1、1998年以來，杭州房地產(chǎn)住宅業(yè)保持了快速發(fā)展，出現(xiàn)了以供求兩旺、房價持續(xù)上漲為特征的“杭州現(xiàn)象”，有力地促進(jìn)了城市發(fā)展和居民居住條件的改善，但高額的居住成本也一定程度上抑制了杭州外來人才的引進(jìn)和大學(xué)生留杭創(chuàng)業(yè)，不利于杭州經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。隨著住宅市場供求逐步趨于平衡，政府宏觀調(diào)控力度不斷加大，從量上和結(jié)構(gòu)上對杭州住宅市場的需求進(jìn)行深入分析，對政府宏觀調(diào)控和微觀主體投資決策具有十分重要的現(xiàn)實意義。 本文首先以住宅需求的相關(guān)理論為

2、基礎(chǔ)，結(jié)合杭州住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀和主要特征，運用層次分析法(AHP)對影響杭州住宅市場需求的主要因素進(jìn)行權(quán)重分析，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入對住宅需求影響最大。其次，運用需求源匯總法，從居住水平提高、人口增長、家庭規(guī)模趨小等方面，結(jié)合趨勢外推法對杭州住宅市場的潛在需求進(jìn)行定量分析。從整體上看，杭州住宅市場的潛在需求依舊旺盛，居住水平提高引起的需求和人口增長引起的需求將成為未來推動杭州住宅業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)力量。第三，以歷年商品房銷售面積為因變

3、量，以GDP、人均可支配收入等為自變量，運用多元回歸分析方法對杭州住宅市場的有效需求進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)人均可支配收入對其影響最大，住宅價格次之。從分析結(jié)果同時看出，杭州住宅市場的有效需求與潛在需求之間存在著較大差距，說明不斷上漲的房價抑制了一部分有效需求的釋放。第四，從住宅的價位結(jié)構(gòu)和面積結(jié)構(gòu)對杭州住宅市場的需求結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)目前真正適合普通居民消費的中低價位、中小戶型住宅相對欠缺。第五，通過居民收入水平與經(jīng)濟發(fā)展水平的動態(tài)比較和住房消