1、本文將從需求行為入手，分別從理論和實證的角度對住房市場中與需求相關的經(jīng)濟變量進行分析和研究。具體而言，首先在微觀經(jīng)濟的框架下，建立普適的兩階段跨時期動態(tài)效用最優(yōu)化模型，分離出住房需求中消費和投資的動機，運用比較靜態(tài)分析的方法討論諸多經(jīng)濟變量的變化會對住房需求產(chǎn)生何種影響。通過運用數(shù)學工具綜合比較分析現(xiàn)實中存在的四種情況，揭示出住房市場表面現(xiàn)象后的經(jīng)濟學含義，清晰展現(xiàn)了由于需要跨期實現(xiàn)效用，個人總收入、收入變化、儲蓄意愿以及未來房價預期與

2、消費需求和投資需求之間所呈現(xiàn)的不同交互關系。 隨后，在理論分析的基礎上，收集上海市住房市場中的月度交易數(shù)據(jù)和各種經(jīng)濟指標，來對照驗證理論結論。在對上海市住房市場的實證分析中，這個市場是一個非均衡的市場，因此運用了非均衡市場的需求和供給函數(shù)聯(lián)立方程模型，并且把整個住房市場區(qū)分為增量房市場和存量房市場來加以考慮。雖然模型中包含了理論分析中所提及的大部分經(jīng)濟參數(shù)，但是由于統(tǒng)計資料的缺乏，無法對住房需求中的消費動機和投資動機完全反映出來

3、，而僅僅是通過一個側面對理論分析加以驗證。實證結果與理論結論切合的比較好，特別是在未來房價預期對整個市場需求的推動作用上十分明顯。而同時上述的實證結果也反映出上海住房市場中一些不能令人樂觀的現(xiàn)象，如市場非均衡程度的加劇、投資需求過高與房價上漲過快將引起的惡性循環(huán)和最終將會導致的社會總體福利下降。最后，綜合了理論分析和實證估計的結果，結合目前市場中存在的一些實際現(xiàn)象，對市場中未來會出現(xiàn)的一些情況進行了討論，并且給出了相應的一些政策性的評論