1、<p>　　關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)與管理研究</p><p>　　摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)上升，人們對(duì)住房品質(zhì)的需求越來(lái)越高。本文就房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中有關(guān)于品質(zhì)住房的要點(diǎn)進(jìn)行闡述，分析房地產(chǎn)管理中針對(duì)這一需求的對(duì)策。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)；管理對(duì)策 </p><p>　　中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：

2、A </p><p><b>　　前言 </b></p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃主要針對(duì)人們對(duì)住房舒適度需求而進(jìn)行的科學(xué)、合理的住房規(guī)劃設(shè)計(jì)，而房地產(chǎn)項(xiàng)目管理最初用于建筑業(yè)發(fā)展,是一種用于控制進(jìn)度、成本和規(guī)范的計(jì)劃管理方法。項(xiàng)目管理是一種組合的藝術(shù),在規(guī)范的管理流程下,它有效結(jié)合各種系統(tǒng)、資源和人員,在規(guī)定的時(shí)間、預(yù)算和質(zhì)量目標(biāo)下完成相應(yīng)的項(xiàng)目。目前,在房地產(chǎn)市場(chǎng)

3、激烈競(jìng)爭(zhēng)中,如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求得發(fā)展是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)急需解決的重要問(wèn)題，隨著房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的需要,集團(tuán)管控模式、組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程體系、工程項(xiàng)目管理、人力資源管理等方面的管理變革已經(jīng)被提上日程。 </p><p>　　2、規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn) </p><p>　　2.1、規(guī)劃設(shè)計(jì)需以人為本 </p><p>　　很多的規(guī)劃設(shè)計(jì)如果是在簡(jiǎn)單和

4、沒(méi)有精心規(guī)劃的基礎(chǔ)上就進(jìn)行啟動(dòng)，這將給業(yè)主以后的生活造成非常大的不便。例如很多小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，調(diào)查研究不夠細(xì)致，高檔社區(qū)戶型雖然越造越大，而小區(qū)休閑、健身設(shè)施都跟不上，而很多小戶型，更是打著經(jīng)濟(jì)適用的旗號(hào)，壓根不重視公共設(shè)施的配置。甚至還有些小區(qū)在設(shè)計(jì)時(shí)雖然考慮公共建筑如小學(xué)，而實(shí)施時(shí)卻因?yàn)槔麧?rùn)驅(qū)使將原有的公建變成住宅，造成很多小區(qū)品質(zhì)提升不上去，出現(xiàn)很多實(shí)際問(wèn)題，如“買菜難”、“停車難”的問(wèn)題。 因此在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)處處體現(xiàn)人

5、性化的理念，使建筑能夠滿足人們更好生活的目的。 </p><p>　　2.2、設(shè)計(jì)符合項(xiàng)目定位 </p><p>　　項(xiàng)目定位的問(wèn)題關(guān)系著一個(gè)項(xiàng)目的成敗，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方向進(jìn)行了規(guī)定，如果不按照定位規(guī)則設(shè)計(jì)可能會(huì)設(shè)計(jì)出完全無(wú)用的方案。例如，我們最開(kāi)始的定位為中小戶型白領(lǐng)住宅區(qū)，但是如果最后制定出了一個(gè)中型的園林景觀設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)了幾千甚至上萬(wàn)平方米的中庭，在里面設(shè)計(jì)了噴泉、水幕墻和疊水等完整的

6、水系體系，這就不符合一個(gè)中小型住戶的定位，而更像是豪華住宅的景觀設(shè)計(jì)方案。 </p><p>　　2.3、充分考慮開(kāi)發(fā)商和建筑師的關(guān)系問(wèn)題 </p><p>　　開(kāi)發(fā)商和建筑師即是“對(duì)頭”又是合作伙伴，是一種很矛盾的合作關(guān)系。因?yàn)橐粋€(gè)建設(shè)項(xiàng)目從開(kāi)始運(yùn)作、構(gòu)思到最終的建成、交付使用，往往要經(jīng)過(guò)一個(gè)非常艱難和充滿各種挑戰(zhàn)的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，業(yè)主的要求和建筑師的工作之間肯定會(huì)遇到各種問(wèn)題和矛盾

7、，因此雙方不斷的溝通和相互諒解尤為重要。一方面，多數(shù)開(kāi)發(fā)商專業(yè)化程度并不高，對(duì)建筑功能、產(chǎn)品形態(tài)，以及新技術(shù)新材料的了解和把握不夠準(zhǔn)確；另一方面，富有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的建筑師對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作、產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷等又很陌生，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的關(guān)注和參與也不夠。容易形成開(kāi)發(fā)商自己管兩頭（前期策劃和后期施工配合），建筑師只管中段的脫節(jié)現(xiàn)象，優(yōu)秀的建筑師應(yīng)該將自己的知識(shí)面兩頭延伸，更多關(guān)注一些建筑設(shè)計(jì)以外的事情，才能和開(kāi)發(fā)商有更多的共同語(yǔ)言，才能以更好的溝通達(dá)

8、成合作上的默契。而開(kāi)發(fā)商作為全過(guò)程的統(tǒng)籌策劃方，一定要清楚應(yīng)該讓建筑師在哪一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，決不能將所有問(wèn)題都交給建筑師來(lái)解決。 </p><p>　　2.4、規(guī)劃設(shè)計(jì)中體現(xiàn)“三節(jié)”要求 </p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了水泥、鋼材等一系列建筑材料的發(fā)展，建筑耗材、耗能在整個(gè)能源消耗中占了很大比重。由于土地資源的有限，今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向就是體現(xiàn)“三節(jié)”要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是整個(gè)項(xiàng)目由計(jì)

9、劃到實(shí)施的首要階段，此階段對(duì)整個(gè)工程效益的影響最大，在規(guī)劃中要體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的要求。在居住建筑單體設(shè)計(jì)和公共建筑單體設(shè)計(jì)中重視建筑造型、外墻外邊線長(zhǎng)度、建筑材料使用、建筑群體組合方面，考慮節(jié)約土地的要求。實(shí)施中要充分利用新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)、新材料、新能源的“四新”體系。 </p><p>　　3、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃管理的對(duì)策 </p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜多樣,并隨著國(guó)家各種

10、相關(guān)政策、國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及國(guó)民的各種需求不斷變化的一個(gè)整體性工程。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理,就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的全過(guò)程進(jìn)行有效管理。 </p><p>　　3.1、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃需要全面的調(diào)查研究 </p><p>　　一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，歸根到底是市場(chǎng)需求的結(jié)果，而市場(chǎng)需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)通常需要三個(gè)特定階段：前期規(guī)劃設(shè)

11、計(jì)、施工建設(shè)、銷售和經(jīng)營(yíng)。其中，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目運(yùn)作的龍頭和開(kāi)端，他包含了發(fā)展商最初的投資決策、目標(biāo)分析和項(xiàng)目定位以及市場(chǎng)供需關(guān)系的深入研究，以及項(xiàng)目產(chǎn)品將來(lái)的顧客對(duì)象的特征：地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。而銷售是實(shí)現(xiàn)投資贏利目標(biāo)和商品價(jià)值的重要階段。這兩方面都需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功策劃以及規(guī)劃設(shè)計(jì)，離不開(kāi)全面細(xì)致、深入的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究。沒(méi)有周密的調(diào)查資料，就無(wú)法了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的

12、分布和競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，也就無(wú)法進(jìn)行項(xiàng)目的正確定位，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)也就如無(wú)源之水。所以成功的項(xiàng)目來(lái)自于詳實(shí)的調(diào)查研究，這是項(xiàng)目運(yùn)作的出發(fā)點(diǎn)和根本點(diǎn)。 </p><p>　　3.2、建立合適的項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)體系 </p><p>　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)程中，企業(yè)需要配備合適的項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)體系。結(jié)合全過(guò)程項(xiàng)目規(guī)劃管理理論，在整個(gè)企業(yè)管理結(jié)構(gòu)中，合適的項(xiàng)目管理需要二個(gè)體系的支撐，即組織體系、保

13、障體系和監(jiān)控體系。組織缽系應(yīng)該覆蓋調(diào)研、勘察、設(shè)計(jì)、修正等方面；保障體系包括過(guò)程支持的技術(shù)、設(shè)備、人力資源；后勤部分監(jiān)控體系主要是協(xié)調(diào)、反饋工程項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)程。在項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，確保對(duì)企業(yè)內(nèi)外部各類信息收集、整理，確保各類知識(shí)在項(xiàng)目?jī)?nèi)外部的有效運(yùn)用、整合和創(chuàng)造。這些組織體系不僅可以在一個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃中發(fā)揮作用，還可以同時(shí)用于多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作。因此，建立合適的項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)體系，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)運(yùn)作效率。 </p>

14、<p>　　3.3、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)度管理 </p><p>　　目前，我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)為了規(guī)劃設(shè)計(jì)的進(jìn)度不至于延后，現(xiàn)在已經(jīng)將設(shè)計(jì)的計(jì)劃管理擺在了關(guān)鍵位置。在實(shí)施的過(guò)程中，最開(kāi)始需要依據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目的總體規(guī)劃，在各個(gè)專業(yè)技術(shù)部門的協(xié)商以及共同的探討下制定總進(jìn)度計(jì)劃，然后根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，將總進(jìn)度計(jì)劃分解成子進(jìn)度計(jì)劃。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，設(shè)計(jì)部門的負(fù)責(zé)人應(yīng)該根據(jù)需要定期地對(duì)各階段工作實(shí)際

15、完成情況進(jìn)行檢查，并且和項(xiàng)目設(shè)計(jì)最開(kāi)始的進(jìn)度計(jì)劃認(rèn)真的比較并進(jìn)行詳細(xì)的分析，如果發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，就可以以最快的速度找到原因并提出合理的整改措施。 </p><p>　　3.4 確保房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量 </p><p>　　房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中往往會(huì)忽略設(shè)計(jì)過(guò)程的質(zhì)量問(wèn)題，相反，他們會(huì)把幾乎所有的精力都集中在施工的過(guò)程中。如果開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)到施工這一階段，而在這個(gè)時(shí)候才發(fā)覺(jué)設(shè)計(jì)方案有問(wèn)題，就

16、必然會(huì)損害項(xiàng)目的整體投資效益。因此要對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃質(zhì)量進(jìn)行全方位把控，其控制措施主要有(1)在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)明確設(shè)計(jì)企業(yè)的質(zhì)量監(jiān)控措施,確保規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督評(píng)測(cè)體系正常運(yùn)轉(zhuǎn)；(2) 房地產(chǎn)企業(yè)必須建立自己的內(nèi)部審核制度，所有的施工圖紙?jiān)诮桓妒┕挝恢?，必須?jīng)過(guò)各個(gè)專業(yè)的內(nèi)部審核，從而保證施工圖紙的錯(cuò)誤率發(fā)生在最小范圍之內(nèi)；(3)嚴(yán)格執(zhí)行工程圖紙審查制度，施工圖紙未經(jīng)審查合格之前，嚴(yán)禁用于施工。 </p><p>　　3

17、.5、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制 </p><p>　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段所涉及到的成本約占整個(gè)項(xiàng)目成本的80%，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目造價(jià)控制與項(xiàng)目全過(guò)程管理中必須重點(diǎn)突出規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的投資控制與管理，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段才是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。做好規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制其控制措施主要有(1)各個(gè)專業(yè)必須制定限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)成本須控制在限額范圍內(nèi)；(2)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的數(shù)量，設(shè)計(jì)變更必

18、須經(jīng)過(guò)各個(gè)部門的審核方可實(shí)行，避免不必要的設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。 </p><p>　　3.6、人力資源管理 </p><p>　　現(xiàn)代管理學(xué)認(rèn)為，市場(chǎng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中所要處理的各項(xiàng)工作最終都是要由人來(lái)完成，人力資源是完成各項(xiàng)工作的基礎(chǔ)和保證，對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃來(lái)說(shuō)更是如此，越是大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目就越需要一個(gè)強(qiáng)有力的團(tuán)隊(duì)來(lái)組織領(lǐng)導(dǎo)和推動(dòng)，通過(guò)合理的調(diào)動(dòng)人力資源，可以確定項(xiàng)目規(guī)劃管理目標(biāo)，充分利用人才資源主導(dǎo)規(guī)

19、劃管理進(jìn)程，調(diào)動(dòng)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理人員的智慧和積極性，達(dá)到預(yù)期的建設(shè)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期效益。 </p><p><b>　　4、結(jié)束語(yǔ) </b></p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的技術(shù)工作，不僅需要明確房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的著重點(diǎn)，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行設(shè)計(jì)，還需要與本地方的特色進(jìn)行結(jié)合，呈現(xiàn)最佳方案，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃管理中存在的問(wèn)題，要及