1、1980年鄧小平同志發(fā)表關(guān)于城鎮(zhèn)住房制度改革的重要講話，標志幾十年一成不變的中國房地產(chǎn)制度改革開始進行。經(jīng)過二十多年的改革，中國房地產(chǎn)制度體系已基本確立，建立了土地以及與房屋占有、處置、抵押、租賃、典當?shù)鹊认嚓P(guān)的產(chǎn)權(quán)制度，房地產(chǎn)交易制度，房地產(chǎn)融資制度以及土地管理制度。在這些制度建立的同時，中國房地產(chǎn)業(yè)也取得了迅猛發(fā)展，業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。在看到成績的同時，有些現(xiàn)象也值得我們?nèi)シ此己脱芯俊Ｈ缭谥贫茸冞w過程中，為什么有的制度出臺能

2、取得很好的效果，而有的制度卻恰恰相反?為什么在新一輪的宏觀調(diào)控下，很多地方的房價不降反升?為什么一些政策一出臺，社會各層面反應不一，進而出現(xiàn)針鋒相對，互相指責的局面?……為什么會出現(xiàn)這些現(xiàn)象，除了一些制度本身存在缺陷，先天不足之外，還有一個原因就是非正式制度與正式制度之間的沖突與融合。本文正是基于上述的思考，研究在房地產(chǎn)制度變遷過程中，哪些非正式制度對之產(chǎn)生了重要影響，它們是怎樣發(fā)揮作用的。 本文的研究主要分四個部分：第一章，制

3、度與非正式制度，是本文的理論基礎(chǔ)和分析的出發(fā)點。對于制度的定義本文采用了諾思關(guān)于制度即游戲規(guī)則的說法，但認為制度還有更深的內(nèi)涵。根據(jù)實施懲罰的方式不同，制度有可分為正式制度與非正式制度。正式制度是人們有意識建立起來的并以正式方式加以確定的各種制度安排，如各種成文法律、法規(guī)、政策、規(guī)章和契約等。而非正式制度是指在人們長期的社會交往中逐步形成，并得到社會認可的一系列約束，體現(xiàn)的是親密團體中群體成員的利益和偏好，主要包括價值信念、倫理規(guī)范、道

4、德觀念、風俗習慣、意識形態(tài)、文化傳統(tǒng)等因素。而且兩者之間是存在沖突與融合的，因此在制度安排過程中，要正確處理兩者之間的關(guān)系。 第二章，回顧中國城鎮(zhèn)住房制度改革的歷程、分析了中國城鎮(zhèn)住房制度的變遷模式與特點以及其變遷績效。本文將中國城鎮(zhèn)住房制度改革分為四個階段，并分別進行了闡述；由于中國城鎮(zhèn)住房制度改革的模式和中國市場化改革一樣，選擇的都是漸進式改革。因此其特點表現(xiàn)為雙軌過渡、增量先行，從局部到整體，單向突進的制度安排。本章還分析

5、了政府主導的強制性制度變遷的績效以及其制度缺陷。 第三章，是本文的重點部分，具體分析了中國城鎮(zhèn)住房制度改革過程中的非正式制度因素有那些，他們是怎樣發(fā)揮作用的。在中國城鎮(zhèn)住房制度改革過程中，非正式制度的類型主要有集權(quán)主義、官本位，意識形態(tài)、家族主義。集權(quán)主義、官本位主要表現(xiàn)在“官本位”的福利分房、政府經(jīng)營城市理念、政績觀以及權(quán)威認同感；意識形態(tài)主要表現(xiàn)在輿論導向和理論探討，為正式制度變遷提供合法依據(jù)和理論基礎(chǔ)；而家族主義在城鎮(zhèn)住房

6、制度變遷中主要表現(xiàn)在單位觀念、關(guān)系規(guī)則，最終導致目前比較嚴重的信用缺失。 第四章，針對非正式制度在中國城鎮(zhèn)住房制度改革過程的不利影響，提出了一些建議。一是加強市場經(jīng)濟的思想意識教育，加大教育投資力度和文化基礎(chǔ)建設(shè)，同時充分發(fā)揮知識分子在非正式制度變遷中的主導作用。二是觀念創(chuàng)新，發(fā)揮社會輿論的作用引導積極向上的思想觀念。三是注重誠信建設(shè)，建立健全社會信用體系。 通過分析，本文認為包括集權(quán)主義，官本位思想，意識形態(tài)，家族主義