1、1998年到2004年上半年，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)尤其是在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)方面保持著快速發(fā)展。然而快速擴(kuò)張的同時(shí)，也埋下了許多隱患。中國人民銀行研究局課題組發(fā)布調(diào)查報(bào)告指出，我國房地產(chǎn)金融存在四大問題；央行的一份調(diào)查揭示，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中違規(guī)問題較為嚴(yán)重，其問題范圍覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款，隱含很大風(fēng)險(xiǎn)。 本文共分四章，針對(duì)當(dāng)前我國銀行業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中反映出來的各種現(xiàn)象和問題，著重圍繞從銀行內(nèi)部建立房地產(chǎn)

2、的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制這個(gè)中心,分析認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)金融所面對(duì)的客觀環(huán)境，研究掌握房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)形成的原因和過程，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)防范的基本理論構(gòu)架，從整體的框架層面上嘗試著建立一個(gè)控制房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)架系統(tǒng)，進(jìn)而以此構(gòu)架系統(tǒng)為指導(dǎo)對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)領(lǐng)域的三類風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)提出一些改進(jìn)建議。 本文認(rèn)為(第一章)，我國商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)面臨著這樣一種大的經(jīng)濟(jì)背景，首先，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)自身發(fā)展的初級(jí)性，表現(xiàn)在

3、一方面是粗放式發(fā)展，投資增長過于迅猛，土地價(jià)格房產(chǎn)價(jià)格快速上漲，房地產(chǎn)供應(yīng)與需求在結(jié)構(gòu)上的錯(cuò)位，空置率居高不下，市場中投機(jī)性買賣的規(guī)模出現(xiàn)擴(kuò)張的勢頭，另一方面開發(fā)企業(yè)的整體營運(yùn)能力低下，不能很好地促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，加之我國房地產(chǎn)發(fā)展伊始土地政策對(duì)地價(jià)確定與征收的不科學(xué)性，致使房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展所必須依附的客體(房地產(chǎn)行業(yè))存在較大的不確定性。第二，我國在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域發(fā)展落后的現(xiàn)狀，制約著房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，并進(jìn)一步促成當(dāng)前房地

4、產(chǎn)金融發(fā)展中房地產(chǎn)資金供給的單一性——我國商業(yè)銀行成為了該行業(yè)融資的主角；第三，銀行在發(fā)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)自身缺乏必要和行之有效的風(fēng)險(xiǎn)控制手段，使當(dāng)前商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展面臨著風(fēng)險(xiǎn)積累，風(fēng)險(xiǎn)增加和風(fēng)險(xiǎn)失控的危險(xiǎn)。 本文(第二章)在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的大范疇中，進(jìn)一步將房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)分為三大類，即土地儲(chǔ)備類貸款風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)人用房類貸款風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)類貸款風(fēng)險(xiǎn)，三類風(fēng)險(xiǎn)具有聯(lián)動(dòng)性、集中性和長期性的特點(diǎn)，并且風(fēng)險(xiǎn)形成的原因各有不同。本文

5、認(rèn)為土地儲(chǔ)備類貸款風(fēng)險(xiǎn)來自政府、土地儲(chǔ)備中心和銀行自身三方面。來自于土地儲(chǔ)備中心方面的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在貸款申請(qǐng)人主體資格的合法性上、擔(dān)保的有效性上、還款資金來源的權(quán)屬問題上；來自政府方面的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在政府信用與執(zhí)政能力上；來自銀行的風(fēng)險(xiǎn)主要在于缺乏相應(yīng)的規(guī)章制度與之相適應(yīng)；而個(gè)人用房類貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成除了與個(gè)人信用有關(guān)外，還來自于開發(fā)商的經(jīng)營能力、契約中條款的欠缺以及抵押擔(dān)保中的不確定性等等；房地產(chǎn)開發(fā)類貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成，一方面來自當(dāng)前房地產(chǎn)

6、發(fā)展中行業(yè)自身的不健全，如開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目自有資金缺乏，行業(yè)中信息的嚴(yán)重不對(duì)稱以及政府的行為等，另一方面，也有銀行管理不到位，缺乏針對(duì)性的管理制度等原因。 針對(duì)形成風(fēng)險(xiǎn)的這些原因，本文(第三章、第四章)還結(jié)合信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的有關(guān)理論知識(shí)，以風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，風(fēng)險(xiǎn)決策，風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控為基本系統(tǒng)的理論構(gòu)架做指導(dǎo)，從房地產(chǎn)信貸的“三查”系統(tǒng)到建立科學(xué)的“三權(quán)分立”業(yè)務(wù)流程，再到崗位設(shè)置，考核激勵(lì)以及強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)文化建設(shè)等方面構(gòu)建一套