1、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》面積測(cè)算解釋面積測(cè)算解釋自《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》出臺(tái)后，一些開(kāi)發(fā)公司和消費(fèi)者急切想知道《規(guī)范》所涉及的面積問(wèn)題，為此本版選登了《規(guī)范》關(guān)于面積測(cè)量的部分內(nèi)容。房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容面積測(cè)算系指水平面積測(cè)算。分為房屋面積和用地面積測(cè)算兩類(lèi)，其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測(cè)算。房屋的建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等

2、，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高22米以上（22米）的永久性建筑。房屋的使用面積房屋使用面積系指房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。房屋的共有建筑面積房屋共有建設(shè)面積系指產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。面積測(cè)算的要求各類(lèi)面積測(cè)算必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以?xún)?nèi)，取中數(shù)作為最

3、后結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢后合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至001平方米。計(jì)算全部建筑面積的范圍永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在22米以上部位計(jì)算建筑面積。穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在22米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。樓梯間、電梯（觀(guān)光梯）井、提物井、垃

4、圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在22米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在22米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在22米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按柱

5、的外圍水平投影面積計(jì)算。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在22米以上部位的外圍水平面積計(jì)算。有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。計(jì)算一半建筑面積的范圍與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影

6、面積的一半計(jì)算。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。不計(jì)算建筑面積的范圍層高小于22米以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于22米的地下室和半地下室。突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。利用引橋、高架路、

7、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易積。3、穿過(guò)房屋的通道、房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，不論其層高，均按一層計(jì)算建筑面積。這里所講的穿過(guò)房屋的通道，系指房屋內(nèi)部的通道。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2m以上的按其水平投影面積計(jì)算。房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳因功能需要，其層高較高，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)定的通道、門(mén)廳、大廳不論其層高，均按一層計(jì)算建筑面積。其含義是指層高不論高于2.2m多少，均按一層計(jì)算建筑面積，而層高低于2

8、.2m的通道、門(mén)廳、大廳是不能計(jì)算房屋的建筑面積。門(mén)廳、大廳有的因?qū)痈吆芨?，一般在沿廳的周邊設(shè)有樓層式的走廊，我們稱(chēng)其為回廊。這一部分凡高不低于2.2m的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，回廊下邊的廳，如其層高在2.2m和2.2m以上部位仍應(yīng)計(jì)算建筑面積。4、樓梯間、電梯（觀(guān)光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。樓梯是指供房屋各層間上下步行的交通通道；電梯是指房屋各層間垂直上下的電動(dòng)交通通道；提物井是指專(zhuān)供房屋各層

9、間垂直上下提升或放降物品用的通道井；垃圾道是指專(zhuān)供房屋各層傾倒垃圾用的井道；管道井是指房屋各層的各種管道（如：上下水管、暖氣管、電纜、通訊線(xiàn)等）上下集中通過(guò)的井道。由于這些井道，有的并不構(gòu)成明顯的層，但又都占用了房屋的建筑面積，因此應(yīng)跟隨房屋的自然層計(jì)算建筑面積，作為房屋自然層面積的一部分，一起計(jì)算房屋的建筑面積。房屋的自然層數(shù)是指按房屋的樓板和地板結(jié)構(gòu)分層的層數(shù)。房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地平線(xiàn)以上計(jì)算。地平線(xiàn)以下為地下室，按負(fù)層數(shù)計(jì)

10、算；采光窗在室外地平線(xiàn)以上的半地下室，其室內(nèi)層高不低于2.2m的計(jì)算自然層數(shù)；層高在2.2m以上的架空層也計(jì)算自然層數(shù)。有關(guān)地下室和半地下室這兩個(gè)名詞，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》沒(méi)有明確界定其含義；國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》對(duì)地下室和半地下室有以下術(shù)語(yǔ)和解釋?zhuān)晒﹨⒖迹旱叵率沂侵阜块g地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的一半者；半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的三分之一，但不超過(guò)一半的地下室。當(dāng)房間地面低于室外地平面

11、的高度不超過(guò)房間凈高的三分之一者，則不能算作地下室，也不算半地下室。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓、以及突出屋面的樓梯間，水箱間等不計(jì)層數(shù)。由于現(xiàn)代房屋設(shè)計(jì)的多樣化，樓梯、電梯等井道到達(dá)的部位不同，有的直達(dá)地下室各層、有的服務(wù)于不同類(lèi)型的樓層，服務(wù)對(duì)象和使用功能也不相同，因此在對(duì)這些共有建筑面積進(jìn)行認(rèn)定和測(cè)算時(shí)，還是應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況予以確定。5、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜

12、面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。以上所指層高在2.2m以上是指層高在2.2m或2.2m以上的房屋。天面是指房屋頂面上，四周有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，可供人民正?；顒?dòng)的平臺(tái)，也叫天臺(tái)。房屋天面上的樓梯間是突出房屋屋頂，有頂蓋，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，供人民出入屋頂面進(jìn)行維修或作為安全出口的步行通道的建筑物。房屋天面上的水箱間是突出房屋屋頂，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的蓄水裝置的建筑物。電梯機(jī)房是突出房屋屋頂，供電梯升降、或停放、或檢修電梯的電梯專(zhuān)門(mén)