地區(qū)的物業(yè)稅或相應(yīng)稅種的稅制設(shè)計(jì),對(duì)中國(guó)物業(yè)稅的稅制設(shè)計(jì)提供了充分借鑒。
　　最后,論文通過(guò)前文確定的物業(yè)稅的功能定位,遵照中國(guó)目前稅制改革的基本原則,借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn),對(duì)中國(guó)的物業(yè)稅稅制設(shè)計(jì)提出了初步方案。論文首先介紹了目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的各種問(wèn)題,然后針對(duì)這一狀況提出了物業(yè)稅稅制設(shè)計(jì)的基本原則,然后分別從基本框架、具體規(guī)定、配套措施等方面提出了設(shè)計(jì)方