1、<p>　　設計階段住宅房地產開發(fā)項目成本控制</p><p>　　【摘 要】本文介紹了房地產開發(fā)項目成本的特點及其影響因素，著重分析了房地產設計階段的成本控制影響因素，供房地產開發(fā)的相關人員參考。 </p><p>　　【關鍵詞】房地產；成本控制；設計階段 </p><p>　　住宅房地產投資項目的成本管理的核心要求就是將提供市場所需的住宅產品的成本控制

2、至最低水平。房地產開發(fā)項目的投資成本控制需要貫穿于整個房地產開發(fā)全過程中。房地產投資項目的開發(fā)周期從房地產投資決策階段、勘察設計階段、施工前期準備階段、施工實施階段、竣工驗收階段到房地產運營和售后服務階段。所以要控制房地產開發(fā)成本就需要對房地產開發(fā)所涉及到各個因素進行科學合理的管理思路。設計階段是房地產開發(fā)項目成本管理的關鍵因素之一，也是與施工成本直接相關的原投所在。本文所述的設計階段主要指的是房地產開發(fā)項目的初步設計、結構設計和施工圖

3、設計的成本控制。 </p><p>　　1、住宅房地產開發(fā)項目成本的組成概述 </p><p>　　住宅房地產項目的成本管理的對象指的是住宅房地產開發(fā)項目在整個開發(fā)建設周期內所花費的所有費用的總和。這里面的費用主要包括土地出讓金、拆遷安置費、前期工程費、建筑安裝工程費用和配套費以及開發(fā)間接費用等，房地產開發(fā)項目的成本在會計財務核算上主要包括以上六個項目所發(fā)射的費用。 </p>

4、<p>　　以下是關于上述六項成本名稱的概述。 </p><p>　　前期工程費是指的土地在開發(fā)前的現場踏勘、規(guī)劃設計和可行性研究等費用?；A設施費包括房地產開發(fā)過程中所需要的水、電、氣、排污、照明、環(huán)衛(wèi)以及道路設施等所需的基礎建設費用。建筑啊安裝工程費用就指的是房地開發(fā)項目在施工實施階段所發(fā)生的人工費用和設備費用。配套設施費主要指的是房地產開發(fā)項目所需不能有償轉讓的公共設施所需的費用。開發(fā)間接費指的

5、是房地產內部會計部門參與到項目開發(fā)過程中而產生的各種間接的費用，包括工作人員的薪資福利、設備維修與折舊費、辦公及日常水電花費等等。企業(yè)期間費主要指的是銷售費、管理以及財務費用，這一般不計入開發(fā)的成本中，而是將其作為當前的損益來看待。 </p><p>　　2、住宅樓房地產開發(fā)項目投資成本的特點 </p><p>　　住宅房地產開發(fā)項目與其它的生產性投資項目相比較，具有的明顯特點就是投資周期

6、長、資金流量大且隨著市場的變化而具有較大的風險。房地產開發(fā)項目成本則具有以下特點： </p><p>　　首先是房地產開發(fā)項目的成本的項目過繁雜。投資周期較長，所發(fā)生的費用在各個階段所進行的核算內容不夠平衡，而住宅房地產項目在區(qū)域范圍內具有一定的唯一性，容易發(fā)生成本亂攤亂擠的現象。 </p><p>　　其次是房地產開發(fā)成本有較大的波動性。房地產項目受到國家宏觀政策、環(huán)境變化、市場規(guī)律的影

7、響很明顯，而這些因素本身具有較大的波動性，所以房地產開發(fā)成本的波動性也較大。 </p><p>　　再次就是房地產開發(fā)項目的投資成本具有較大的可塑性。房地產開發(fā)項目所出的環(huán)境與地段的不同，其所含的各種費用沒有相對統(tǒng)一的標準，而使得需要企業(yè)對公共關系的合理把握來充分塑造更加合理的成本空間。 </p><p>　　3、影響住宅房地產開發(fā)項目成本的主要因素 </p><p&g

8、t;　　房地產開發(fā)的成本的影響因素與其自身的特點是息息相關的，以下就其主要影響因素作出分析： </p><p>　　首先是土地開發(fā)所發(fā)生的費用。因為土地的開發(fā)成本的高低主要體現在房地產商品的產出率上，由于土地征用過程中遇到拆遷安置和公共服務的要求所帶來的成本，而使得房地產開發(fā)項目的商品產出率都不可能做到百分百，因此土地開發(fā)的費用對房地產開發(fā)成本具有較大的影響。 </p><p>　　其次是

9、房地產開發(fā)項目受市場因素影響較大，施工成本受施工工藝和技術、設備的選擇、材料的市場價格的影響是最明顯的，需要房地產企業(yè)在滿足建筑質量的前期下，盡量控制建安成本。 </p><p>　　最后是期間費用。房地產開發(fā)項目由于其較大資金周轉要求，但其投資周期較長，使得較大比例的資金需要通過銀行貸款，從而帶來較高的利息支出成本，而資金周轉在物價上漲的市場環(huán)境下增加了貶值量，即產生了通脹成本。 </p><

10、;p>　　4、設計階段控制住宅樓房地產項目投資成本的影響分析 </p><p>　　4.1 住宅房地產開發(fā)項目設計階段的特點 </p><p>　　住宅房地產開發(fā)項目設計階段的成本控制具有如下特點： </p><p>　　一方面，住宅房地產開發(fā)項目建設的全過程包括以下四個階段：評估、決策、設計、實施。由此可以看出，項目設計階段承上啟下，具有銜接的重要作用。只有

11、經過設計，決策才能變成設想。 </p><p>　　另一方面，住宅房地產開發(fā)項目投資控制中，設計階段起著關鍵作用。換言之，即使是工程項目方案中很細微的內容都會牽扯到工程量的時間標準、裝修標準等等。從這個角度來說，設計階段不僅對建設規(guī)模、建設標準起著規(guī)范作用。對項目的投資規(guī)模還能起到規(guī)范作用。 </p><p>　　總體來說，住宅房地產開發(fā)項目建設的四個階段中，設計階段對建設項目成本的影響最

12、大。所以施工前的決策階段和設計階段很關鍵，設計人員應該將控制投資融入到自己的設計過程中。設計階段影響大，但是在整個過程中也最難控制。因為設計單位、設計人員的愛好、水平和習慣不同都會有影響。相對于設計單位來說，建設單位就顯示比較被動。 </p><p>　　4.2 設計階段住宅房地產開發(fā)項目成本的影響分析 </p><p>　　建筑設計階段在降低造價的過程中起重要的作用。當具體的方案用圖紙表

13、示出來時，很多東西像功能、實施的方案以及投入因素就大致確定了。好的設計方案不但能降低成本、保障項目的進度；而且對商品房的銷售也有益。 </p><p>　　其一，設計合理才能控制成本。設計階段具有投入比例小，作用大的特點。設計上必須同時考慮技術和經濟，對方案不斷優(yōu)化，才能真正有效的控制項目成本。其二，好的設計方案是商品房的開發(fā)中的一大賣點。概括起來，房地產成本的影響因素有： </p><p&g

14、t;　　（1）小區(qū)整體規(guī)劃設計。在小區(qū)的用地面積能反映地利用率和經濟性，在影響地產住宅小區(qū)的眾多因素中，用地指標起著很重要的作用。 </p><p>　?。?）住宅建筑的平面布置。平面布置不同造價也會不同。 </p><p>　　（3）住宅單元的組成、戶型和住戶面積。結構面積系數越小越經濟。住宅建筑不僅需要降低成本，也要考慮用戶的需求和經濟水平，只有這樣才能促進銷售。 </p>

15、<p>　?。?）住宅的層高和凈高。層高和警告要依據用戶的需求不同靈活調整。 </p><p>　?。?）合適的住宅的層數。層次越高，居民密度、工程管道都會減少。不同的層次有自己的有點和缺點，要根據需要來確定層次。 </p><p>　?。?）合理的戶型和住戶面積。戶型通常由人們的生活水平和使用情況來確定，目前主要以二室戶為主。 </p><p>　　

16、（7）選擇合理的建筑結構體系。目前有三類建筑結構：全裝配式、大模結構、裝配整體式結構。 </p><p><b>　　5、結語 </b></p><p>　　房設計階段地產開發(fā)項目的成本管理的主要思路包括如下幾條：對所有的設計階段成本發(fā)生項目進行詳細的策劃；通過招標的方式選擇合適的設計方；加強設計合同的管理，對設計進度和費用作出合理的確定；引進設計第三方機構加強質量管

17、理等措施，另外采用多個設計方案優(yōu)選、限額設計等方法和理論分析對開發(fā)成本進行控制。由于房地產開發(fā)工程項目的成本管理本身就是一個繁雜的工作，設計階段作為其一部分也是一個相對獨立的復雜的工程，所涉及的專業(yè)范圍很廣，參與方還包括開發(fā)商、設計單位、監(jiān)理方以及施工企業(yè)，此外還需要與政府部門進行相關的溝通工作。所以在房地產開發(fā)項目的設計階段進行成本控制，還需要與參與各相關單位進行配合，全面控制房地產開發(fā)項目的設計階段所產生的成本。 </p>