1、近幾年來,我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛,一片繁榮。不可否認,房地產(chǎn)市場的興旺具有十分重大的意義和作用。房地產(chǎn)市場的發(fā)展在促進我國國民經(jīng)濟的增長,提高人民生活水平方面發(fā)揮了非常巨大的作用?？墒?異?；鸨姆康禺a(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中也出現(xiàn)了許多的問題,比如暴露出的房地產(chǎn)信貸風險。因為房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè),對于資金的依賴性遠遠大于其它行業(yè)。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往存在資金不足的問題,為了進行項目的開發(fā),它們常以按揭貸款的方式進行開發(fā),而其自籌資金

2、卻極為不足。另外,公眾對于房屋的需求量是十分巨大的,但高房價和低收入的矛盾仍然十分突出,房地產(chǎn)信貸的發(fā)展就在一定程度上解決了這個矛盾。房地產(chǎn)信貸業(yè)務在各商業(yè)銀行開展以來發(fā)展迅速。大規(guī)模的信貸向單一的房地產(chǎn)行業(yè)集中,對金融機構而言,意味著經(jīng)營風險將更多地受該行業(yè)變動的影響。這也意味著房地產(chǎn)信貸的風險如果得不到有效的控制,則這種風險將會危及商業(yè)銀行乃至整個金融業(yè)體系的安全。因此,構建房地產(chǎn)信貸風險控制法律機制就變的非常急迫了。本研究主體分為

3、四個部分：
　　第一部分為“房地產(chǎn)信貸原理闡釋”。該部分首先介紹了房地產(chǎn)信貸的概念,之后總結了房地產(chǎn)信貸活動的特點,表現(xiàn)為房地產(chǎn)信貸行為具有過程性、還款周期比較長、商業(yè)銀行本身為信貸活動的主體,商業(yè)銀行信貸行為受到商業(yè)銀行主體所在的經(jīng)濟環(huán)境的約束。然后介紹了房地產(chǎn)信貸的分類。又指出了房地產(chǎn)信貸的績效,在于房地產(chǎn)信貸有利于擴大市場需求、升級消費結構、增加資金來源、分散銀行風險。最后,介紹了我國房地產(chǎn)信貸的發(fā)展。
　　第二部分為

4、“我國房地產(chǎn)信貸風險分析”。首先對房地產(chǎn)信貸風險作了一個界定,即房地產(chǎn)信貸風險是指在房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)經(jīng)營活動中,因不確定因素的單一或綜合的影響,使商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)遭受損失的可能性,即借款人不能按約償付貸款的可能性。并指出我國房地產(chǎn)信貸風險呈現(xiàn)出不確定性、潛在性、關聯(lián)性等特點。通過分析,可以看出房地產(chǎn)信貸風險具有很大的危害性。表現(xiàn)在:容易引發(fā)金融風險、不利于優(yōu)化房地產(chǎn)融資環(huán)境、助長道德風險。然后分析了我國房地產(chǎn)信貸風險的表現(xiàn),立足于商

5、業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)和個人三個角度。最后為我國房地產(chǎn)信貸風險的成因分析,涵蓋四個方面:借款人之原因、商業(yè)銀行內(nèi)部之原因、市場之原因、制度之原因。
　　第三部分為“其他國家、地區(qū)房地產(chǎn)信貸風險控制的經(jīng)驗、教訓及啟示”。通過對美國、日本、香港等國家、地區(qū)的良好的經(jīng)驗分析以及對美國次貸危機的分析,探討他國在房地產(chǎn)信貸風險控制方面的經(jīng)驗、教訓對于我國的意義。
　　第四部分是“構建我國房地產(chǎn)信貸風險法律控制機制的設想”。這部分為整篇文章

6、的重點。首先指出了房地產(chǎn)信貸風險控制具有十分重要的作用:能夠減少銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的損失,增強銀行房地產(chǎn)信貸預期收益;能夠樹立良好的企業(yè)形象;能夠穩(wěn)定社會金融。然后根據(jù)借款人、商業(yè)銀行、政府三類主體在房地產(chǎn)信貸中的地位,來構建房地產(chǎn)信貸風險法律控制機制。第一,針對借款人,建立房地產(chǎn)信貸風險的預警機制,通過建立我國的信用風險評價與衡量法律制度以達到預防風險的目的。其主要目的是通過對借款人基本情況、信用狀況和還款情況的監(jiān)控,對有問題的借款人

7、及時預測、發(fā)現(xiàn),并采取必要的措施防范風險。提出建立滿足信息公開化、信用采集機構規(guī)范化、信用信息評估標準化三項要求的信用風險評價與衡量法律制度。第二,針對發(fā)放貸款的商業(yè)銀行,主要是建立我國的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化制度,通過信貸資產(chǎn)的證券化,分散房地產(chǎn)信貸的風險。肇始于美國的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化是解決我國目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)存量大的有效方法之一。建立我國的資產(chǎn)證券化制度,需要優(yōu)化法律法規(guī)結構、大力推動金融體制改革、建立證券化的等級評定制

8、度。第三,從商業(yè)銀行經(jīng)營管理的角度來講,建立一整套內(nèi)部風險的管理機制,可以提高風險防范能力,以確保房地產(chǎn)信貸發(fā)放業(yè)務的安全。要合理控制貸前風險,包括審查申請人資質(zhì)、公正抵押物價值評估、完善信貸合同。另外,也要加強貸后風險管理以及謹慎處理問題信貸。第四,雖然政府的監(jiān)管只能在宏觀經(jīng)濟正確預測的基礎上提供金融風險的監(jiān)測和預警,而不能從根本上消除風險的來源,但是建立房地產(chǎn)信貸風險的監(jiān)管機制,有利于有效監(jiān)督,對房地產(chǎn)信貸風險進行預防。需要指出的是