1、業(yè)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)《XX商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)》整合策劃方案（一）整合策劃方案（一）目錄第一章總體策劃思路一、策劃的定位、總體思路二、項(xiàng)目背景三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定四、核心目標(biāo)——樹立品牌五、項(xiàng)目開發(fā)總建議六、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)SWOT分析七市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)第二章市場(chǎng)調(diào)研分析一、XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述二、市場(chǎng)消費(fèi)心理三、區(qū)域價(jià)格及決定因素四、對(duì)配套的市場(chǎng)需求第三章項(xiàng)目產(chǎn)品的定位開發(fā)報(bào)告一、項(xiàng)目總體資金預(yù)算二、效益控制三、首期資金投入計(jì)劃四、

2、項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)建議五、項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)策略六、項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略第四章對(duì)當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議一、整體規(guī)劃的調(diào)整意見二、項(xiàng)目策略總建議：附：產(chǎn)品建議三、配套的調(diào)整建議第五章項(xiàng)目整體組合營銷策略設(shè)計(jì)報(bào)告一、項(xiàng)目總體整合營銷思路二、總體操盤計(jì)劃、步驟三、資源整合、資本運(yùn)營計(jì)劃四、營銷團(tuán)隊(duì)搭建建議五、信心、決心和實(shí)現(xiàn)第六章開盤前期營銷推廣策略設(shè)計(jì)報(bào)告一、項(xiàng)目營銷推廣主題的確定二、項(xiàng)目營銷推廣主題的內(nèi)涵三、項(xiàng)目營銷推廣節(jié)奏四、項(xiàng)目營銷推廣模式五、

3、項(xiàng)目營銷推廣執(zhí)行方案附件：XXXX廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第一章總體策劃思路一、策劃的總體思路1.全面把握：首先是建立在對(duì)當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯(cuò)誤，避免重蹈覆轍先求不?通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制“總價(jià)”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。六、項(xiàng)目的SWOT分析1.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1.1地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺XXX廣場(chǎng)位于XX市中心地帶，屬于人民路頂級(jí)商業(yè)中心向次級(jí)商業(yè)中

4、心過渡的邊緣地帶，距人民路僅500米，緊鄰震川路、柏廬路主干道，交通便利。公交車有：2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。是目前XX市城區(qū)內(nèi)最后一塊商業(yè)用地。1.2商業(yè)配套完善，商業(yè)活動(dòng)便捷1.3XX商鋪市場(chǎng)需求較大商業(yè)買家較多，商業(yè)炒家占了相當(dāng)比例2.項(xiàng)目劣勢(shì)2.1周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較多，從某種程度上分流消費(fèi)群體。2.2雖然本項(xiàng)目具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是與XX市人民路商業(yè)區(qū)比較相對(duì)滯后，缺乏相應(yīng)的市政配套設(shè)施，導(dǎo)致本項(xiàng)目自

5、身的商業(yè)氛圍不濃，因此必須依托高檔次商業(yè)購物中心的連動(dòng)，共同打造震川路柏廬路路口商業(yè)區(qū)。3.機(jī)會(huì)點(diǎn)3.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好因素柏廬路地位的提升，與其說是開發(fā)商著力打造的結(jié)果，還不如說是XX城市規(guī)模擴(kuò)大、核心商業(yè)圈對(duì)外延伸的必然。隨著XX經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市東擴(kuò)飛速進(jìn)行，目前已形成南北以前進(jìn)路為軸，東西以柏廬路為軸的新格局。柏廬路也因地處城市新軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。3.2地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)目前XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)已日漸成熟，該項(xiàng)目的地理區(qū)位優(yōu)

6、勢(shì)必然會(huì)贏得較大的發(fā)展趨勢(shì)。因此，以超前的決策意識(shí)，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給需求”，便可以搶占“先機(jī)”。3.3項(xiàng)目連動(dòng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化本項(xiàng)目對(duì)面的萊茵廣場(chǎng)已經(jīng)落成，據(jù)悉，怡景灣的住客有40%都是臺(tái)灣人，如能完善和補(bǔ)充萊茵廣場(chǎng)的商業(yè)缺陷就更能發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，降低運(yùn)作成本，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。3.4中心城市的建設(shè)匯聚了人氣隨著城市的發(fā)展和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)帶來人氣的上升，而本項(xiàng)目開發(fā)周期估計(jì)完全可以“借勢(shì)造勢(shì)

7、”，為增加項(xiàng)目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。4.風(fēng)險(xiǎn)4.1市場(chǎng)因素從目前XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化開始，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測(cè)算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時(shí)，本項(xiàng)目還是具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)性。4.2自身因素本項(xiàng)目對(duì)面的萊茵廣場(chǎng)與XX的其他商鋪已經(jīng)有強(qiáng)烈的對(duì)比，假如本項(xiàng)目沒能創(chuàng)新超越萊茵廣場(chǎng)的話，銷售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯而易見的。5.綜合分析從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的

8、優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。從目前各熱銷的商鋪物業(yè)以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪?zhàn)饨鸬闹匾蛩兀肆髁看?、道路暢通、能夠留住行人和有穩(wěn)定消費(fèi)