1、<p><b>　　2010屆畢業(yè)生</b></p><p><b>　　畢業(yè)論文</b></p><p>　　題 目: 前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策</p><p>　　院系名稱： 專(zhuān)業(yè)班級(jí)： </p><p>　　學(xué)生姓名： 學(xué) 號(hào)： </

2、p><p>　　指導(dǎo)教師： 教師職稱： </p><p>　　2010年 6月10日</p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的日漸成熟、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把物業(yè)管理作為促銷(xiāo)的一大賣(mài)點(diǎn)。理所當(dāng)然,良好的物業(yè)管理,不僅能符合客戶入住前的期望和入住后的需求,而且也

3、能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益。但目前我國(guó)物業(yè)管理尚處于初級(jí)階段,為了進(jìn)一步完善我國(guó)的物業(yè)管理,保證物業(yè)能正常使用和發(fā)揮功能,對(duì)物業(yè)實(shí)施有效管理。使物業(yè)管理更加完善，成熟地發(fā)展。這就我們物業(yè)管理有一個(gè)全面認(rèn)識(shí)。了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題是很有必要的。</p><p>　　我國(guó)的物業(yè)管理產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代初，經(jīng)過(guò)20多年的探索和實(shí)踐，經(jīng)歷了從無(wú)到有、從小到大的發(fā)展過(guò)程。目前已逐步進(jìn)入市場(chǎng)化

4、、規(guī)范化、法制化、人性化發(fā)展的新時(shí)期，也取得了較大的成就。但當(dāng)前，物業(yè)管理在我國(guó)仍處于初級(jí)階段，物業(yè)管理制度還不成熟，物業(yè)管理立法進(jìn)程也較慢。直至2003年，統(tǒng)一的行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》才出臺(tái)。這一法規(guī)的出臺(tái)，結(jié)束了前期物業(yè)管理的缺失狀況，加強(qiáng)了對(duì)前期物業(yè)建設(shè)單位的管理，將物業(yè)管理納入了法制軌道，有效規(guī)范了前期物業(yè)管理市場(chǎng)。 物業(yè)管理通?？煞譃?個(gè)階段：前期物業(yè)管理和日常物業(yè)管理階段。其中，前期物業(yè)管理階段是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階

5、段與基礎(chǔ)階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的諸多困惑和糾紛引發(fā)自前期物業(yè)管理中的問(wèn)題，因此解決好前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題對(duì)于解決物業(yè)管理存在的問(wèn)題有著至關(guān)重要的作用。 </p><p>　　通過(guò)進(jìn)一步分析、研究前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題，有針對(duì)性的提出建設(shè)性的建議和對(duì)策。作為物業(yè)管理全過(guò)程的重要一環(huán)，前期物業(yè)管理健康地發(fā)展，在很大程度上，促進(jìn)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。</p><p

6、>　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理、前期物業(yè)管理、問(wèn)題及對(duì)策</p><p><b>　　目次</b></p><p><b>　　1 引言1</b></p><p>　　1.1 選題背景1</p><p>　　1.2研究的目的和意義1</p><p>　　1.3 研究的內(nèi)

7、容與方法1</p><p>　　2 .物業(yè)管理及有關(guān)概念概述2</p><p>　　2.1 物業(yè)的概述2</p><p>　　2.2 物業(yè)管理的概述2</p><p>　　3 前期物業(yè)管理概述4</p><p>　　3.1 前期物業(yè)管理概念4</p><p>　　3.2 前期物業(yè)管理

8、特點(diǎn)4</p><p>　　3.3前期物業(yè)管理主要內(nèi)容6</p><p>　　3.4早期介入的概念9</p><p>　　3.5前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別9</p><p>　　4.前期物業(yè)管理的意義9</p><p>　　5．前期物業(yè)管理存在問(wèn)題及對(duì)策分析10</p><p>　

9、　5.1前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題10</p><p>　　5.2解決前期物業(yè)管理問(wèn)題的對(duì)策11</p><p>　　6前期物業(yè)管理法律問(wèn)題探究13</p><p>　　6.1前期物業(yè)管理法律特征13</p><p>　　6.2前期物業(yè)管理法律制度中的問(wèn)題14</p><p>　　6.3完善前期物業(yè)管理制度的構(gòu)想

10、16</p><p><b>　　結(jié) 論19</b></p><p><b>　　致 謝20</b></p><p>　　參 考 文 獻(xiàn)20</p><p><b>　　1 引言</b></p><p><b>　　1.1 選題背景

11、</b></p><p>　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理也取得了很大的發(fā)展。但物業(yè)管理在我國(guó)仍處于初級(jí)階段，物業(yè)管理制度還不成熟，物業(yè)管理立法進(jìn)程也較慢。各方面還不太完善。實(shí)施物業(yè)管理期間也遇到了一些問(wèn)題，這些問(wèn)題的正確解決將有助于物業(yè)管理在我國(guó)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。前期物業(yè)管理階段是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階段與基礎(chǔ)階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的諸多困惑和糾紛引發(fā)自前期物業(yè)管

12、理中的問(wèn)題，因此解決好前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題對(duì)于解決物業(yè)管理存在的問(wèn)題有著至關(guān)重要的作用</p><p><b>　　研究的目的和意義</b></p><p>　　通過(guò)對(duì)前期物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題的探討，并針對(duì)具體情況提出解決問(wèn)題的對(duì)策。將對(duì)前期物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展起到很大的推進(jìn)作用，使前期物業(yè)管理向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。進(jìn)而，推進(jìn)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。</p&g

13、t;<p>　　1.3 研究的內(nèi)容與方法</p><p>　　1.3.1 研究的內(nèi)容</p><p>　　前期物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理的初始階段和基礎(chǔ)。本文通過(guò)對(duì)前期物業(yè)管理及其相關(guān)概念的闡述，對(duì)前期物業(yè)管理有一個(gè)全面的了解后。對(duì)其發(fā)展中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，有針對(duì)性地提出改進(jìn)措施。使前期物業(yè)管理更加完善。</p><p>　　1.3.2 研究的方

14、法</p><p>　　(l)文獻(xiàn)調(diào)查：在本文開(kāi)始寫(xiě)作前，通過(guò)書(shū)籍閱讀、網(wǎng)上搜索、查看相關(guān)期刊等方法來(lái)收集獲取需要資料。</p><p>　　(2)本文在對(duì)前期物業(yè)管理有一個(gè)全面深入的了解的基礎(chǔ)上，綜合運(yùn)用所學(xué)的前期物業(yè)管理及其相關(guān)知識(shí)構(gòu)建了層次分明、體系較完善的理論框架，清晰地闡述了前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題以及解決問(wèn)題的對(duì)策。</p><p>　　2．物業(yè)管理及有關(guān)

15、概念概述</p><p>　　2.1 物業(yè)的概述</p><p>　　2.1.1 物業(yè)的概念</p><p>　　“物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ)property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀(jì)80年代引入國(guó)內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物

16、業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)等多種物業(yè)形式。</p><p>　　2.1.2 物業(yè)的特征</p><p>　　1>首先是它的自然屬性，即物業(yè)是一種區(qū)別于其他物質(zhì)的物質(zhì)形式，它具有以下特征： </p><p&

17、gt;　?。?）固定性。表現(xiàn)于土地、建筑物的不可移動(dòng)性或位置的確定性。 </p><p>　?。?）耐久性。表現(xiàn)于長(zhǎng)久的使用壽命期。 </p><p>　?。?）多樣性。表現(xiàn)于建筑物構(gòu)造、外觀、功能等形式的多樣性。 </p><p>　　2>物業(yè)的社會(huì)屬性。物業(yè)的社會(huì)屬性，主要包括以下內(nèi)容： </p><p>　?。?）經(jīng)濟(jì)屬性。表現(xiàn)于

18、物業(yè)的商品屬性，即物業(yè)是一種商品，物業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、交換、分配及消費(fèi)等，必然也是商品化的運(yùn)行過(guò)程，物業(yè)的一切運(yùn)行須符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求。 </p><p>　　（2）法律屬性。表現(xiàn)于房地產(chǎn)的物權(quán)關(guān)系。在中國(guó)的法律中，房地產(chǎn)物權(quán)即為房地產(chǎn)物權(quán)人在法律范圍內(nèi)享有房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。</p><p>　　2.2 物業(yè)管理的概述</p><p>　　2.

19、2．1 物業(yè)管理的概念</p><p>　　物業(yè)管理的英文表示有很多形式，諸如 Property Management， Real Easte Management。其概念也有多種解釋。目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。</p><p>　　1>廣義的物業(yè)管理，是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段，對(duì)

20、各類(lèi)物業(yè)實(shí)施全過(guò)程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù)。廣義物業(yè)管理的范疇相當(dāng)大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與服務(wù)活動(dòng)。如物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)管理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、居住而提供的多種形式的服務(wù)。 </p><p>　　2>狹義的物業(yè)管理，是指專(zhuān)業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)手段和修繕技術(shù)對(duì)已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和服務(wù)。

21、狹義的物業(yè)管理，一般包括對(duì)房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，對(duì)房屋周?chē)沫h(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一施專(zhuān)業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。 </p><p>　　從以上概念的比較可見(jiàn)，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大 小不同。廣義物業(yè)管理涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過(guò)程。在大多數(shù)的 企事業(yè)組織或機(jī)構(gòu)內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的管理均

22、體現(xiàn)出這種廣義性的特征。而狹義的物業(yè)管 理，則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場(chǎng)后，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托，而 進(jìn)行的物業(yè)使用期的管理與服務(wù)。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理的市場(chǎng)體系正在 建立中，目前開(kāi)展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。隨著我國(guó)物業(yè)管理業(yè)的進(jìn)一步發(fā) 展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢(shì)。</p><p>　　2.2.2 物業(yè)管理的特征</p><p>

23、;　　1>物業(yè)管理的社會(huì)化。</p><p>　　物業(yè)管理的社會(huì)化是指物業(yè)管理將分散的社會(huì)工作集中起來(lái)統(tǒng)一管理。有人將物業(yè)管理公司比喻成業(yè)主的“總管家”。而物業(yè)管理公司對(duì)政府來(lái)說(shuō)則像一個(gè)“總代理”，業(yè)主只需根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)繳納管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，就可以獲得相關(guān)服務(wù)。</p><p>　　2>物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化。</p><p>　　專(zhuān)業(yè)化有三層涵義：一是有專(zhuān)門(mén)

24、的組織機(jī)構(gòu)；二是有專(zhuān)業(yè)人才，如房屋及設(shè)施設(shè)備的維修，必須配備專(zhuān)業(yè)人才；三是有專(zhuān)門(mén)的管理工具和設(shè)備。</p><p>　　3>物業(yè)管理的企業(yè)化。</p><p>　　物業(yè)管理是一種企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理行為。物業(yè)管理公司是企業(yè)，不是事業(yè)單位，也不是行政機(jī)關(guān)的分支機(jī)構(gòu)。因此，物業(yè)管理公司必須依照物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，依靠自己的經(jīng)營(yíng)能力和優(yōu)質(zhì)服務(wù)在物業(yè)管理市場(chǎng)上爭(zhēng)取自己的生存空間，

25、用經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)?zhēng)取更多的客戶。</p><p>　　4>物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)性。</p><p>　　物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是有償?shù)?，即通過(guò)收取合理的費(fèi)用，維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是保本微利，量入為出，不以高額利潤(rùn)為目的。</p><p>　　2.2.3 物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)</p><p>　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)

26、展壯大，資產(chǎn)所有者的逐漸成熟，出于降低經(jīng)營(yíng)成本擴(kuò)大收益的需求，以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》等一系列物業(yè)管理法規(guī)對(duì)行業(yè)的規(guī)范，專(zhuān)業(yè)化和市場(chǎng)化成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的必然選擇。一方面是來(lái)自開(kāi)發(fā)商的需求。目前，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)由專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司管理的比例已經(jīng)超過(guò)38%，其他屬于自管的甲級(jí)寫(xiě)字樓中，要求知名物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)的更超過(guò)50%。不僅如此，一些大型國(guó)有企業(yè)的總部，如大唐電力大廈、華電大廈、北方地產(chǎn)大廈等，均

27、聘請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理；甚至一些擁有自己專(zhuān)屬物業(yè)服務(wù)公司的知名發(fā)展商，如金地集團(tuán)、首創(chuàng)集團(tuán)等，也都“舍近求遠(yuǎn)”，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行管理。另外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、仁恒集團(tuán)、光彩建設(shè)集團(tuán)等下屬的物業(yè)服務(wù)公司為了應(yīng)對(duì)專(zhuān)業(yè)化和市場(chǎng)化的需要，紛紛聘請(qǐng)國(guó)際知名專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)公司作為顧問(wèn)。另外，還有來(lái)自業(yè)主（投資者）的需求。隨著業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求日益升級(jí)，維權(quán)意識(shí)不斷強(qiáng)化，物業(yè)管理相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)公司直接或間接介入物業(yè)管理服務(wù)的頻率越來(lái)

28、越高，范圍越來(lái)越大，影響力不斷提升。在這種環(huán)境下，物業(yè)服務(wù)公司逐步摒棄了“大而全、小而全</p><p>　　3 前期物業(yè)管理概述</p><p>　　3.1 前期物業(yè)管理概念</p><p>　　2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。也就是說(shuō)，前

29、期物業(yè)管理是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。界定這一概念的理由如下：</p><p>　　首先，前期物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理全過(guò)程的重要一環(huán)，不僅僅只限于住宅，它適用于所有物業(yè)。 </p><p>　　其次，“出售后”這一概念很難確定具體的時(shí)間。因?yàn)榉课莩鍪凼且粋€(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，有的樓盤(pán)竣工數(shù)年后仍未全部售罄，而有的樓盤(pán)還未竣工就搶購(gòu)一

30、空，所以將前期物業(yè)管理的起始時(shí)間定在出售后是很難把握的。</p><p>　　另外，將終點(diǎn)定在業(yè)主委員會(huì)成立前也是不合適的。因?yàn)槲飿I(yè)管理是一個(gè)連續(xù)的、不可間斷的過(guò)程，而業(yè)主委員會(huì)成立到業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之間或多或少需要一段時(shí)間，這樣就會(huì)產(chǎn)生一段時(shí)間空缺。所以《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了前期物業(yè)管理的終點(diǎn)是在業(yè)主或業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，彌補(bǔ)了從業(yè)主委員會(huì)成立到業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之間的時(shí)間缺位

31、。</p><p>　　最后，物業(yè)在接管驗(yàn)收之前屬于在建工程，期間的管理屬于工程管理，由施工單位負(fù)責(zé)，其民事法律主體是開(kāi)發(fā)商和施工單位，而物業(yè)管理企業(yè)在此期間的參與只能是物業(yè)管理的早期介入，不能算是真正意義上的管理。</p><p>　　3.2 前期物業(yè)管理的特點(diǎn)</p><p>　　1）前期物業(yè)管理是小區(qū)未建成的管理。住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團(tuán)組成，一個(gè)小區(qū)不是一

32、下子就全部建成的，往往要花幾年才能建成。當(dāng)小區(qū)第一批房屋建成出售后，隨著業(yè)主的入住就需要物業(yè)管理，否則小區(qū)就成為一個(gè)無(wú)序的聚居地，秩序混亂不堪。 </p><p>　　2）前期物業(yè)管理是由建設(shè)單位指定的公司實(shí)施的管理。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，建設(shè)單位可以選聘物管公司實(shí)施前期物業(yè)管理。事實(shí)上，目前新建住宅小區(qū)絕大多數(shù)是由建設(shè)單位選聘的物管公司進(jìn)行管理，而不是通過(guò)公開(kāi)

33、招投標(biāo)來(lái)選聘物業(yè)公司。 </p><p>　　3）前期從事物業(yè)管理的物管公司未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)選聘。對(duì)新建住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，在業(yè)主入住前需要提前實(shí)施物業(yè)管理。物管公司先于業(yè)主入伙開(kāi)展物業(yè)管理時(shí)，業(yè)主很少，沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，談不上物管公司由業(yè)主委員會(huì)選聘。如果到了大多數(shù)業(yè)主入伙后才實(shí)施物業(yè)管理，物管公司前期基礎(chǔ)工作就無(wú)法開(kāi)展。對(duì)于老小區(qū)來(lái)說(shuō)，由于沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，一直是由建設(shè)單位指定的物管公司實(shí)施管理，是否也叫前期物

34、業(yè)管理，則另當(dāng)別論。 </p><p>　　4）細(xì)節(jié)的管理尤其突出。由于前期物業(yè)管理處于小區(qū)建設(shè)之中，各種配套設(shè)施不健全，管理的內(nèi)容也在逐步擴(kuò)展，但對(duì)管理的細(xì)節(jié)要求非常高。譬如在裝修過(guò)程中，物管公司既要口頭說(shuō)，墻上貼，還要現(xiàn)場(chǎng)盯。裝修戶從地面向樓上吊木材，稍有不慎就會(huì)碰壞外墻，甚至毀壞門(mén)窗。如果不派人跟蹤，一旦發(fā)生因業(yè)主裝修損壞公共部位事件，誰(shuí)也不會(huì)承認(rèn)，這種現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。 </p><p

35、>　　5）面對(duì)的是全體業(yè)主。前期物業(yè)管理由于沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，物管公司在實(shí)施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質(zhì)疑，既要及時(shí)解答處理屬于物業(yè)管理的問(wèn)題，又要收集反饋屬于開(kāi)發(fā)商答復(fù)處理的問(wèn)題。工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿意率。 </p><p>　　6）各種資料的收集量大。物業(yè)管理的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全，前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時(shí)期，物管公

36、司要更好地開(kāi)展物業(yè)管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業(yè)的構(gòu)成明細(xì)、物業(yè)公用部位明細(xì)、物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、各種管線和地下排水系統(tǒng)的圖紙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、業(yè)主反映物業(yè)存在問(wèn)題整改情況資料等，都要及時(shí)收集分類(lèi)建檔，以便查考。 </p><p>　　3.3 前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容</p><p>　　3.3.1 建立服務(wù)的系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)。</p><p&

37、gt;　　前期物業(yè)管理委托合同已經(jīng)簽訂，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)對(duì)該物業(yè)落實(shí)管理機(jī)構(gòu)以及人員配備。機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)根據(jù)所委托物業(yè)的用途、面積確定；配備除了要考慮選配管理層的人員外，還要考慮操作層人員的招聘，以及與社會(huì)專(zhuān)業(yè)服務(wù)部門(mén)（保安公司、保潔公司、綠化公司等）洽談、簽訂有關(guān)合同或協(xié)議，與街道、公安、交通、環(huán)保等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通，確定擬提供的代理租售業(yè)務(wù)、戶內(nèi)維修、清潔服務(wù)、郵遞等代辦服務(wù)的項(xiàng)目。管理人員和操作人員一經(jīng)確定就必須根據(jù)各自的職責(zé)進(jìn)行

38、培訓(xùn)，以便他們清楚地了解所管理物業(yè)的基本情況以及服務(wù)對(duì)象、職責(zé)等有關(guān)情況。</p><p>　　3.3.2 規(guī)章制度的制定</p><p>　　完善的規(guī)章制度是物業(yè)管理企業(yè)順利實(shí)施管理運(yùn)作的必要保障。在正式實(shí)施管理之前，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)根據(jù)國(guó)家和政府有關(guān)部門(mén)的法律、法規(guī)，結(jié)合新接物業(yè)的特點(diǎn)和要求，制定必要的使用制度和管理細(xì)則，以保證物業(yè)管理順利運(yùn)行。這項(xiàng)工作也是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的薄弱

39、環(huán)節(jié)。只有完善的規(guī)章制度作保障，才能促使我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)朝著規(guī)范化、科學(xué)化、法制化方向發(fā)展。</p><p>　　3.3.3物業(yè)的接管驗(yàn)收</p><p>　　物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常發(fā)展以及日后在使用過(guò)程中若出現(xiàn)問(wèn)題責(zé)任能否分清的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)的接管驗(yàn)收標(biāo)志著物業(yè)管理企業(yè)正式對(duì)物業(yè)實(shí)施管理。由于此環(huán)節(jié)的重要性，所以要求物業(yè)管理人員必須有高度的責(zé)任心和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)

40、度。在驗(yàn)收中一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)明確記錄在案，及時(shí)反饋給開(kāi)發(fā)商，以便督促施工單位整修。在物業(yè)的接管驗(yàn)收階段，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不僅要將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)，更重要的是還要將涉及今后管理的資料（工程圖紙、業(yè)主資料、產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、管理責(zé)任等）一并移交，以便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護(hù)。此外。接受委托的物業(yè)管理企業(yè)還要和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂在保修期內(nèi)的保修實(shí)施合同，明確保修的有關(guān)事項(xiàng)（包括保修項(xiàng)目、內(nèi)容、原則、進(jìn)度、責(zé)任和方式等）</p>

41、<p>　　3.3.4 入住管理</p><p>　　入住是指業(yè)主或使用人收到書(shū)面通知書(shū)后，在規(guī)定期限內(nèi)辦理完相應(yīng)的手續(xù)并領(lǐng)取鑰匙實(shí)際入住。它標(biāo)志著物業(yè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性管理運(yùn)作的開(kāi)始，是受托物業(yè)管理企業(yè)的一項(xiàng)具體工作。此項(xiàng)工作不僅僅是業(yè)主領(lǐng)鑰匙后入住，實(shí)現(xiàn)房屋完好移交，而且涉及首期收費(fèi)和法律文件的簽署問(wèn)題。這些問(wèn)題將對(duì)今后管理與服務(wù)的順利開(kāi)展打下良好的基礎(chǔ)。一般的入主程序如下：</p><

42、;p>　?。?）在物業(yè)具備正式使用條件后，由開(kāi)發(fā)商向業(yè)主或使用人發(fā)出入住通知書(shū)。</p><p>　?。?）購(gòu)房者按照要求交清剩余房款及其他費(fèi)用。</p><p>　?。?）業(yè)主或使用人在通知書(shū)指定的時(shí)間與物業(yè)管理人員對(duì)物業(yè)進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)收。</p><p>　?。?）對(duì)不合格項(xiàng)目提出整改意見(jiàn)并限期整改。</p><p>　　(5)對(duì)物業(yè)驗(yàn)

43、收結(jié)束后，簽訂《物業(yè)使用公約》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。</p><p>　　（6）業(yè)主或使用人信息登記，如實(shí)填寫(xiě)登記卡。</p><p>　?。?）物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人發(fā)放《用戶手冊(cè)》或《辦事指南》。</p><p><b>　?。?）簽字領(lǐng)鑰匙。</b></p><p>　　3.3．5 裝修管理</p>

44、<p>　　隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的消費(fèi)觀念也有所改變。買(mǎi)房已不僅僅是為了滿足工作和居住的基本需要。而是為了追求更好的工作環(huán)境和更舒適的居住條件。為了實(shí)現(xiàn)人們對(duì)生活品質(zhì)的要求，裝修已成為物業(yè)實(shí)際使用前的必要步驟。而裝修在實(shí)際操作過(guò)程中也暴露出許多的問(wèn)題。比如：為使房屋結(jié)構(gòu)更方便使用，隨意改動(dòng)建筑結(jié)構(gòu)、破壞承重墻、改變管線走向，影響了物業(yè)的內(nèi)在質(zhì)量；在外墻立面任意添裝附屬設(shè)備設(shè)施，既影響他人又影響物業(yè)的整體美觀有些裝修公司的施工

45、隊(duì)伍隨意傾倒建筑垃圾堵塞管道，以及不規(guī)范作業(yè)使樓板墻體嚴(yán)重受損，更普遍的是施工不注意作息時(shí)間，機(jī)器噪音、振動(dòng)影響周?chē)従诱Ｉ?。以上的?wèn)題說(shuō)明規(guī)范裝修行為已經(jīng)成為前期物業(yè)管理工作的重中之重。為搞好裝修管理必須做好以下三點(diǎn)工作：</p><p>　?。?）大力宣傳裝修規(guī)定。</p><p>　?。?）加強(qiáng)裝修監(jiān)督管理。</p><p>　?。?）嚴(yán)格執(zhí)行裝修管理程序

46、。</p><p>　　1>裝修申報(bào)。業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝修前，必須向物業(yè)管理企業(yè)工程部提出申請(qǐng)，并將裝修設(shè)計(jì)方案及選擇的裝修單位基本情況交給工程部。</p><p>　　2>裝修審批。由物業(yè)管理企業(yè)批準(zhǔn)后的裝修方案才可以辦理裝修許可手續(xù)，開(kāi)始裝修。</p><p>　　3>裝修監(jiān)督。在裝修過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)將派工程部人員巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，監(jiān)督施工人員規(guī)

47、范作業(yè)。</p><p>　　4>裝修驗(yàn)收。在裝修完成后，業(yè)主或使用人要通知物業(yè)管理企業(yè)，由工程部組織人員對(duì)裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收。</p><p>　　3.3．6 建立檔案資料</p><p>　　物業(yè)管理企業(yè)要建立兩份檔案資料。一份是關(guān)于物業(yè)的檔案資料，另一份是關(guān)于業(yè)主或使用人的檔案資料。物業(yè)的檔案資料是在前期接管驗(yàn)收中獲得的技術(shù)資料和產(chǎn)權(quán)資料，是今后實(shí)施管理

48、的依據(jù)。業(yè)主或使用人的檔案資料是在進(jìn)戶后獲得的，包括：業(yè)主或使用人及家庭成員基本情況、聯(lián)系方式以及繳費(fèi)情況等。建立檔案資料主要抓住收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。要做到：收集要完整（包括時(shí)間和空間兩個(gè)方面）；整理要去偽存真，保留有用的資料；歸檔要分類(lèi)科學(xué)，便于存??；利用要方便、安全</p><p>　　3.4 早期介入的概念</p><p>　　物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管午

49、夜之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工建設(shè)，從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)和建議，以便建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的需求。</p><p>　　3.5 前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別</p><p>　　3.5.1 發(fā)生的時(shí)間段不同。</p><p>　　前期物業(yè)管理發(fā)生在物業(yè)竣工驗(yàn)收以后到業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同生效日起；而早期介入發(fā)生在竣工驗(yàn)收之

50、前。</p><p>　　3.5.2 主要的工作內(nèi)容不同</p><p>　　前期物業(yè)管理有明確的管理對(duì)象，主要的工作是進(jìn)戶管理，裝修管理以及日常的管理等實(shí)際的管理工作；而早期介入一般還未確定具體的管理對(duì)象，主要的工作內(nèi)容是給予咨詢、提供建議以及施工階段的質(zhì)量督察。</p><p>　　3．5．3 法律關(guān)系不同</p><p>　　前期物

51、業(yè)管理必須由物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理委托合同才能實(shí)施，此時(shí)的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)擁有了對(duì)該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；而早期介入不一定與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位確立管理合同委托關(guān)系。而是以咨詢顧問(wèn)的角色提出意見(jiàn)和建議，真正的決策權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商。</p><p>　　3．5．4 企業(yè)地位不同</p><p>　　在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)處于管理的主導(dǎo)地位；而在早期介入階

52、段，物業(yè)管理企業(yè)只起輔助作用。</p><p>　　4 前期物業(yè)管理的意義</p><p>　　1）減少使用中的后遺癥 </p><p>　　物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對(duì)所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。然而在物業(yè) 管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、 設(shè)施配套以及綜合服務(wù)等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往

53、在于物業(yè)的開(kāi)發(fā)商和建筑 </p><p>　　商。要改變這一狀況，把一些以往長(zhǎng)期難以得到解決的問(wèn)題盡可能在物業(yè)管理過(guò)程中使之限 制在最小范圍之內(nèi)，就必須開(kāi)設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)同步或 交叉進(jìn)行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無(wú)望的先天缺陷爭(zhēng)取在物業(yè)竣工之前，逐項(xiàng)加以妥善解決，減 少后遺癥。 </p><

54、;p>　　2）物業(yè)前期管理是對(duì)所管物業(yè)的全面了解 </p><p>　　物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無(wú)法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過(guò)程中就介入管理，才能 對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見(jiàn)，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。唯有如此， 物業(yè)管理企業(yè)

55、方能更好地為業(yè)主服務(wù)。 </p><p>　　3）物業(yè)前期管理是為后期管理做好準(zhǔn)備 </p><p>　　物業(yè)管理也是一項(xiàng)綜合管理工程。通過(guò)物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體，并理順關(guān)系 ，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之 前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開(kāi)發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備 成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)

56、行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。這些均 應(yīng)在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對(duì) 物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。</p><p>　　5 前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策</p><p>　　5.1 前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題</p><p>　　5.1.1 對(duì)前期物業(yè)和前期介入的區(qū)別不能正確認(rèn)識(shí)</p><p>

57、;　　前期物業(yè)的起算點(diǎn)是以建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始。如果建設(shè)單位在建設(shè)中就選聘物業(yè)企業(yè)，則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實(shí)際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別。一方面，這一概念不能明確界定前期物業(yè)的開(kāi)始時(shí)間，容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問(wèn)身份相混淆，不利于前期物業(yè)企業(yè)適時(shí)、合情合理地開(kāi)展工作。另一方面，容易使業(yè)主將物業(yè)企業(yè)和建設(shè)單位等同，將建設(shè)質(zhì)量責(zé)任等同于服務(wù)質(zhì)量，不利于前期物業(yè)企業(yè)與業(yè)主良好關(guān)系

58、的建立，影響前期物業(yè)企業(yè)在該物業(yè)區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。</p><p>　　5．1．2 權(quán)利的不對(duì)等</p><p>　　前期物業(yè)管理合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益表面上看，在前期物業(yè)中建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)簽訂的合同以及前期物業(yè)企業(yè)和業(yè)主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方自愿選擇的結(jié)果。但是，實(shí)際上建設(shè)單位始終處于絕對(duì)的主導(dǎo)地位，無(wú)論是對(duì)物業(yè)企業(yè)，還是對(duì)業(yè)主都具有支配權(quán)。依照我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l

59、例》建設(shè)單位擁有對(duì)物業(yè)企業(yè)的選聘權(quán)、臨時(shí)管理規(guī)約的制定權(quán)以及將前期物業(yè)服務(wù)合同強(qiáng)制性賣(mài)給業(yè)主的權(quán)利。在前期物業(yè)管理選聘中，決定權(quán)完全在建筑單位手中，前期物業(yè)企業(yè)為了中標(biāo)，而一味強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格，造成中標(biāo)企業(yè)利潤(rùn)空間較小。而中標(biāo)企業(yè)為了謀取更大的利潤(rùn)，就可能會(huì)將一些不合理的條件，轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。</p><p>　　5．1．3對(duì)前期物業(yè)時(shí)間和“質(zhì)價(jià)比”缺少具體規(guī)定</p><p>　　在前期物業(yè)

60、中，前期物業(yè)的存在時(shí)間直接影響向日常物業(yè)的過(guò)渡，而“質(zhì)價(jià)比”則又直接影響到了前期物業(yè)存在時(shí)間。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第10 條只是規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立。而如何建立、由誰(shuí)提起、由誰(shuí)負(fù)責(zé)籌建工作以及相關(guān)行政機(jī)關(guān)如何指導(dǎo)都沒(méi)有明確規(guī)定。在此情況下，業(yè)主大會(huì)的建立比較困難，如果再不對(duì)前期物業(yè)時(shí)間進(jìn)行限制，則可以說(shuō)業(yè)主大會(huì)的成立將更加撲</p&g

61、t;<p><b>　　朔迷離。</b></p><p>　　5.2 解決前期物業(yè)管理存在問(wèn)題的對(duì)策</p><p>　　5．2．1 明確前期物業(yè)的涵義</p><p>　　由于我國(guó)目前對(duì)于前期物業(yè)的界定缺少統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，且存在著一些錯(cuò)誤，而這又直接影響到了前期物業(yè)的順利開(kāi)展，各方當(dāng)事人權(quán)利的行使和義務(wù)的履行，以及由前期物業(yè)向日常

62、物業(yè)的過(guò)渡，基于此必須首先對(duì)前期物業(yè)涵義有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為，前期物業(yè)可以定義為自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從接管驗(yàn)收之日起至業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。以此強(qiáng)調(diào)前期物業(yè)的期間為前期物業(yè)企業(yè)接</p><p>　　管驗(yàn)收物業(yè)起至日常物業(yè)生效止的時(shí)間，明確前期物業(yè)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)范圍。</p><p>　　5.2.2 加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位主導(dǎo)地位的監(jiān)督

63、</p><p>　　為了保障物業(yè)的順利開(kāi)始，建設(shè)單位在前期物業(yè)中必然占有明顯的優(yōu)勢(shì)，這是由前期物業(yè)特點(diǎn)所決定的。在這一前提下，為了平衡各方當(dāng)事人的法律地位，就需要對(duì)建設(shè)單位的優(yōu)勢(shì)地位進(jìn)行一定的限制，以防侵犯業(yè)主合法權(quán)益。筆者認(rèn)為，可以從以下兩個(gè)方面予以考慮：一是對(duì)于建設(shè)單位制定的臨時(shí)物業(yè)規(guī)約由行政部門(mén)進(jìn)行審查或要求其履行備案手續(xù)，或由行政部門(mén)制定臨時(shí)物業(yè)規(guī)約或指導(dǎo)樣本由建設(shè)單位選用；二是行政部門(mén)直接參與前期物業(yè)

64、</p><p>　　企業(yè)的選聘，或監(jiān)督選聘。</p><p>　　5．2．3 規(guī)范前期物業(yè)企業(yè)的選聘制度</p><p>　　前期物業(yè)企業(yè)是否具有獨(dú)立性的身份，能否按市場(chǎng)規(guī)律選聘前期物業(yè)企業(yè)，不僅對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，以及開(kāi)展的是否順利具有重要影響，而且完全獨(dú)立的前期物業(yè)企業(yè)對(duì)于建設(shè)單位也能形成一種制約。筆者認(rèn)為，保障前期物業(yè)企業(yè)的獨(dú)立，規(guī)范選聘制度可從以下方面

65、進(jìn)行：強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須與物業(yè)管理分離，物業(yè)企業(yè)不得與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有任何實(shí)質(zhì)上的聯(lián)系，特別是對(duì)于特定的物業(yè)區(qū)域，其建設(shè)單位不得和物業(yè)企業(yè)有任何聯(lián)系；進(jìn)一步嚴(yán)格物業(yè)選聘的招投標(biāo)制度，對(duì)于物業(yè)規(guī)模小的或只要有投標(biāo)者的，就應(yīng)采用招投標(biāo)方式，只有在無(wú)人投標(biāo)的情況下，在行政部門(mén)的監(jiān)督下才能采用協(xié)議的方式，并且必須進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。</p><p>　　5.2.4 明確規(guī)定前期物業(yè)的存在時(shí)間并限定前期物業(yè)費(fèi)</

66、p><p>　　由于前期物業(yè)企業(yè)的利益所在，在無(wú)強(qiáng)制性時(shí)間限制的情況下，前期物業(yè)將會(huì)無(wú)限期的延續(xù)下去，并且前期物業(yè)企業(yè)還會(huì)盡力阻止業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)或以各種方法破壞業(yè)主大會(huì)。而在對(duì)前期物業(yè)費(fèi)沒(méi)有一定限制的情況下，這種情況將會(huì)加劇。筆者認(rèn)為，要想防止這種情況</p><p>　　發(fā)生，可以采用以下方法：一是明確規(guī)定前期物業(yè)期限是一年，在特殊情況下，經(jīng)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)不超過(guò)一年的時(shí)間；二是對(duì)

67、于前期物業(yè)費(fèi)，由物業(yè)所在地的物價(jià)部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)結(jié)合當(dāng)?shù)貤l件制定一個(gè)收費(fèi)幅度，并向社會(huì)公示接受社會(huì)監(jiān)督，該地前期物業(yè)費(fèi)必須在該幅度之內(nèi)具體確定。提供什么樣的服務(wù)便成為其私人信息。他們有可能采取其他的手段來(lái)?yè)迫〔徽?dāng)利益，如建設(shè)過(guò)程中的偷工減料、降低服務(wù)的水平等，這些手段往往比較隱蔽，不容易被發(fā)現(xiàn)。特別是在懲罰與監(jiān)督不力的情況下，私營(yíng)企業(yè)更有可能做出有利于自身的投機(jī)行為。</p><p>　　5.2.5 積極推廣

68、物業(yè)管理的早期介入</p><p>　　在當(dāng)前,所謂“前期物業(yè)管理”是從物業(yè)項(xiàng)目工程基本完成,準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收或接管驗(yàn)收時(shí)開(kāi)始的,應(yīng)該說(shuō)這種做法是不夠完善的。要做好前期的物業(yè)管理工作,應(yīng)認(rèn)真推廣物業(yè)管理的早期介入。早期介入是指物業(yè)尚未建成,物業(yè)管理企業(yè)便接受建設(shè)單位的委托,參與項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、安裝、驗(yàn)收、交房等一系列物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。也就是說(shuō),是從項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始到物業(yè)接管驗(yàn)收為止的質(zhì)量跟蹤監(jiān)

69、督全過(guò)程。實(shí)踐證明,物業(yè)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間就實(shí)行物業(yè)管理的早期介入,其直接作用與間接作用都是很大的。它既能較好地履行建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)對(duì)前期物業(yè)管理的責(zé)任,更能在一定程度上防范前期物業(yè)管理中的潛在風(fēng)險(xiǎn)。如果能這樣做,將對(duì)我國(guó)今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民群眾的生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用,其意義是深遠(yuǎn)的 。</p><p>　　6 前期物業(yè)的法律問(wèn)題探究</p><p>　

70、　6.1 前期物業(yè)管理法律特征：</p><p>　　6.1.1 期限的過(guò)渡性和自然終止性</p><p>　　前期物業(yè)管理時(shí)間上僅存于物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)至業(yè)委會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)這一特定時(shí)段。這一時(shí)段時(shí)間較短，具有過(guò)渡性質(zhì)，一旦業(yè)委會(huì)選定新的物業(yè)管理企業(yè)，簽訂新的物業(yè)管理合同，前期物業(yè)管理階段即告終結(jié)，從而進(jìn)入日常物業(yè)管理階段。我國(guó)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第26 條規(guī)定：前期

71、業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。</p><p>　　6.1.2 涉及主體的多方性，主體間法律關(guān)系的復(fù)合性</p><p>　　由于前期物業(yè)管理是由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理，因此這一階段涉及了業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司三方主體。而且由于物業(yè)管理企業(yè)是開(kāi)發(fā)商而非業(yè)主選聘的，因此主體間存在復(fù)合的法律關(guān)系。例

72、如：在房屋交易活動(dòng)中，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人是買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，而在開(kāi)發(fā)商代替購(gòu)房人選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，開(kāi)發(fā)商的身份是業(yè)主的代理人，與業(yè)主又形成委托代理關(guān)系；當(dāng)開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司為業(yè)主服務(wù)時(shí)，二者間是委托關(guān)系；當(dāng)物業(yè)公司為業(yè)主服務(wù)時(shí)，與業(yè)主又構(gòu)成了委托關(guān)系。三方主體間法律關(guān)系復(fù)合共存。這是前期物業(yè)管理區(qū)別于一般意義上物業(yè)管理最本質(zhì)的特征。</p><p>　　6.1.3 開(kāi)發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)地位</p><p

73、>　　前期物業(yè)管理階段，是開(kāi)發(fā)商替業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，作為前期物業(yè)管理活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的兩個(gè)基本的法律文件——前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約都是開(kāi)發(fā)商制定的，明顯其占據(jù)了主導(dǎo)地位。另外，建設(shè)部要求購(gòu)房人在與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)，要再行與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》，購(gòu)房人對(duì)此沒(méi)有選擇權(quán)，要么簽，接受協(xié)議，商品房買(mǎi)賣(mài)成交；要么不簽，買(mǎi)賣(mài)合同也不成立?！稐l例》第25 條也規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受

74、人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?？梢?jiàn)業(yè)主不能自主選擇物業(yè)管理企業(yè)、自主協(xié)商訂立前期物業(yè)管理合同，在其中并不居于主導(dǎo)地位。</p><p>　　6.1.4 對(duì)業(yè)主權(quán)益的保護(hù)性要求更高</p><p>　　前期物業(yè)管理中，開(kāi)發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)地位，物業(yè)管理企業(yè)由其直接選聘或指定，往往是開(kāi)發(fā)商的關(guān)系企業(yè)。業(yè)主由于在選聘物業(yè)管理企業(yè)、制定物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)公約等一系列法律活動(dòng)中

75、沒(méi)有決定權(quán)，因而其權(quán)利地位容易被淡化和忽略，各種權(quán)益難以得到切實(shí)的維護(hù)和保障，直接導(dǎo)致權(quán)利和義務(wù)的畸型與變異。而且，由于業(yè)委會(huì)還未成立，難以保障和維護(hù)業(yè)主的各種權(quán)益，業(yè)主在合同中處于弱勢(shì)地位，沒(méi)有發(fā)言權(quán)。因此，相比日常物業(yè)管理階段，前期物業(yè)管理階段對(duì)業(yè)主權(quán)益的保護(hù)性要求更高。</p><p>　　6.2 我國(guó)當(dāng)前前期物業(yè)管理法律制度中存在的主要問(wèn)題</p><p>　　6.2.1 前

76、期物業(yè)管理合同、業(yè)主臨時(shí)公約侵害業(yè)主權(quán)益</p><p>　　前期物業(yè)管理合同、業(yè)主臨時(shí)公約是規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)、確定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利義務(wù)的根本性文件。根據(jù)《條例》第21、22 條的規(guī)定：前期物業(yè)管理合同和業(yè)主臨時(shí)公約均由開(kāi)發(fā)商簽訂、制定，因此當(dāng)前，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司利用制定這兩個(gè)文件的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)地位侵害業(yè)主權(quán)益的事情屢見(jiàn)不鮮。有的開(kāi)發(fā)商利用其可以決定物業(yè)管理合同權(quán)歸屬問(wèn)題的優(yōu)勢(shì)，把物業(yè)管理權(quán)承包給自己的物業(yè)

77、公司或約定長(zhǎng)時(shí)間的合同期限；有的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司勾結(jié)，拿業(yè)主權(quán)益做交易，約定較高的物業(yè)管理費(fèi)；有的在合同中擴(kuò)大物業(yè)公司權(quán)利、加重業(yè)主義務(wù)與責(zé)任。這些行為不僅嚴(yán)重侵害業(yè)主權(quán)益，也制造了日后業(yè)主與物業(yè)公司之間不斷的矛盾與沖突。同時(shí)在制定業(yè)主臨時(shí)公約時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商在強(qiáng)制性或禁止性內(nèi)容上，處于私利設(shè)定一些侵害全體業(yè)主合法權(quán)益的公約條款，背離了本應(yīng)體現(xiàn)的公平、公正、平等以及合法、合理的基本原則。</p><p>　　6.2

78、.2 建設(shè)單位與物業(yè)公司建管不分</p><p>　　我國(guó)目前物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制還未完全建立，雖然近年來(lái)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制取得了一定成效，但自建自管、建管不分的物業(yè)管理企業(yè)模式目前還是物業(yè)公司的主要模式——在物業(yè)公司與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間，許多物業(yè)公司都是由房產(chǎn)公司直接設(shè)立的，屬于房產(chǎn)公司的子公司。這種母子公司式的物業(yè)管理模式不是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成的委托管理關(guān)系，是一種不完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，明顯帶有難以克服的體制缺陷與弊端：<

79、;/p><p>　　1）由于與房產(chǎn)公司之間的曖昧關(guān)系，物業(yè)公司接管物業(yè)時(shí)應(yīng)該進(jìn)行的驗(yàn)收程序形同虛設(shè)，成為“走過(guò)場(chǎng)”的“程式”：物業(yè)公司在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。一旦日后出現(xiàn)問(wèn)題，物業(yè)公司不但不敢與開(kāi)發(fā)商交涉，甚至?xí)蔀殚_(kāi)發(fā)商的利益維護(hù)者與業(yè)主分庭抗禮，從而引發(fā)更多的矛盾和沖突。</p><p>　　2）導(dǎo)致部分業(yè)主誤認(rèn)為“開(kāi)發(fā)商就是物業(yè)公司，物業(yè)公司就

80、是開(kāi)發(fā)商” ，從而把開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)過(guò)程中遺留的一些問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁于物業(yè)公司，甚至以此為借口拒交管理費(fèi)，致使物業(yè)公司代開(kāi)發(fā)商受過(guò)。</p><p>　　3)這類(lèi)物業(yè)公司獲得物業(yè)管理合同權(quán)相對(duì)容易，易造成其安于現(xiàn)狀，缺乏進(jìn)取精神，并不能正確擺正自己與業(yè)主間的位置，以管理者自居，對(duì)業(yè)主居高臨下吆五喝六甚至公然毆打業(yè)主；</p><p>　　6.2.3 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度不規(guī)范，存在法律漏洞&l

81、t;/p><p>　　《條例》只是“提倡”并未“強(qiáng)制”建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，這留下了法律漏洞；同時(shí)，前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度本身也存在法律漏洞，難以如預(yù)期規(guī)范好前期物業(yè)管理企業(yè)選聘市場(chǎng)。前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種；招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3 個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。當(dāng)前招投標(biāo)制度不規(guī)范的問(wèn)題主要出在“邀標(biāo)制”上，這一制度存在法律上的天然缺陷：由于前期物業(yè)管理的招標(biāo)人是開(kāi)發(fā)

82、商，他有權(quán)自主決定邀請(qǐng)哪些物業(yè)管理公司參加招投標(biāo)，更有權(quán)自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。因此，開(kāi)發(fā)商就可以進(jìn)行“做秀”邀標(biāo)會(huì)——在邀請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)招投標(biāo)時(shí)，要么邀請(qǐng)素質(zhì)遠(yuǎn)低于自家物業(yè)公司的別家物業(yè)公司，要么在招標(biāo)條件上做文章.</p><p>　　6.3 完善我國(guó)前期物業(yè)管理制度的法律構(gòu)想</p><p>　　6.3.1 規(guī)范前期物業(yè)管理合同</p><p>　　1)根

83、據(jù)《合同法》的規(guī)定和《條例》的精神，建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)公司與業(yè)主的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任等合同要素界定清楚，把合同的核心內(nèi)容（尤其是雙方的權(quán)利義務(wù)）明確寫(xiě)進(jìn)合同；同時(shí)要注意維護(hù)業(yè)主與物業(yè)公司的合法利益，重點(diǎn)是維護(hù)業(yè)主的利益，做到條款的合法合理；另外對(duì)違約責(zé)任的條款應(yīng)該盡可能細(xì)化，并針對(duì)合同違約責(zé)任做出明確的約定，以防止日后的矛盾與分歧。</p><p>

84、;　　2)建立前期物業(yè)管理合同備案制。應(yīng)明確以法律的形式規(guī)定前期物業(yè)管理合同要進(jìn)入房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。由房產(chǎn)行政主管部門(mén)審查備案合同：審查合同中是否有法律禁止的條款以及顯失公平的條款，當(dāng)有法律禁止的條款時(shí)應(yīng)認(rèn)定條款無(wú)效；當(dāng)存在顯失公平的條款并有業(yè)主提出侵害其權(quán)益時(shí)，應(yīng)撤消條款，責(zé)令業(yè)主與物業(yè)公司重新協(xié)商制定新的公平合理?xiàng)l款。同時(shí)房產(chǎn)管理部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)管理合同的指導(dǎo)和監(jiān)管力度。</p><p>　　3)在全

85、國(guó)范圍內(nèi)推行《前期物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本），在示范文本中明確規(guī)定前期物業(yè)管理合同的基本要素，積極的推動(dòng)前期物業(yè)管理規(guī)范化。</p><p>　　6.3.2 開(kāi)發(fā)商作為前期物業(yè)公司法定保證人，對(duì)購(gòu)房人（業(yè)主）承擔(dān)連帶責(zé)任</p><p>　　當(dāng)前，當(dāng)開(kāi)發(fā)商為業(yè)主指定的物業(yè)公司與業(yè)主因侵權(quán)或違約而發(fā)生糾紛時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻能抽身事外，不用承擔(dān)任何責(zé)任，這種不公平現(xiàn)象的存在不利于前期物業(yè)管理市場(chǎng)的

86、發(fā)展和規(guī)范。筆者認(rèn)為，要解決這一問(wèn)題，必須確定開(kāi)發(fā)商作為前期物業(yè)公司的法定保證人，在物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生糾紛時(shí)對(duì)業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。這樣能在一定程度上威懾不法開(kāi)發(fā)商、有效遏制不法開(kāi)發(fā)商為了自身利益把子公司設(shè)立為物業(yè)公司的局面，從而有效維護(hù)業(yè)主權(quán)益。</p><p>　　6.3.3 強(qiáng)制實(shí)行開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司分業(yè)經(jīng)營(yíng)制度，重點(diǎn)規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度</p><p>　　國(guó)家《十五計(jì)劃發(fā)展綱要

87、》明確地提出：規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)；《條例》第24 條提出：國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。可以說(shuō)實(shí)行開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司分業(yè)經(jīng)營(yíng)已成為一種共識(shí)。當(dāng)前強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司分業(yè)經(jīng)營(yíng)最重要的是規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度。規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)，使《條例》規(guī)定的“通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)”條文真正落到實(shí)處，可以采取以下對(duì)策：&

88、lt;/p><p>　　1)積極推行《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，使前期物業(yè)管理招投標(biāo)意識(shí)深入人心，使建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立依法招投標(biāo)的意識(shí)，為規(guī)范前期物業(yè)管理提供有利保障。</p><p>　　2）建立公正、公開(kāi)、公平的招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，重點(diǎn)規(guī)范“邀標(biāo)制”。應(yīng)明確規(guī)定在招標(biāo)中，若有開(kāi)發(fā)商設(shè)立組建的物業(yè)公司參加，就應(yīng)由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司以外并與之無(wú)利害關(guān)系的第三方來(lái)?yè)?dān)任招標(biāo)人；若開(kāi)發(fā)商

89、作為招標(biāo)人組織招投標(biāo)，必須邀請(qǐng)與其無(wú)任何裙帶關(guān)系的物業(yè)公司作為招投標(biāo)對(duì)象，同時(shí)招標(biāo)的條件應(yīng)等同，堅(jiān)決杜絕邀標(biāo)會(huì)的虛偽“做秀”現(xiàn)象和虛假招標(biāo)的出現(xiàn)；另外要積極推行招投標(biāo)行為公開(kāi)化、透明化，確保開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)的行為、過(guò)程公開(kāi)透明，維護(hù)前期物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)。</p><p>　　3）賦予業(yè)主訴訟權(quán)利。當(dāng)邀標(biāo)制“做秀”侵犯業(yè)主權(quán)益時(shí)，賦予業(yè)主訴訟權(quán)利，允許業(yè)主以“以合法形式掩蓋非法目的”為理由提出訴訟，請(qǐng)

90、求認(rèn)定招標(biāo)、中標(biāo)無(wú)效，而重新進(jìn)行招投標(biāo)。</p><p><b>　　結(jié) 論</b></p><p>　　通過(guò)以上對(duì)前期物業(yè)管理及其相關(guān)概念的闡述，對(duì)前期物業(yè)管理有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)和了解。隨著經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，必然推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展，如何是物業(yè)管理日趨成熟、健康地發(fā)展則顯得更加重要。而前期物業(yè)管理階段是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階段與基礎(chǔ)階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常

91、重要的環(huán)節(jié)。前期物業(yè)管理對(duì)整個(gè)物業(yè)管理的發(fā)展起著舉足輕重的作用。因此，需要我們對(duì)前期物業(yè)管理有一個(gè)正確而全面的認(rèn)識(shí)，了解前期物業(yè)管理的概況及相關(guān)法律知識(shí)，善于發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題，探究解決問(wèn)題的相關(guān)對(duì)策，努力做好前期物業(yè)管理工作，完善相關(guān)法律。進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。</p><p><b>　　致 謝</b></p><p>　　在本文的寫(xiě)作過(guò)程中，感謝指導(dǎo)老師給

92、予的無(wú)私的幫助，還有和我一起為論文奮戰(zhàn)的同學(xué)們，你們的熱心參與為我省去了很多麻煩，謝謝你們給予我極大鼓勵(lì)與支持。在論文寫(xiě)作期間，參考了大量的文獻(xiàn)，想這些文獻(xiàn)的作者也表示衷心的感謝。最后，感謝母校為我提供了優(yōu)越的學(xué)習(xí)環(huán)境，生活環(huán)境。在這里，我度過(guò)了美好而溫馨的大學(xué)生活。 在這里不僅學(xué)到了系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，還交了很多朋友，豐富了我的社會(huì)實(shí)踐，感謝母校給我提供了平臺(tái)。</p><p><b>　　參 考 文

93、獻(xiàn)</b></p><p>　　1. 許海峰. 物業(yè)管理[ M ] . 人民法院出版社.2004.</p><p>　　2. 徐淳厚.物業(yè)管理實(shí)務(wù)北京：中國(guó)商業(yè)出版社.1998.</p><p>　　3. 王青蘭. 物業(yè)管理導(dǎo)論[M] . 中國(guó)建筑工業(yè)出版.2000.</p><p>　　4. 周　宇,顧祥紅. 現(xiàn)代物業(yè)管理[ M

94、] . 沈陽(yáng):東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社.2002.</p><p>　　5. 鄭曉?shī)^.物業(yè)管理實(shí)務(wù)[M] . 東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社.2006.</p><p>　　6. 王秀云.物業(yè)管理概論[M] . 高等教育出版社.2003.</p><p>　　7. 高富平，黃武雙.物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)管理[M].中國(guó)法制出版社.2002.</p><p>　　8.

95、賀學(xué)良.[美]Albert Lo.王子潤(rùn).中國(guó)物業(yè)管理[M].文匯出版社.2003.</p><p>　　9. 許海峰.物業(yè)管理[M].人民法院出版社.2004 年.</p><p>　　10.馬原著.物業(yè)管理?xiàng)l例分解適用集成[M].人民法院出版社.2004 年.</p><p>　　11.楊崇智. 前期物業(yè)法律問(wèn)題分析[D]. 四川大學(xué)法律碩士學(xué)位論文.2006.