1、1月3日夢洞泉婚禮欣芯婚禮策劃部個(gè)性化奢華婚禮的布置和價(jià)格1.停車場大門鮮花加紗幔布置2.特制路引18個(gè)3.滿花吊燈特色心型花門一個(gè)4.酒店內(nèi)所有過道和2樓走廊以及各個(gè)門的布置5.簽到臺(tái)布置6.主持7.攝像8.化妝9.特制花亭10.通透主背景以及舞臺(tái)搭建11.主背景旁邊遮擋雕塑布置12.百年好合熒光13.夢幻王室燭臺(tái)14.獨(dú)一無二浪漫花車車頭車頂車尾15.新娘手花16新娘禮服17.追光機(jī)2臺(tái)18婚禮大廳奢華裝飾19.桌花24020.泡泡

2、機(jī)一臺(tái)21.寶石3組22.瀑布煙火一組23.魔幻道具采購和交通費(fèi)24.高級音響和控音師25.喜糖禮盒請貼各200個(gè)合計(jì)28030婚禮亮點(diǎn)1.采用了西南地區(qū)從來沒有任何人使用過的特制路引體現(xiàn)新人身份的與眾不同2.簽到臺(tái)搭配簽到臺(tái)背景在有效地避免了簽到臺(tái)周圍燈光昏暗的同時(shí)也提高了簽到臺(tái)的檔次提升新人的身份.3.用新人照片定做的祝?？ê秃灥骄頍o法復(fù)制僅屬于新人.充分體現(xiàn)個(gè)性化婚禮的設(shè)計(jì)理念.4.創(chuàng)造性地將葡萄加入到拱門和花車之中至今還沒有其他

3、婚禮采用這樣的別具匠心的設(shè)計(jì).5.創(chuàng)造性采用從天而降的魔幻道具來送上結(jié)婚信物完全突破了所有婚禮在送上信物這個(gè)環(huán)節(jié)的呆板至今還沒有任何婚禮采用了這樣的創(chuàng)意設(shè)計(jì).充分體現(xiàn)了個(gè)性化婚禮的設(shè)計(jì)理念.6.舞臺(tái)旁邊的雕塑的圓柱形個(gè)性化設(shè)計(jì)不但巧妙的遮擋了雕塑而且也把個(gè)性化設(shè)計(jì)和舞臺(tái)融為一體.7.結(jié)合舞臺(tái)的地形創(chuàng)造出了前后通透的舞臺(tái)讓原本不可能看見婚禮的舞臺(tái)后方賓客也能基本看到婚禮而且前后方的賓客相互之間并不能看見.至今也沒有任何舞臺(tái)的設(shè)計(jì)能達(dá)到這樣

4、奇妙的效果必將在婚慶史上寫下非常重要的一筆.8.桌花中的蠟燭保證了各位賓客之間能相互可見也保證了婚禮的光線不是很明亮保證了前后通透的舞臺(tái)設(shè)計(jì)能完全實(shí)現(xiàn).9.本次婚禮對于燭光和熒光的運(yùn)用可謂登峰造極完全顛覆了以往婚禮雖然使用了燭光和熒光但是不能突出特色也不能融為一體的局限.10.沒有任何婚禮上的贈(zèng)送來賓的禮物是新穎的禮物使很多參加過多次婚禮的人對于禮物沒有懸念欣芯公司在贈(zèng)送禮物環(huán)節(jié)將婚禮上用到的道具巧妙地運(yùn)用在了禮物上無論選擇來賓的方法還

5、是送上禮物的方式甚至是禮物本身都是所有來賓絕對沒有經(jīng)歷過的.在新人經(jīng)歷了獨(dú)一無二的婚禮的同時(shí)也讓所有來賓獲得了終生難忘的婚禮禮物.12.婚禮大廳的吊花以及紗幔裝飾彌補(bǔ)了大廳不適合紫色婚禮的缺陷.也使大廳裝飾異常大氣美觀.11.舉辦這樣的婚禮將是無法被復(fù)制和超越的.極度奢華婚禮的策劃明細(xì)婚禮特點(diǎn)：本次婚禮以全新個(gè)性化設(shè)計(jì)配合浪漫歐式風(fēng)情襯托新人高貴身份，現(xiàn)場以白色和紫色為主調(diào)，以鮮花和燭光布置會(huì)場，配以各種柔美的燈光，各種精美裝飾物和精致

6、紗、絲帶的點(diǎn)綴，體現(xiàn)圣潔、浪漫、高雅、莊重、大氣的婚禮主題，上演一幕浪漫的愛情經(jīng)典故事！通過對傳統(tǒng)婚禮的突破和別具匠心的策劃，為新人營造一個(gè)無法超越的世紀(jì)婚典。參加人數(shù)：預(yù)計(jì)400人左右活動(dòng)具體策劃內(nèi)容：（一）場景布置以及新人服裝方案：1.停車場大門鮮花加紗幔布置布置1.1大門狀態(tài)大門按照打開的狀態(tài)進(jìn)行設(shè)計(jì)左右大門打開后和花亭走廊相連接大門用花和紗大門用花以粉色玫瑰為主配淺綠色桔梗每扇門都做成2個(gè)花球和一個(gè)心型花環(huán)中間用紫色紗幔連接成飛

7、鳥翅膀的形狀寓意新人的從此比翼雙飛2.特制路引按圖片定做3.滿花吊燈特色心型花門一個(gè)3.1插花要求以紫紅色百合和白色百合滿插拱門拱門左右底部用白色蘭花和紫紅色蘭花滿插。3.2吊燈要求拱門頂部懸掛透明五角星燈9個(gè)，與拱門相映成輝。3.2葡萄要求婚禮當(dāng)天購買新鮮新疆提子10斤，按照每個(gè)分枝剪下來，插入花拱門的縫隙，要求提子不能被花遮擋，如提子枝不夠長，綁上竹簽再插入縫隙。特制路引效果圖拱門花效果圖4.酒店內(nèi)所有過道和2樓走廊以及各個(gè)門的布置

8、4.1地毯的布置選用紅色地毯從酒店大門處開始布置一直到舞臺(tái)先不撒花瓣等舉行儀式之前撒上花瓣使拍攝效果更浪漫.4.2酒店紗和羽毛裝飾4.2.1:底樓每2米就用白色紗做一個(gè)波浪波浪與波浪之間用紫色羽毛扎成心型4.2.2:2樓走廊外側(cè)全部換成紫色紗并做出波浪型.在轉(zhuǎn)角處用白色粉紅色玫瑰和滿天星做成下墜式走廊花4.2.3過道玻璃門把手用粉紅玫瑰和水草用紫色絲帶固定.婚禮當(dāng)天布置。5.簽到臺(tái)布置5.1簽到臺(tái)臺(tái)面臺(tái)面用白色桌幔布置桌子四周布滿波浪型

9、LED燈，并外罩白色紗，桌面放一個(gè)小型簽到臺(tái)專用燭臺(tái)，桌面其他地方撒上花瓣，隨意放上高腳杯等裝飾。5.2用新人照片定做簽到卷，另外放置約100個(gè)新人祝福卡.5.3簽到臺(tái)背景配置一個(gè)2米乘2米的白色背景背景用LED燈裝飾以提高簽到臺(tái)周圍的光線背景上用別針固定零散的紫色洋蘭上剝離下來的花朵和花瓣給賓客一種高貴的感覺.5.4祝福樹來賓在簽到臺(tái)簽到后在定做的祝?？ㄉ蠈懮蠈π氯说淖８煸谧８渖?6.主持新人父母指定主持7.攝像雙機(jī)專業(yè)婚禮攝像師

10、負(fù)責(zé)拍攝制作MV8.化妝影樓化妝師全程化妝跟妝迎賓臺(tái)背景效果圖簽到臺(tái)效果圖迎賓架效果圖許愿樹效果圖9.特制花亭特別為婚禮定做一個(gè)錐型頂花亭，花亭配9簇鮮花裝飾花亭高度2.5米，在體現(xiàn)高貴的基礎(chǔ)上基本沒有太多的遮擋物，在任何角度拍攝都不影響拍攝效果?；ㄍじ鱾€(gè)橫桿之間用白色紗幔成小波浪型裝飾，紗幔里面纏繞白色LED燈，9簇鮮花均用紫色桔梗和白色滿天星，搭配白色洋蘭.同時(shí)用白邊花騰簡單纏繞立柱，突出體現(xiàn)新人的大氣典雅。10.主背景新人父母指定

11、背景布滿整個(gè)舞臺(tái).舞臺(tái)中間加羅馬柱和魔法許愿球.背景用6個(gè)地?zé)粝蛏洗蛄?，背景全部用紗繃直。形成通透的背?0.1搭建舞臺(tái)因舞臺(tái)和樓梯之間有大約10厘米的高度差新人進(jìn)入舞臺(tái)會(huì)被遮擋一部分身高所以有必要搭建一個(gè)和樓梯平行的簡易舞臺(tái).11.主背景旁邊遮擋雕塑布置11.1主背景旁邊遮擋雕塑布置為配合主背景將2層白色紗懸掛成圓柱體形狀在紗的背面布滿LED燈紗外部與舞臺(tái)平行的地方用粉紅玫瑰和水草葉制作圓形花團(tuán).花湍懸掛在離舞臺(tái)頂部20厘米的地方.1

12、1.3舞臺(tái)外部圓弧裝飾外部圓弧3個(gè)花團(tuán)加白色紗裝飾花團(tuán)中間一個(gè)圓弧轉(zhuǎn)角一邊一個(gè)花團(tuán)之間用白色紗連接與背景融為一體.用粉紅玫瑰和水草葉制作圓形花團(tuán).轉(zhuǎn)角花團(tuán)做成S形。12.百年好合熒光專用平板玻璃，倒入藍(lán)色熒光液，熒光液在里面緩慢流動(dòng)形成“百年好合”四個(gè)字。桌子外面鋪上淺紫色的紗紗的下面用LED等做成圓弧形.平板玻璃兩邊用粉紅玫瑰和紫紅色蘭花做成1對桌花.臺(tái)面搭配小羽毛拱門，突顯大氣主背景效果圖13.夢幻王室燭臺(tái)夢幻王室燭臺(tái)體現(xiàn)新人的尊貴

13、燭臺(tái)四周臺(tái)面搭配小羽毛拱門14.獨(dú)一無二浪漫花車車頭車頂車尾14.1車頭花泥做成較大的心型花泥外側(cè)上滿插粉紅玫瑰花泥中間放上白色玫瑰葡萄和蘋果。14.2車頂白色和紫紅色玫瑰插成發(fā)散狀布滿車頂12的面積.14.3車尾團(tuán)花裝飾.15.新娘手花.全部紫色妖姬加滿天星.16.新娘禮服婚紗店高級婚紗禮服任選.17.追光機(jī)2臺(tái)追光機(jī)全程追光讓新人隨時(shí)隨地都是婚禮的最亮點(diǎn).18.婚禮大廳奢華裝飾裝飾直徑0.5米的圓形花球4個(gè)全部白色洋蘭和紫紅色百合裝

14、飾.花球與二樓走廊之間用白色紗連接紗上布滿LED燈以提高酒店的亮度.白色紗為外紗紫色紗為內(nèi)紗烘托酒店.搭配婚禮個(gè)性化道具.19.桌花19.1主著桌花新郎新娘父母為主桌主桌桌花為特制5頭燭臺(tái)加桌花桌花以康乃馨為主搭配配葉和綠草.夢幻王室燭臺(tái)效果圖夢幻王室燭臺(tái)布置效果圖百年好合熒光液效果19.2來賓桌花洋蘭和滿天星插入花泥中間一只螺紋蠟燭.點(diǎn)點(diǎn)燭光伴隨所有來賓享受美味佳肴.突出顯示婚宴主人尊貴不凡的身份.20.泡泡機(jī)一臺(tái)制造夢幻泡泡21.寶

15、石3組全部煙火都是七彩煙火普通的黃白色冷煙火根本無法和它的眩目光芒相比.22.瀑布煙火一組向下放出的瀑布煙火和最后一組寶石煙火同時(shí)點(diǎn)燃相映成輝讓新人籠罩在煙火墻之中在短暫的與外界隔絕的浪漫時(shí)候盡情享受屬于自己的二人世界.23.喜糖禮盒和請貼各200個(gè)24.高級音響和音控25.贈(zèng)送新人的物品玫瑰禮賓花(婚禮專用)16支.喜字若干拉花20個(gè)氣球4包.用于迎接新娘和布置新房使用.紅包250個(gè)泡泡機(jī)和追光燈效果圖瀑布和寶石煙火效果圖（二）人員職

16、責(zé)明細(xì)表新人人員安排1、總管：安排婚禮的總高度，所有新人應(yīng)派發(fā)喜貼于親朋準(zhǔn)備糖果包，大、中、小紅包。以及應(yīng)付鄰居、門衛(wèi)的糖、煙等，給工作人員及司機(jī)的禮包，迎親炮、彩帶、四樣禮等。物品、禮品管理。（由新人至親擔(dān)任）2、司儀：負(fù)責(zé)雙方家庭的組織、安排、采訪。（由新人兄長或姐姐擔(dān)任）3、車管：招呼司機(jī)、編車隊(duì)路線指揮，，控制進(jìn)程。（由新人兄長或姐姐擔(dān)任）4、總管助手：安排娘家人員乘車，參觀新房等。（新娘家人擔(dān)任）5、婚宴調(diào)度：安排雙方家長、領(lǐng)

17、導(dǎo)席位。（雙方家長自行協(xié)商）6、伴郎：負(fù)責(zé)陪新郎迎親、拿東西、敬酒等。（新郎的未婚朋友均可）7、伴娘：負(fù)責(zé)陪新娘、拿東西、敬酒等。（新郎的未婚朋友均可）8、朋友：噴彩帶、放焰火、鬧洞房等。（至少安排4位朋友，男女不限）欣芯公司人員安排9、婚禮督導(dǎo)：安排新人活動(dòng)的一切細(xì)節(jié)，把握婚禮慶典流程。2人10、音樂監(jiān)理：調(diào)試音響，配合樂隊(duì)為婚禮放出最美的音樂。1人11、燈光師：打出最美的燈光。2人12、焰火師：放出絢麗的焰火1人13、婚禮工作人員：

18、施放煙霧、泡泡、追燈、場景布置等。（全部欣芯公司員工）（三）、各種講話致詞稿（另外提供）（四）、婚禮當(dāng)天新人要注意的禮儀：婚禮當(dāng)天的禮儀新人禮儀婚禮當(dāng)天，新郎新娘穿著華麗的禮服，言行舉止都將成為眾人注視的焦點(diǎn)，以下介紹一些婚禮上的基本禮節(jié)，讓你們的一舉一動(dòng)都做到完美無缺，從而煥發(fā)出動(dòng)人的風(fēng)采。行走——步伐輕盈，昂首向前睜大眼睛，直視前方，新娘應(yīng)配合新郎的步伐向前走。有些新娘因?yàn)椴涣?xí)慣穿婚紗和高跟鞋，可能會(huì)出現(xiàn)踢到裙子的意外情況，正確的走

19、路方法是：用腳尖輕踢裙邊，足底輕擦過地面，慢慢向前走。嚴(yán)格的講，新娘的目光應(yīng)該自始輜重至終直視前言，盡量將目光放在十米之外，視線微微向下，這樣有利于拍照。注意：1、新娘走路不要用力踢裙子，既不文雅，還有可能露出腳尖；2、兩人并排走步伐應(yīng)該是一致的，為防止新郎踩到新娘的裙子，新娘應(yīng)盡量走在新郎后面半步之處，由新郎帶著向前走；站立——優(yōu)雅的舉止，從站姿開始自然的挺直脊背，兩人有意識(shí)的拼成入字型。無論迎客還是拍紀(jì)念照，都要注意讓背部有向上伸展

20、感，頭部、臀部和腳后跟成一條直線，上半身有初吊起的感覺，這樣站立時(shí)會(huì)顯得特別有精神，新娘把手插進(jìn)左臂里。另外，新郎不應(yīng)該為了挺直背就過分突出腹部，不要緊貼新娘，也不要離得太遠(yuǎn)。注意：1、新娘不要緊緊的抱著新郎的胳膊，好象生性他會(huì)逃走似的；交換戒指——放松心情，實(shí)現(xiàn)浪漫一幕交換戒指時(shí)，很多人難免會(huì)緊張，不妨事前先練習(xí)幾次，新郎給新娘帶戒指時(shí)，用左手輕托新娘的手，右手輕巧的把戒指帶在她的手上，而新娘應(yīng)該把手指張開一點(diǎn)，配合新郎把戒指帶上，新

21、娘幫新郎帶戒指時(shí)，新郎彎曲肘部，把手伸到自然彎曲的高度，新娘用左手托新郎的手，右手的拇指、食指和中指捏著戒指，帶入新郎的無名指。注意：1、萬一戒指很難帶，也不要緊緊抓住對方的手，拽到自己皮地下仔細(xì)的帶，這種姿勢很失態(tài)；2、肘部彎曲90度，新娘如果將拇指和食指上翹，手腕不上抬也可以；親吻——神圣之吻應(yīng)自然大方，不要羞羞答答，立誓之吻是整個(gè)儀式中最富激情的一刻，奇妙的害羞，扭扭捏捏都會(huì)影響婚禮效果。（五）婚禮基本流程：早上8：00—8：30

22、扎制花車9：00做好迎親準(zhǔn)備9：00—10：00迎親，新娘出門時(shí)朋友打響2支禮賓花，新娘上車時(shí)朋友打響2支禮賓花。10：00—11：00浪漫外景拍攝，新人下車時(shí)朋友打響2支禮賓花，新人下車時(shí)朋友打響2支禮賓花。11：00新人到達(dá)酒店開始迎客11：00—12：00客人陸續(xù)到達(dá)，車停放在停車場外，客人簽到。客人為新人在新婚祝?？▽懮厦篮米８煸趷矍闃渖稀?2：28主持人宣布婚禮開始12：28—12：31神圣交接儀式—1、新郎在朋友們的掌聲中

23、首先登場在愛情幸?；ㄍは碌却履铮?個(gè)小金男和1個(gè)伴郎陪伴左右），新郎登場時(shí)朋友拉響禮賓花。2、新娘在父親陪伴下來到愛情幸?；ㄍは拢√焓寡赝緬仦⒒ò?。（1個(gè)小玉女和1個(gè)伴娘陪伴左右）3、新娘父親把女兒的手交給新郎并語重心長叮嚀新郎莊嚴(yán)承諾（拿話筒），燈光—追燈12：31—12：391、新郎新娘在婚禮進(jìn)行曲中緩慢走向舞臺(tái)，2位小天使沿途拋灑花瓣，注意小天使不進(jìn)入舞臺(tái)。2、新人來到魔法許愿球上將手放在許愿球上許愿3、然后來到旁邊的城市之心

24、前，督導(dǎo)遞上點(diǎn)燃的點(diǎn)火棒，新人點(diǎn)燃主蠟燭。4、新人宣誓，伴娘遞上手印泥。5、上天將結(jié)婚信物賜予新人紫色魔幻道具帶著新人的結(jié)婚信物從空中緩緩飄落新郎新娘共同伸出手臂迎接新郎取下戒指帶在新娘右手無名指新郎新娘共同將承送信物的羽毛球送還上天.此時(shí)追光燈跟隨羽毛球.將全場的目光吸引到紫色魔幻道具上.6.伴娘遞上交杯酒新人飲下交杯酒.12：40—12：42新人深情擁吻（冷焰火綻放，把現(xiàn)場映照的金碧輝煌，讓嘉賓都為這樣壯觀的場面而震撼，讓現(xiàn)場氣氛達(dá)

25、到高潮）12：43—12：44證婚人致辭（如有需要提供發(fā)言稿）督導(dǎo)滴上話筒。致辭完畢第2組冷焰火綻放，讓現(xiàn)場氣氛達(dá)到高潮12：44—12：46拜父母——父母講話，伴娘遞上茶，父母給紅包。12：46—12：47新人倒熒光液新人手持熒光液倒入百年好合之中液體慢慢流動(dòng)成”百年好合”12：47—12：50新人選取現(xiàn)場的3位幸運(yùn)嘉賓送上特別的禮物分別是拱門上的葡萄花車上的葡萄和蘋果.新人與賓客共同舉杯，第3組寶石焰火和瀑布煙火同時(shí)綻放讓現(xiàn)場氣氛達(dá)

26、到最高潮。在煙火組成的隔離空間中新人享受屬于自己的二人世界.新人退場，新娘拋撒繡球、新郎抱著新娘在童男童女、伴郎伴娘、天使的陪同下，閃亮退場，換裝，在大廳門口向朋友鞠躬。傳統(tǒng)婚俗——鬧洞房游戲（精選）中國有鬧洞房的風(fēng)俗。在過去，由于很多新人們婚前都不太熟悉甚至不相識(shí)，新婚之夜要他們生活在同一空間，心理上可能會(huì)感不自在。鬧洞房，無疑可以通過公眾游戲讓新人消除隔閡，捅破羞怯的“窗戶紙”。而在今天，鬧洞房主要是向新人們表示祝福之意。游戲之一、

27、取筷子將一雙筷子置于酒瓶中，只露出很短的一截，讓新郎新娘全力用嘴唇把筷子取出，實(shí)際就是請兩人表演親吻。游戲之二、吃香蕉用彈性繩捆住香蕉吊于新郎躍起能夠到的高度，新郎用嘴拉下香蕉。新郎新娘用嘴剝皮，然后共同把它吃完。為了不讓繩子縮回，一個(gè)做動(dòng)作，另一個(gè)必須咬住香蕉，這就要看兩人的配合了。游戲之三、點(diǎn)火柴將火柴插于紅棗上，在盛水的盆里漂浮。一根紅線中間扎一支點(diǎn)燃的香煙，兩頭分別由新人咬住，兩人你進(jìn)我退，合力用煙點(diǎn)燃盆中的火柴。要屏住呼吸，用

28、扎實(shí)的“牙功”與眼光才能獲得成功。游戲四、夾彈子準(zhǔn)備一盤玻璃彈子，讓新郎新娘各執(zhí)一支筷子，兩人一齊將彈子夾出。不妨請?jiān)趫龅膸讓η閭H和新人進(jìn)行比賽，落后者表演節(jié)目。游戲五、對詩比賽若新郎新娘是喜愛文學(xué)的，那么請他們來一次對詩擂臺(tái)賽。先由新郎吟詩一句。，然后新娘接吟，要求接吟的句中至少有一個(gè)字與上一句相同，如此反復(fù)，接不下來者判負(fù)，負(fù)者表演節(jié)目。游戲之六、夫妻識(shí)字這個(gè)“識(shí)字”是讓新郎著一個(gè)“字”（或一個(gè)短語），然后請新郎做各種動(dòng)作（不準(zhǔn)說話

29、，不準(zhǔn)用手捎筆劃）給新娘看，要使新娘能“識(shí)”這個(gè)字。選“字”的時(shí)候，挑那些與新婚氣氛吻合的內(nèi)容。例如：“愛”、“戀”、“夫妻”等等。游戲之七、說昵稱新郎新娘分別想十個(gè)昵稱去稱呼對方，什么心肝啊，寶貝啊，狗狗啊、肉肉啊、越肉麻越好。如果來賓不滿意，則可以要求再說。游戲之八、親親甜心新郎仰面躺在床上，然后把切得薄薄的香蕉片貼在他的臉上和脖子上，讓蒙著眼睛的新娘用嘴去找那些香蕉片。游戲九、接吻直接要求新郎新娘接一個(gè)長吻，三分鐘或是五分鐘都可以

30、。如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報(bào)告市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，

31、市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路三個(gè)層

32、次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目市場兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項(xiàng)目市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項(xiàng)目所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行

33、政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場

34、分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）基本內(nèi)容對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居

35、住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談

36、房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡

37、量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專業(yè)市場分析（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和

38、方法3。方法第四步項(xiàng)目市場分析（微觀層面）對每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析)競爭對手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項(xiàng)目的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的

39、置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對競爭市場的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目環(huán)境競爭）SWOT分析的價(jià)值要素SW（優(yōu)勢劣勢）的價(jià)值要素?地段要素?環(huán)境要素?地塊要素?項(xiàng)目要素具體地說，針對一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：?地段要素——地段片區(qū)認(rèn)知度周邊配套（商業(yè)教育）交通等（可總結(jié)為便利性成熟度知名度）?環(huán)境要素——自然環(huán)境四至景觀社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）?地塊要素——地形地貌規(guī)

40、模技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）?項(xiàng)目要素——目標(biāo)開發(fā)商品牌可利用資源等OT（機(jī)會(huì)威脅）的價(jià)值要素宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢（宏觀政策）重大城市變革中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等）微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）客戶流向?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機(jī)會(huì)——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)

41、值”的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢減少劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢S機(jī)會(huì)O威脅T劣勢W進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過分倚重宏觀資料來論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。過于偏重對“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及