1、1.論文研究的意義近年來，由于我國房地產(chǎn)市場迅速擴張，使得銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模大幅擴張，特別是我國居民個人購房貸款余額自1998年以來呈直線上升趨勢。另一方面，我國房地產(chǎn)金融業(yè)務在迅速發(fā)展的同時，也存在著一系列的問題，而更危險的是在個人住房貸款方面，當前各商業(yè)銀行普遍認為房地產(chǎn)個人信貸不良貸款率低，是優(yōu)良的貸款品種，而忽略了其潛在的風險性。事實上，個人住房信貸其風險是逐漸積累和釋放的，一般在3-8年以后才顯現(xiàn)，現(xiàn)正漸進風險爆發(fā)期。目前，國

2、內(nèi)房地產(chǎn)個人信貸的快速擴張及累積的金融風險已引起理論界的關注，這一問題的研究對推動我國房地產(chǎn)個人信貸業(yè)務以及整個經(jīng)濟金融的健康發(fā)展，促進金融與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展，都具有十分重要的理論和現(xiàn)實意義。 2.論文的主要內(nèi)容本文在闡述了房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)金融風險一般理論的基礎上，系統(tǒng)分析了我國房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀，詳細剖析了房地產(chǎn)個人信貸風險的表現(xiàn)和產(chǎn)生原因，并在國際借鑒和比較的基礎之上進一步就我國防范和控制房地產(chǎn)個人信貸風險

3、提出了相應的政策措施。全文正文分為六個部份。第一部分：在闡述房地產(chǎn)金融的概念、房地產(chǎn)金融的分類及基本特征、房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系、房地產(chǎn)金融籌資渠道的基礎上，分析了我國房地產(chǎn)金融今后發(fā)展的基本趨勢，認為我國房地產(chǎn)金融規(guī)模將持續(xù)穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)重心將由房地產(chǎn)開發(fā)貸款逐步轉(zhuǎn)向個人住房貸款。第二部分：對當前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本情況、存在的問題和房地產(chǎn)金融發(fā)展的基本情況、存在的問題進行實證分析。我國的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)都是在改革開放

4、后逐步興起和發(fā)展起來的，屬于新興產(chǎn)業(yè)的范疇，盡管在十多年的時間里，二者互相配合、互相牽制，取得了很大的成績，但也存在著許多不夠成熟、不夠健全的地方。當前，我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)處于快速發(fā)展時期，面臨著很大的機會和挑戰(zhàn)，所存在的問題也逐步暴露出來。第三部分：對我國房地產(chǎn)金融風險中來自銀行自身的風險和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風險進行分析。認為商業(yè)銀行自身存在國家對房地產(chǎn)金融業(yè)宏觀調(diào)控的政策和法律風險、銀行內(nèi)部管理滯后的制度風險、銀行違規(guī)放貸的操

5、作性風險，在房地產(chǎn)企業(yè)信貸方面存在財務風險、經(jīng)營風險、欺詐風險和市場風險。第四部分：對我國房地產(chǎn)金融風險中的房地產(chǎn)個人信貸風險的類型、特征及產(chǎn)生風險的原因進行詳細剖析。提出房地產(chǎn)個人信貸存在信用風險、流動性風險、利率風險、抵押物風險、系統(tǒng)性風險、通貨膨脹風險，具有客觀性、滯后性、可控性、擴散性、周期性與“泡沫”經(jīng)濟的相關性等特征，房地產(chǎn)個人信貸風險是由于受居民個人還貸壓力超負荷、投機資金逐利、商業(yè)銀行自我約束有限、信息不對稱、抵押物變現(xiàn)

6、能力不可靠等因素影響而形成的。第五部分：對國外(主要是美國、德國、新加坡)房地產(chǎn)個人信貸風險的防范進行詳細分析，并結(jié)合我國實際情況，提出了可供借鑒的積極發(fā)展住房儲蓄、擴充籌資渠道完善和改進住房公積金制度、充分發(fā)揮政府主導作用、適時推行住房抵押貸款證券化等具體做法。第六部分：在借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗的基礎上，提出了通過完善房地產(chǎn)金融發(fā)展的宏觀環(huán)境、建立多層次和多元化的房地產(chǎn)籌資渠道、發(fā)展和完善個人住房抵押貸款擔保和保險制度、建立健全規(guī)范的個人信

7、用體系、加強商業(yè)銀行自我發(fā)展的能力、探索住房抵押貸款證券化等防范和控制房地產(chǎn)個人信貸風險的具體政策措施。 3.論文研究的結(jié)論：(1)由于房地產(chǎn)項目具有投資周期長、投資金額巨大、資金流動性差等特點，易受宏觀政策和經(jīng)濟周期波動的影響，使得預期效益的實現(xiàn)存在很大的不確定性，風險較大，也使得以房地產(chǎn)為依托的房地產(chǎn)金融產(chǎn)生巨大風險。 (2)房地產(chǎn)個人信貸是一種中長期消費信貸，其風險是逐漸積累和釋放的，一般在3-8年以后才顯現(xiàn)。所以

8、，房地產(chǎn)個人住房貸款現(xiàn)在沒有風險，并不表示風險就小。相反，我國的個人住房貸款已存在極大的風險隱患，必須盡快采取有效措施加以控制和防范。 (3)防范和控制我國房地產(chǎn)個人信貸風險必須從宏觀和微觀兩個方面著手。一方面要發(fā)揮政府的主導作用，建立全方位的政府支持體系，培育和優(yōu)化我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的宏觀環(huán)境，豐富房地產(chǎn)金融的籌資渠道，建立房地產(chǎn)貸款擔保和保險制度，降低銀行的信貸資金壓力，分散房地產(chǎn)個人信貸風險；另一方面要加強銀行的自身防范，