1、淺談房地產項目的風險管理淺談房地產項目的風險管理來源：中國論文下載中心[06032111:41:00]作者：張長江編輯：studa9ngns摘要：房地產項目的實施過程存在著很多風險，正確地對待、評價、處理過程風險，必須站在項目管理的戰(zhàn)略高度，從項目啟動組織到實施過程管理，全過程、全方位地的控制，加強對風險的管理，是保證項目目的、項目目標實現的關鍵。關鍵詞：房地產項目管理一、引言以2004年8月31日為分水嶺，我國的房地產業(yè)進入了一個新的

2、發(fā)展時期，隨著國家經濟大環(huán)境的變化，圍繞著行業(yè)是否有“泡沫”，業(yè)內、業(yè)外爭論的此起彼伏、沸沸揚揚，結果還是迎來了以“土地施行招、拍、掛”和非常嚴厲控制措施的“協議轉讓”，迎來了中國人民銀行121號文件對房地產更為嚴格地貸款規(guī)定和銀行利率的增調，迎來了一系列規(guī)范建設行為，提高行業(yè)自律水平要求的政策。業(yè)內的“一個前提、兩條鏈”都出現了與以往區(qū)別很大的變化，風險因素不斷增多，風險存在于整個項目開發(fā)過程，使中小房地產企業(yè)更是處于極為艱難的處境。

3、因此，加強開發(fā)項目的風險管理，保證項目目的、目標的實現，是實現企業(yè)突出包圍、穩(wěn)步發(fā)展的關鍵過程。二、房地產開發(fā)項目的風險分析風險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內，那些可能發(fā)生的結果之間的差異程度，實際上就是實際結果與計劃結果的變動程度，這種變化程度越大，所謂的風險就越大。房地產開發(fā)項目的風險，實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中固有的風險，在現在的經濟大環(huán)境中，主要表現在以下幾個方面：1、項目的定位風險。房地產開發(fā)項目的市場定位包括項目的產

4、品定位、建筑產品的質量定位、建設環(huán)境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據?？梢哉f，項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風險，也是項目開發(fā)過程中，最大的風險，屬項目建設的決策性失誤風險，按照風險影響范圍劃

5、分屬于總體風險（決策風險），從某種程度上講，其結果也是不可管理風險。2、項目的投資支持能力風險?！俄椖靠尚行匝芯繄蟾妗烦雠_前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的經濟環(huán)境把握的不準；或者是成本過程控更具體、更明確、更嚴密、更便于控制，以免遺漏而產生風險。2、

6、合理確定項目管理目標，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項目《經濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據，用科學的方法和態(tài)度進行項目決策，確定項目目標，避免出現決策失誤風險。3、編制《項目管理規(guī)劃》，對項目工作進行結構分解，對項目的目標、實現目標可能存在的風險影響因素進行深入細致的識別、分析和評價，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風險的方法、措施，用《項目管理規(guī)劃》指導項目建設，指導項目的計劃管理。4、根據實現目標的外部環(huán)境

7、情況，堅持“事前控制”、“事中控制”的原則，對實施過程中的風險因素，比照《項目管理規(guī)劃》給定的方法、措施進行適應性、符合性識別、分析（評估或測算）、評價，實事求是地給予適當地、合理的調整、優(yōu)化組合各種風險技術，擬訂應對措施，設法消除、緩和、轉化、轉移風險，避免過程控制風險。5、強化風險管理的計劃手段，把可以管理的風險分解到各個不同的過程，對計劃要求的基本目標、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風險的監(jiān)控。過程中，利用動態(tài)管理，合理配備

8、資源，按照目標管理、節(jié)點考核、專業(yè)監(jiān)督的方法，減少項目執(zhí)行過程中不確定因素導致的風險，規(guī)避潛在風險轉化成顯性風險的可能。6、合理組織結構，明確崗位職責，理順管理關系、反饋關系，建立項目的溝通職能，在項目管理內部以及與建設相關的各方接口，特別是在經常出現誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風險管理提供信息保障。7、加強合同契約的管理。及時溝通信息，消除履約過程的不穩(wěn)定、不信任影響，圍繞項目的最大利益（計劃利潤），按照不同階段的工作重點，按照合

9、同約定內容開展工作，避免沖突造成的履約風險，控制建設成本；利用現行相關法律法規(guī)，對已知風險通過合同分解、索賠和反索賠等手段，進行回避或風險轉移。8、在項目內部加強實施行為的監(jiān)督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風險。強化財務監(jiān)督和計劃實施的專業(yè)監(jiān)督，強化企業(yè)規(guī)章制度、工作標準、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對計劃執(zhí)行情況及時跟蹤檢查，及時向決策層提供修改計劃的依據，向計劃實施層提示計劃執(zhí)行的偏離情況，對預料中的風險或風險因素進行有效的控制

10、和管理。轉貼于中國論文下載四、開發(fā)商規(guī)避項目風險的對策建議1、建立或附設企業(yè)經常性信息收集和處理機構，研究國家和區(qū)域經濟政策、行業(yè)政策，對本地區(qū)各個區(qū)（段）域的規(guī)劃、土地、項目（包括在建和意向）、適宜項目情況，做及時、準確的分析，為企業(yè)經營決策提供準確依據。經常性從容分析，比較臨時“抱佛腳”分析的依據和理由會更豐富；合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時間管理象限里，開展“重要而不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會從容、更周密