1、<p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理的分析研究</p><p>　　【摘要】本文闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理的重要性，對(duì)管理工作要點(diǎn)進(jìn)行了分析研究，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中工程資金的控制、分配和管理進(jìn)行了一系列論述，有效保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，可供同行參考。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 工程管理 </p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多次的調(diào)整和發(fā)展后，在原有的土地資

2、源開(kāi)發(fā)模式逐漸轉(zhuǎn)化并加劇產(chǎn)品、市場(chǎng)和客戶競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，可利用資源短缺，往往需要分階段開(kāi)發(fā)建設(shè)，然而，供給和需求之間的關(guān)系、市場(chǎng)、環(huán)境又受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的影響，從而影響房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一方面要及時(shí)應(yīng)變，加快產(chǎn)品調(diào)整作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成功的首要保障；另一方面要將管理細(xì)化到開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)具體的步驟。工程項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中起著舉足輕重的作用，它貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程。如何以科學(xué)的

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理工作提高管理效率，提高工程質(zhì)量成為現(xiàn)代企業(yè)項(xiàng)目管理面臨的重要的問(wèn)題。 </p><p>　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理重要性分析研究 </p><p>　　隨著我國(guó)社會(huì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理工作是企業(yè)的重點(diǎn)之一，其對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學(xué)開(kāi)展，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建設(shè)施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、施工資金控制與管理都有著重要

4、的意義，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理工作的開(kāi)展有助于保障工程建設(shè)施工的順利進(jìn)行、保障開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。 </p><p>　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理工作主要幾點(diǎn)分析研究 </p><p>　　2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理的基礎(chǔ)及開(kāi)發(fā) </p><p>　　隨著企業(yè)綜合管理水平的提升

5、，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理工作需要企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理與項(xiàng)目管理部門(mén)的有關(guān)人員具有較高的協(xié)調(diào)能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專(zhuān)業(yè)技術(shù)等相關(guān)能力。其需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以較高的專(zhuān)業(yè)知識(shí)與工作經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)開(kāi)展甲方管理工作，保障房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量。針對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)施工過(guò)程中中標(biāo)企業(yè)分包的情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強(qiáng)化對(duì)施工過(guò)程的管理。同時(shí)注重工程開(kāi)發(fā)前的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，以此提高房地產(chǎn)商品的綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保障企業(yè)的經(jīng)

6、濟(jì)效益。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目管理人員必須具有針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程各方面工作內(nèi)容涉及的知識(shí)基礎(chǔ)與經(jīng)驗(yàn)，以此為基礎(chǔ)開(kāi)展工程管理工作，有效保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需求，其項(xiàng)目管理工作應(yīng)從全局把握出發(fā)，以明確的職責(zé)權(quán)限、較高的綜合協(xié)調(diào)能力以及對(duì)合同的管理，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程順利進(jìn)行。 </p><p>　　2.2 以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理工作 </p><p&

7、gt;　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平日益提高，人們對(duì)住宅的需求也不斷提高，其不僅要通過(guò)良好的居住環(huán)境為人們提供生活起居的場(chǎng)所，同時(shí)還要以科學(xué)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)滿足現(xiàn)代人們對(duì)居住場(chǎng)所休閑、心情調(diào)節(jié)、娛樂(lè)等相關(guān)需求。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理工作必須認(rèn)識(shí)到規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)工程項(xiàng)目的影響，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)需求為導(dǎo)向進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)管理。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理員還要對(duì)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)審批有關(guān)法規(guī)進(jìn)行詳細(xì)的了解與熟悉，以此為規(guī)劃

8、設(shè)計(jì)方案的審核奠定基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作符合有關(guān)法規(guī)的需求，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各項(xiàng)工作的合法性，避免企業(yè)開(kāi)發(fā)違規(guī)情況的發(fā)生。 </p><p>　　2.3 以綜合協(xié)調(diào)為基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工過(guò)程的順利開(kāi)展 </p><p>　　根據(jù)企業(yè)分包的過(guò)程中對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)的發(fā)展的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目管理部門(mén)必須重視綜合協(xié)調(diào)工作的開(kāi)展，以施工單位，分包企業(yè)監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處

9、理為管理重點(diǎn)來(lái)協(xié)調(diào)工程項(xiàng)目管理工作，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中多單位間的協(xié)調(diào)對(duì)工程施工進(jìn)度、施工質(zhì)量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程綜合協(xié)調(diào)工作顯得尤為重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理部門(mén)必須針對(duì)施工工期、施工場(chǎng)地等因素同施工過(guò)程的各方進(jìn)行協(xié)調(diào)，以此保障工程項(xiàng)目的順利施工，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效濟(jì)效益。 </p><p>　　2.4 注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的質(zhì)量管理即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

10、業(yè)生存與發(fā)展的根本 </p><p>　　在現(xiàn)代社會(huì)人民生活中，房地產(chǎn)是人們經(jīng)濟(jì)性能中的一個(gè)重要比例，其工程質(zhì)量關(guān)系到業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全與人身安全。我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量常見(jiàn)的問(wèn)題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)口碑與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有著重要的影響。針對(duì)這樣的況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到質(zhì)量管理工作的重要性。通過(guò)對(duì)監(jiān)理公司的嚴(yán)格要求，保障工程建設(shè)施工質(zhì)量，作為 </p>&l

11、t;p>　　房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)即工程建設(shè)的甲方，因此，其甲方現(xiàn)場(chǎng)代表必須認(rèn)識(shí)到自身工作中對(duì)質(zhì)量監(jiān)督與管理的職責(zé)。在工程技術(shù)部領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)各專(zhuān)業(yè)技術(shù)工程師，監(jiān)督參建單位包括勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工和材料供應(yīng)商的質(zhì)量責(zé)任行為是否符合合同和規(guī)范要求，檢查設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量、材料設(shè)備質(zhì)量、隱蔽工程質(zhì)量、工藝工序質(zhì)量，辦理現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、技術(shù)變更和工程量收方事項(xiàng)，建立分部分項(xiàng)工程質(zhì)量檢查驗(yàn)收記錄臺(tái)帳，對(duì)工程質(zhì)量負(fù)直接責(zé)任。 </p>

12、;<p>　　3、如何加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程資金的控制、管理，從而保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益 </p><p>　　房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，完善的資金管理與控制系統(tǒng)是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和資金管理控制的關(guān)鍵，其關(guān)系到對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金的合理使用和管理，關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目融資計(jì)劃和平衡，以及資金的合理分配，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎(chǔ)，嚴(yán)格施工過(guò)程

13、的監(jiān)督與控制保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工過(guò)程中協(xié)調(diào)施工企業(yè)進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)、使施工過(guò)程人、財(cái)、物更加合理，提高工程施工質(zhì)量，保障工程施工進(jìn)度，切實(shí)有效的達(dá)到資金管理與控制目的。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還要加強(qiáng)工程技術(shù)人員與財(cái)務(wù)人員的配合，對(duì)工程招標(biāo)、合同談判、造價(jià)預(yù)算、簽付進(jìn)度款到竣工決算、造價(jià)分析等多項(xiàng)工作進(jìn)行控制與管理，以全過(guò)程的資金控制與管理保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。 </p><p>

14、<b>　　4、結(jié)束語(yǔ) </b></p><p>　　綜上所述，隨著我國(guó)通過(guò)行政干預(yù)手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制，房地產(chǎn)的發(fā)展在回歸理性的同時(shí)也受到了一定的限制。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目由于本身具有的復(fù)雜性和龐大性，在項(xiàng)目工程建設(shè)的過(guò)程中，需要建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、造價(jià)咨詢單位、監(jiān)理單位、施工單位和后期的物業(yè)管理單位等多家單位各自承擔(dān)自身的工作內(nèi)容，完成各自的工作任務(wù)，共同構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的完整體系，現(xiàn)代房

15、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的管理工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)，其關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。針對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到開(kāi)發(fā)工程管理工作的重要性，以完善的開(kāi)發(fā)管理體系為基礎(chǔ)開(kāi)展全過(guò)程的管理工作，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、運(yùn)用房地產(chǎn)工程管理的方法和切實(shí)有效的管理措施、對(duì)整個(gè)工程建設(shè)所有工作的系統(tǒng)運(yùn)動(dòng)過(guò)程進(jìn)行計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制，以保證整個(gè)項(xiàng)目質(zhì)量、工期、投資效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 </p&

16、gt;<p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]王輝.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理研究[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2010（08）. </p><p>　　[2]焦永勝，李曉強(qiáng).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理淺議[J].致富時(shí)代，2011（5）. </p><p>　　[3]胡啟亮，李強(qiáng).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的工程管理[J].商情，20