1、0本科畢業(yè)論文外文翻譯本科畢業(yè)論文外文翻譯外文文獻譯文外文文獻譯文標題：給房地產經紀業(yè)帶來更多的競爭標題：給房地產經紀業(yè)帶來更多的競爭資料來源：RealEstateLawJournal作者：RobertW.HahnRobertE.LitanJesseGurman對于大多數(shù)美國人來說，他們最大的單一采購將是一座房子。他們中的大多數(shù)會聘請有執(zhí)照的房地產專業(yè)服務人員。經紀，房屋銷售，是一筆大生意。在2004年，經紀業(yè)的估計收入是600億美元。

2、一、傳統(tǒng)的房地產經紀模式一、傳統(tǒng)的房地產經紀模式幾十年來，購買和出售在美國已成為一種常見的現(xiàn)象。住宅房地產代理商為買賣雙方提供了傳統(tǒng)的捆綁服務。例如，本地的多個上市服務（MLS），這是一個上市目錄，通常由當?shù)胤康禺a公司維持和支付，讓賣家列出它們的屬性和買家，代理商去查看這些屬性。代理商也常常通過廣告和開放房子，談判價格，以及處理締約和關閉問題來幫助銷售房子。例如包括幫助檢查，按揭保險，融資等。賣主試圖出售他們的房子通常需要簽訂獨家協(xié)議代

3、理，被稱為“上市代理”。這個代理人代表賣方在處理所有潛在買家以及支付預定的酬金，支付的酬金在價格的6%附近，這是經常拆分給代理人和經紀人的。他們幫助找到感興趣的買家，上市代理人通常提供這些酬金的部分去給其他代理人，這些代理人能帶來能完成銷售的買家。如果上市代理人在另一個代理人的幫助下能夠找到買家，他可以作為一個“雙重代理”，獲得全部的酬金。在這樣的制度下，購房者不必與幫助他們的代理人訂約，或者是直接支付服務費。然而，這些房屋的買方必須分

4、擔一些代理服務費，因為賣方給他的房子定價包含了費用。交易完成后，賣方和買方的代理人（如果有的話）經常分享傭金與他們的經紀人。經紀人通常幫助和監(jiān)督代理人，需要有額外的許可。對于新的代理人，經紀人和代理人之間的酬金是五五分賬，但是一旦這些代理人變得更加熟練，經驗豐富，他們可以獲得較高的百分比。在某些模式下，經紀人只會在資源上收取費用，如辦公空間電話和復印，并讓代理人獲得整個傭金。經紀，其中可以包括一個或多個經紀人，代理人和支持人員，可以獨立

5、運作，或屬于某個地方，區(qū)域或國家房產網(wǎng)。選擇特許經營的經紀公司從這些網(wǎng)站的廣告和知名度中獲得利益。一個當?shù)氐募用松虖脑?、季度、年度中收入的一定比例向品牌名稱、辦公空間、其他方面支付特許經營費，保持自己的傭金。2個過程，從而讓消費者更好地選擇適合他們一切事物，一些可以提供捆綁的服務，符合或超過傳統(tǒng)的代理的服務。雖然互聯(lián)網(wǎng)對購房者和銷售者有著積極的影響，但我們不能保證一定發(fā)生積極的變化。如前所述，MLS似乎是一個潛在的瓶頸。它里面的董事會成

6、員由現(xiàn)有成員選定。協(xié)會里面是嚴格控制訪問的，往往需要當?shù)氐姆康禺a經紀人協(xié)會會員訪問。這種控制可能受益的是傳統(tǒng)現(xiàn)任經紀，但不一定有利于消費者和生產者。另外可能的情況是，相當數(shù)量的消費者更喜歡傳統(tǒng)的系統(tǒng)，在那里他們支付一個單一代理的銷售價格的百分比，代理人就可以幫助消費者處理每一步的過程。他們會發(fā)現(xiàn)，支付傭金是一個重要的動力，從而導致更好的結果。但消費者真正想要的是最好的學習方法，讓他們從豐富的服務市場選擇所能提供的服務。最終，沒有人確切地

7、知道房地產市場的未來會如何。但從其他行業(yè)的經驗看，如放寬稅率影響可能是巨大的。在我們看來，關鍵是要創(chuàng)造一種鼓勵而不是抑制的競爭環(huán)境。我們有理由相信，競爭可能導致巨大的創(chuàng)新，從而讓消費者受益。三、由傳統(tǒng)的房地產經紀人反抗創(chuàng)新競爭三、由傳統(tǒng)的房地產經紀人反抗創(chuàng)新競爭全國房地產經紀人協(xié)會及國家和地方政府的房地產協(xié)會有直接的經濟利益關系，他們保持了潛在競爭者的實體模型。他們這樣做是利用各種機制，其中有許多可能傷害到消費者。雖然一些傳統(tǒng)的經紀人已

8、經接受了市場營銷能力和互聯(lián)網(wǎng)所帶來的成本的節(jié)約，但仍有一些一直存在的阻力對創(chuàng)新的商業(yè)模式產生威脅。一些較大的公司可能會擔心品牌的重要性和特許經營，他們依靠其獲得大量利潤。如果獨立經紀人通過網(wǎng)絡或網(wǎng)絡模型招攬客戶獲得成本效益，那么這些公司的利益將顯著減少。NAR的既定目標之一是“主張擴大REALTL在管理整個交易的作用。”另一個是“支持發(fā)展與房地產相關的商業(yè)模式，加強接觸和提高盈利能力。”雖然這是一個貿易集團盡一切可能保護其成員，但我們相