1、揚(yáng)州公司籌建商業(yè)管理公司稅務(wù)籌劃方案揚(yáng)州公司籌建商業(yè)管理公司稅務(wù)籌劃方案一、概念：商業(yè)綜合體的基本概念是：“商業(yè)綜合體是以商業(yè)購(gòu)物活動(dòng)為基本內(nèi)容或基本內(nèi)容之一，結(jié)合辦公、公寓、酒店、交通、文化、娛樂(lè)等若干功能組成的、多功能的、內(nèi)容組織有機(jī)的、滿足現(xiàn)代城市高度集約化的、高情感要求的城市局部相對(duì)完整的建筑實(shí)體環(huán)境，它是城市整體網(wǎng)絡(luò)的有機(jī)延續(xù)部分?！倍⒔?jīng)營(yíng)期間應(yīng)交稅費(fèi)種類：1、(1)提供不動(dòng)產(chǎn)租賃，稅率11%；(2)提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)，稅率

2、6%；2、增值稅附加：按應(yīng)繳納增值稅額的12%；3、印花稅：按租金收入的0.1%；4、房產(chǎn)稅：是以房屋為征稅對(duì)象，對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金收入征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅，出租房產(chǎn)，自交付出租房產(chǎn)次月起繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的計(jì)算分從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種，從租計(jì)征稅負(fù)重，從價(jià)計(jì)征稅負(fù)輕。具體規(guī)定如下：4.1《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次性減除１０％至３０％后的余值計(jì)算繳納。具體

3、減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。根據(jù)《江蘇省房產(chǎn)稅暫行條例施行細(xì)則》，我省房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次扣除百分之三十后的余值計(jì)算繳納。沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。4.2《房產(chǎn)稅暫行條例》第四條：房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％。4.3《房產(chǎn)稅施行細(xì)則》第四條房產(chǎn)稅稅額的計(jì)算公式如下：4.3.

4、1以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的，全年應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)原值（130％）1.2％；4.3.2以租金收入為計(jì)稅依據(jù)的，全年應(yīng)納稅額＝全年的租金收入12％。5、所得稅：按公司利潤(rùn)交納25%的企業(yè)所得稅。6、土地使用稅：以在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地為征稅對(duì)象，11%（112%）=12.32%(1)資產(chǎn)公司（100萬(wàn)）租戶(2)資產(chǎn)公司（M）商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司（100萬(wàn)）租戶即有：100（12.42%12%）=M（12.42%12%）10012.4

5、2%24.42=24.42%M12.4224.42%M=12M=49.14通過(guò)以上計(jì)算可知：轉(zhuǎn)租賃時(shí)當(dāng)?shù)谝坏雷饨鹫伎傋饨鸬谋壤_(dá)到49.14%時(shí)，兩種方式稅負(fù)相等，也就是說(shuō)轉(zhuǎn)租賃時(shí)第一道租金比例最大不能超過(guò)49.14%，否則適得其反，原因是轉(zhuǎn)租賃時(shí)第一道租金多交了一道12.42%的稅金。1.4稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：1.4.1本例資產(chǎn)公司將房產(chǎn)出租給商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司應(yīng)當(dāng)按照正常交易價(jià)格收取租金，如果資產(chǎn)公司為了降低稅收負(fù)擔(dān)，向商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司收取的租金明顯偏

6、低且無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)《稅收征管法》等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。1.4.2商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司通過(guò)轉(zhuǎn)租行為取得了至少50.86萬(wàn)元的利潤(rùn)，如果商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司沒(méi)有足夠的成本費(fèi)用沖抵利潤(rùn)，就要按利潤(rùn)繳納25%的企業(yè)所得稅。1.4.3由于房屋產(chǎn)權(quán)人和商業(yè)管理公司是關(guān)聯(lián)企業(yè)，他們之間的出租行為是關(guān)聯(lián)交易，肯定要受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的房屋出租最低租金計(jì)稅價(jià)格的制約，即使當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)沒(méi)有這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)肯定也要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，這種方案就不一定會(huì)成功，還會(huì)帶來(lái)

7、了很大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。2、改變租金收取方式籌劃改變租金收取方式籌劃2.1將租金收取方式變?yōu)樽饨鸺庸芾碣M(fèi)組合收取方式，實(shí)現(xiàn)納稅基數(shù)的優(yōu)化。2.2政策依據(jù)：《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅是對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金收入征收的一種稅費(fèi)。2.3經(jīng)營(yíng)模式對(duì)比。租金與管理費(fèi)比例應(yīng)適當(dāng)，不能一味的擴(kuò)大管理費(fèi)用的比例。(1)資產(chǎn)公司100萬(wàn)（不含稅）租戶增值稅銷項(xiàng)稅額=10011%=11萬(wàn)增值稅附加=1112%=1.32萬(wàn)印花稅=10