1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四大商業(yè)模式近年來，以服務實體經(jīng)濟為主要目的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始逐漸升溫，剎那間，涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)各路資本的種種活動在地產(chǎn)領域掀起巨大的波瀾。首先，傳統(tǒng)房企開始往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉型。房企跨界轉型已經(jīng)不是新話題，且有越演越烈的趨勢，據(jù)統(tǒng)計，國內排名前20的房地產(chǎn)商，目前有一半以上（萬科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商局、綠城、首創(chuàng)、遠洋、中糧等）涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，成立了專門的事業(yè)部、部門或中心，探求“創(chuàng)新驅動、轉型發(fā)展”的道路，打造企業(yè)的新增長板塊

2、。以綠地集團為例，近年來，綠地先后規(guī)劃啟動了哈爾濱國家級廣告產(chǎn)業(yè)園、大慶綠地大學科技園、西咸新區(qū)空港產(chǎn)業(yè)城、江西省2.5產(chǎn)業(yè)示范基地南昌綠地未來城、南昌小微企業(yè)工業(yè)園、呼和浩特白塔空港物流園、?？诰G地空港產(chǎn)業(yè)城等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。其次，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始大肆布局。華夏幸福、天安數(shù)碼城、聯(lián)東等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域浸淫20年，取得豐碩成果的同時，也樹立的行業(yè)標桿。近年來，隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的不斷升溫，多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商繼續(xù)發(fā)力，開始在全國范圍內大肆布

3、局。華夏幸福在固安成功探索出“園區(qū)地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)新城模式后開始在全國復制，擬在打造50個特色產(chǎn)業(yè)新城，規(guī)劃面積約960平方公里，儼然成為國內的一大地主。聯(lián)東U谷以標準的產(chǎn)業(yè)綜合體和總部綜合體進行復制，目前已在聯(lián)東U谷已在北京、天津、上海、南京、青島等一二線成果開發(fā)了40多個園區(qū)，未來的5~10年，聯(lián)東U谷運營的園區(qū)數(shù)量將達到100個。清華科技園依靠眾多的資源優(yōu)勢，已在全國范圍內建立超過30個園區(qū)，憑借募基金的充分認可，平安不動產(chǎn)、銀證基金

4、、嘉民基金以向專業(yè)物流地產(chǎn)商注資的方式或直接投入自持的方式驅動物流園區(qū)的發(fā)展擴張；綠野資本、天賦資本、湖北高投為代表的產(chǎn)業(yè)投資基金，正以園區(qū)為平臺，以投資打造產(chǎn)業(yè)集群為最終目的，追求傳統(tǒng)地產(chǎn)性收益之外資產(chǎn)證券化的退出方式。各路資本的瘋狂造成了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進入門檻很低的假象，其實不然，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶是企業(yè)和政府，投資決策更加理性，產(chǎn)品要求更加嚴格，因此，相較于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的進入門檻更高，開發(fā)難度更大。再由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及融資

5、、開發(fā)、服務、招商、產(chǎn)業(yè)培育、稅收、GDP等眾多因素，因此成熟的商業(yè)模式對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)至關重要。縱覽進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，似乎每家都宣稱自己有獨到的商業(yè)模式，如產(chǎn)業(yè)綜合體模式、商貿物流城模式、產(chǎn)業(yè)新城模式、總部基地模式、officepark模式等等。眾多的產(chǎn)品線僅僅是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的表象，其背后蘊藏的資本運作邏輯才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式的精髓，總結出四大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，即以產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)租售為主的地產(chǎn)開發(fā)商模式，以PPP為主的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式

6、，以雙輪驅動為主的產(chǎn)業(yè)投資商模式以及以基金運作為主的基金投資商模式，每類商業(yè)模式均有內在的資本運作邏輯和開發(fā)能力要求，后進入的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可根據(jù)自身的資源、能力狀況匹配相應的商業(yè)模式，以在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域少走錯路彎路。一、地產(chǎn)開發(fā)商模式地產(chǎn)開發(fā)商模式是開發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉讓或合資等方式進行項目經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的模式。聯(lián)東U谷