1、開(kāi)題報(bào)告杭州市休閑度假旅游地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究一、立論依據(jù)1.研究意義、預(yù)期目標(biāo)當(dāng)旅游休閑成為一種廣為接受的生活方式，休閑度假旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)就成為必然。事實(shí)也證明，休閑度假旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正不斷升溫和日益火爆，這將預(yù)示著這一特殊地產(chǎn)模式將成為我房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展道路上的拐點(diǎn)和轉(zhuǎn)型。休閑度假旅游地產(chǎn)不僅是一種新的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象也代表了一種新的生活理念。由于其巨大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值和廣闊的發(fā)展前景，從它提出開(kāi)始，就是理論界研究和其他界實(shí)踐探索的熱點(diǎn)。但是在我國(guó)旅游

2、地產(chǎn)還處于初級(jí)階段，缺乏統(tǒng)一的概念，各方面的研究也都還在探索階段。而市場(chǎng)對(duì)旅游地產(chǎn)的熱情持續(xù)高漲，不少企業(yè)面對(duì)高額的投資利潤(rùn)的誘惑，在缺乏理性科學(xué)下盲目介入，造成大量失敗的開(kāi)發(fā)案例。鑒于此，對(duì)休閑度假旅游地產(chǎn)進(jìn)行深入的研究至關(guān)重要。尤其是對(duì)其市場(chǎng)特征、運(yùn)作機(jī)制以及供需當(dāng)面的研究，這不僅是當(dāng)前旅游地產(chǎn)理論體系中薄弱的一節(jié)，更是當(dāng)前市場(chǎng)開(kāi)發(fā)中急需的。就杭州而言，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是它市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。而旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的交叉行

3、業(yè)，它的健康發(fā)展對(duì)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進(jìn)杭州經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展都有著重要的意義。尤其是杭州市“國(guó)際重要的旅游休閑中心”的定位，以及“中國(guó)最佳休閑城市”的頭銜，都對(duì)旅游地產(chǎn)提出了更高的要求。目前杭州市休閑度假旅游地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，比如2004年余杭推出的純休閑度假精裝修小戶型公寓，打破了別墅一統(tǒng)休閑度假旅游地產(chǎn)的格局。此后相繼有以養(yǎng)老養(yǎng)身為主的天目山休閑度假公寓，綠城千島湖度假公寓和日前開(kāi)元集團(tuán)正在興建的開(kāi)元城山休閑度假村等等。但在此同時(shí)也

4、出現(xiàn)了許多問(wèn)題。在這樣的大背景下，本論文通過(guò)理論與實(shí)證相結(jié)合的方式，以杭州休閑度假旅游地產(chǎn)市場(chǎng)為對(duì)象，分析其發(fā)展條件及發(fā)展現(xiàn)狀；深入研究杭州休閑度假旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)并分析目前的供給情況，對(duì)此進(jìn)行供求平衡分析，提出科學(xué)的杭州休閑度假旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展策略，具有一定的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。2.國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀旅游地產(chǎn)最早發(fā)源于20世紀(jì)初法國(guó)地中海沿岸，地中海沿岸開(kāi)發(fā)了大量海濱別墅，歐洲、北美的政府要員、貴族、富商蜂擁而至，一時(shí)間地中海成為

5、世界乃至歐洲的休閑度假中心?，F(xiàn)狀的普吉島、馬爾代夫、三亞，都是旅游產(chǎn)地2商應(yīng)把目光投向那些比較年輕而家里沒(méi)有孩子的以及收入中上水平的人們。2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀我國(guó)學(xué)者對(duì)旅游地產(chǎn)的研究開(kāi)始于上世紀(jì)90年代。雖然旅游房產(chǎn)的發(fā)展很快，但它畢竟是新興產(chǎn)業(yè)，目前研究還處于初級(jí)階段，主要集中在以下五個(gè)方面2.1旅游地產(chǎn)的定義及特征在我國(guó)，對(duì)旅游地產(chǎn)概念的界定還沒(méi)有達(dá)成統(tǒng)一，并有多種不同的說(shuō)法。徐翠蓉（2005）給出旅游房地產(chǎn)一個(gè)相對(duì)狹義的界定，認(rèn)為旅游房

6、地產(chǎn)是指以旅游區(qū)域的景觀，生態(tài)，文脈為開(kāi)發(fā)的契機(jī)，以優(yōu)美的景觀和良好的度假休閑配套設(shè)施為主要特征，以旅游服務(wù)為主要功能，以本地區(qū)以外的人群為主要銷售對(duì)象的房產(chǎn)項(xiàng)目。李娜（2007）認(rèn)為很多學(xué)者忽略了一點(diǎn)，那就是旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品具備盈利性的特征，以區(qū)分具有社會(huì)公益性的房產(chǎn)品。她認(rèn)為所謂的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品是以優(yōu)美的景觀，以完善的配套設(shè)施為特征，以盈利為目的的房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)。王潔，黃華（2009）認(rèn)為旅游房地產(chǎn)是以一定旅游資源，旅游產(chǎn)品，旅游氛圍

7、為依托以滿足休閑度假或置業(yè)投資需求為目的的，借助專門銷售渠道售賣給旅游者作為第二居所的住宅設(shè)施。邱仁都（2008）指出旅游地產(chǎn)的特征為以旅游資源為依托，以中高收入階層為消費(fèi)群體，并以多次、異地置業(yè)為主。2.2旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式和類型目前市場(chǎng)上已有的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)容豐富，按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可以劃為不同的類型。陳勁松(2003）認(rèn)為旅游地產(chǎn)分為五個(gè)類型六種開(kāi)發(fā)模式，分別為景觀住宅（第一居所）、度假休閑區(qū)、主題公園（旅游區(qū)畔地產(chǎn)）、康體娛樂(lè)區(qū)

8、（旅游區(qū)內(nèi)地產(chǎn)）、商業(yè)休憩區(qū)五個(gè)類型及旅游地產(chǎn)第一居所開(kāi)發(fā)模型、旅游地產(chǎn)第二居所開(kāi)發(fā)模型、產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)發(fā)模型、商務(wù)度假開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)模型、商務(wù)度假開(kāi)發(fā)模型、旅游地產(chǎn)控件分布模型六大開(kāi)發(fā)模型。胡潔，汪宇明(2004）按開(kāi)發(fā)功能將旅游目的地旅游房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式分為四種：一是觀光類旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（政府主導(dǎo)）；二是娛樂(lè)類旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（市場(chǎng)主導(dǎo)）；三是接待類旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（市場(chǎng)主導(dǎo)）；四是景觀型住宅區(qū)開(kāi)發(fā)（區(qū)位主導(dǎo)）。丁銳(2009）按照旅游地產(chǎn)功能定位將