1、1旅游綜合開發(fā)企業(yè)運營模式初探旅游綜合開發(fā)企業(yè)運營模式初探一、站在企業(yè)的立場看旅游綜合開發(fā)一、站在企業(yè)的立場看旅游綜合開發(fā)一方面，旅游綜合開發(fā)是大勢所趨。政府對于區(qū)域綜合發(fā)展的要求、市場休閑消費需求綜合化的趨勢及項目本身的開發(fā)條件決定了綜合開發(fā)的大方向。另一方面，旅游綜合開發(fā)是一種極具潛力的成功模式。其一，對于旅游企業(yè)，地產收益為支撐；對于地產企業(yè)，旅游收益為持續(xù)。其二，通過除旅游、地產以外的特色產業(yè)的發(fā)展能夠為企業(yè)帶來產業(yè)鏈延伸的綜合

2、收益。其三，運作旅游綜合開發(fā)項目，企業(yè)將實現(xiàn)從一般的項目開發(fā)商到區(qū)域運營商的轉變，能夠獲得區(qū)域綜合運營帶來的巨大的區(qū)域升值效益。二、旅游綜合開發(fā)的企業(yè)運作模式二、旅游綜合開發(fā)的企業(yè)運作模式（一）企業(yè)定位：四重身份（一）企業(yè)定位：四重身份首先，要梳理企業(yè)的定位。我們認為，進行旅游綜合開發(fā)的企業(yè)，實際上包括四重身份。第一，是旅游開發(fā)商。在未來的發(fā)展中，核心的工作之一是要進行旅游休閑項目的開發(fā)與經(jīng)營。第二，是地產開發(fā)商。休閑地產是旅游綜合開發(fā)

3、項目的重要構成，開發(fā)企業(yè)的重要工作必然是地產開發(fā)。第三，是特色產業(yè)發(fā)展商。隨著發(fā)展的深入，單靠地產為收益支撐的模式必然難以為繼，政府必然要求企業(yè)考慮更科學、更持續(xù)特別是能夠有效解決三農問題，促進一二三產業(yè)融合發(fā)展的模式。這就決定了旅游綜合開發(fā)項目中，除了旅游板塊、地產板塊以外，保護下來的生態(tài)區(qū)域與耕地區(qū)域，應當發(fā)展特色產業(yè)，如葡萄產業(yè)、花卉產業(yè)等，據(jù)此，開發(fā)企業(yè)自然成為特色產業(yè)發(fā)展商。第四，是區(qū)域運營商。以區(qū)域經(jīng)濟社會統(tǒng)籌發(fā)展為己任，把

4、旅游開發(fā)、特色產業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)建設、社會統(tǒng)籌結合起來，在政府的管理下，以主投資商的3向科技型休閑服務業(yè)經(jīng)濟轉變。一方面，將實現(xiàn)區(qū)域產業(yè)的升級并帶來持續(xù)收益，另一方面，更重要的是，促進農民的持續(xù)就業(yè)與穩(wěn)定收入，推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展；同時，特色產業(yè)作為一道靚麗的風景，也成為旅游休閑與休閑地產項目發(fā)展的極具價值的田園風景。2、具體模式：、具體模式：“三造三中心三造三中心”從具體模式上說，我們可以把旅游綜合開發(fā)項目的構架分為三個中心：核心吸引中心、

5、休閑聚集中心、延伸發(fā)展中心。旅游綜合開發(fā)項目的商業(yè)模式，就是在區(qū)域綜合開發(fā)運營的視角，三造三中心（詳見《讓“旅游綜合體”成為旅游綜合改革的戰(zhàn)略抓手》）：其一，打造核心吸引中心——初步收益。這個核心，實際上就是旅游核心吸引物的打造問題，需要通過創(chuàng)新策劃與設計，面向市場需求，整合自然、文化與社會資源，打造一個或若干個具有強大吸引力的項目。這是旅游綜合開發(fā)項目必須突破的第一步。其二，構造休閑聚集中心——擴大收益。通過核心吸引中心把休閑消費者吸

6、引過來后，要通過度假酒店群、休閑街區(qū)、休閑廣場、運動游樂項目、文化休閑設施、特色餐飲、主題表演留住消費者，從而擴大其消費，這是旅游板塊能夠獲得持續(xù)收益的重要載體。其三，創(chuàng)造延伸發(fā)展中心——延伸收益。通過前兩大中心的發(fā)展，區(qū)域土地將會實現(xiàn)逐步的升值，這就需要通過延伸發(fā)展中心的創(chuàng)造，來獲得土地升值的效益與可持續(xù)的發(fā)展，由此應該發(fā)展休閑地產、特色農業(yè)、文化創(chuàng)意產業(yè)、無污染加工業(yè)等產業(yè)來實現(xiàn)土地增值的落地與可持續(xù)發(fā)展的保障。（三）運作流程（三）