1、第1次作業(yè)次作業(yè)一、單項選擇題（本大題共一、單項選擇題（本大題共4040分，共分，共2020小題，每小題小題，每小題2分）分）1.客戶購買房地產(chǎn)產(chǎn)品時所能得到的全部附加服務(wù)和利益，這是說產(chǎn)品形式中的（）A.核心產(chǎn)品B.形式產(chǎn)品C.外延產(chǎn)品D.實體產(chǎn)品2.房地產(chǎn)不論何種定價，都應(yīng)分析其價格支撐要素，要考慮以下（）因素A.目標(biāo)客戶基礎(chǔ)（質(zhì)量和數(shù)量）B.產(chǎn)品品質(zhì)保障C.開發(fā)成本及土地成本D.壟斷性核心競爭優(yōu)勢3.在產(chǎn)品策劃的工作流程中第一步是

2、（）A.構(gòu)思產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計方案B.分析產(chǎn)品策劃的約束條件C.確立產(chǎn)品策劃的指導(dǎo)思想與目標(biāo)D.提煉產(chǎn)品策劃的主題概念4.根據(jù)目標(biāo)客戶的購買能力、需求特點以及競爭對手的產(chǎn)品優(yōu)勢等市場因素進(jìn)行構(gòu)思與設(shè)計，這是產(chǎn)品構(gòu)思的約束條件中的（）A.市場條件的約束B.規(guī)劃管理的限制C.地塊條件的限制D.企業(yè)目標(biāo)的約束5.在項目銷售受阻時，為了能回收少量資金，避免房屋閑置，我們可以采?。ǎ〢.先租后售B.以租代售C.試住銷售D.售后返租6.在對項目預(yù)期市場份

3、額估算時，主要進(jìn)行（）A.項目平均市場份額B.項目預(yù)期市場份額與預(yù)期市場份額C.項目平均市場份額D.項目以往市場份額7.市場細(xì)分參數(shù)是指進(jìn)行市場細(xì)分時所采用的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)，一般不包括（）A.地理參數(shù)B.功能參數(shù)C.用戶參數(shù)D.技術(shù)參數(shù)8.按照風(fēng)險性質(zhì)可以將風(fēng)險劃分為（）A.政治風(fēng)險B.可控制風(fēng)險C.不可控制風(fēng)險D.項目經(jīng)營階段發(fā)生風(fēng)險9.在方案定型后向市場進(jìn)行公開展示，了解市場的反饋意見，這是產(chǎn)品入市形式中的（）A.亮相咨詢B.內(nèi)部登記C

4、.放號預(yù)訂D.開盤銷售10.項目引力半徑與其交通方便程度呈()關(guān)系A(chǔ).正相關(guān)B.負(fù)相關(guān)C.不相關(guān)D.相輔相成11.住宅市場供求態(tài)勢分析中一般不需要進(jìn)行（）分析A.住宅市場供給分析B.住宅市場交易分析C.未來住宅需求分析D.過往需求分析12.房地產(chǎn)品牌是以（）為手段A.產(chǎn)品和服務(wù)B.企業(yè)文化C.廣告?zhèn)髅綖槭侄蜠.標(biāo)準(zhǔn)化的視覺識別系統(tǒng)13.必須符合項目規(guī)劃技術(shù)條件要求以及城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定的約束，這是產(chǎn)品構(gòu)思的約束條件中的（）A.市場條件

5、的約束B.規(guī)劃管理的限制C.地塊條件的限制D.企業(yè)目標(biāo)的約束14.購房者對房價的判斷總是站在不同的角度以各自的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)識的，依據(jù)同類物業(yè)市場均價判斷是（）A.理智型購房者B.投資性購房者C.節(jié)約型購房者D.經(jīng)濟(jì)型購房者15.在工程項目的招投標(biāo)采購中，采用（）便于工程統(tǒng)籌管理A.整體招標(biāo)B.分段招標(biāo)C.分項招標(biāo)D.自行購買16.房地產(chǎn)品牌是以（）為地產(chǎn)文化A.產(chǎn)品和服務(wù)B.企業(yè)文化C.廣告?zhèn)髅綖槭侄蜠.標(biāo)準(zhǔn)化的視覺識別系統(tǒng)17.房地產(chǎn)廣

6、告策劃應(yīng)該有明確的目標(biāo)，下面屬于廣告?zhèn)鞑ツ繕?biāo)的是（）A.明確項目廣告的傳播區(qū)域B.廣告發(fā)布后所產(chǎn)生的項目知曉度C.客戶到訪量D.市場銷售額18.項目經(jīng)營戰(zhàn)略可以從多個角度進(jìn)行界定。從競爭方式劃分（）A.長期戰(zhàn)略和短期戰(zhàn)略B.多元化戰(zhàn)略和專業(yè)化戰(zhàn)略C.創(chuàng)新戰(zhàn)略和跟隨戰(zhàn)略D.成本2.項目的戶型、面積、單價、總價、成本之間表現(xiàn)出相互影響、相互制約的辨證關(guān)系。一方面客戶的經(jīng)濟(jì)實力決定了能夠承受的住房總價，另一方面客戶追求的產(chǎn)品品質(zhì)及企業(yè)的投入決

7、定了產(chǎn)品的成本，而產(chǎn)品的成本及企業(yè)追求的利潤決定了產(chǎn)品的銷售單價，產(chǎn)品的總價和單價也就決定了客戶能夠購置的面積。而面積大小最終決定了房間數(shù)及其功能完整程度，從而也就決定了居住的品質(zhì)。在產(chǎn)品策劃時必須充分研究其制衡關(guān)系（）3.項目股權(quán)融資是指將項目的股權(quán)及未來的收益分配給項目施工、設(shè)計、材料單位以及項目以外其他投資單位，以減少項目業(yè)主的投資。項目股權(quán)融資的優(yōu)點是減少了項目業(yè)主資金的投入，降低了項目業(yè)主投資風(fēng)險；缺點是項目股東增多，管理難度

8、增大，業(yè)主投資收益減少()4.預(yù)計估價對象未來的正常凈收益和投資經(jīng)營期限，選用適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率將其折現(xiàn)到估價時點的現(xiàn)值之和，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，這就是成本價格測評法中的成本估算法。（）5.產(chǎn)品策劃實質(zhì)上就是建筑產(chǎn)品研發(fā)。是指在深入市場調(diào)查與項目準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場需求發(fā)展趨勢、規(guī)劃設(shè)計管理要求以及地形條件的約束，在同時滿足企業(yè)利益、顧客利益、社會利益的前提下，對項目規(guī)劃布局及建筑設(shè)計進(jìn)行概念性構(gòu)思。（）6.房地產(chǎn)

9、開發(fā)項目是由土地、物質(zhì)、資金、人力、技術(shù)、信息等要素組成的一個大系統(tǒng)，這個系統(tǒng)是有層次性的，是由眾多子系統(tǒng)構(gòu)成。項目策劃應(yīng)當(dāng)考慮各系統(tǒng)之間的協(xié)調(diào)性。（）7.開發(fā)企業(yè)在選擇代理商時應(yīng)考慮以下一些因素：一是代理商以往的代銷業(yè)績及其專長的項目類型；二是代理商的實力背景、銷售網(wǎng)點及其客源關(guān)系；三是代理商派駐項目團(tuán)隊的執(zhí)行能力及其從業(yè)經(jīng)驗；四是代理商對本項目的理解及提出的銷售策略與計劃建議；五是代理商提出的合作條件。（）8.人財物的落實到位，是確

10、保項目策劃方案成功實施的重要前提。()9.房屋租用市場中租金與新增存量供給的變化呈正相關(guān)關(guān)系，而置業(yè)市場中房屋價格與租金呈正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)城市化進(jìn)程加快，使得房屋租賃需求增長高于存量增加時，租賃市場將出現(xiàn)供不應(yīng)求，租金上漲，推動房價上漲，帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長，開發(fā)量增加，導(dǎo)致存量物業(yè)增加，當(dāng)存量物業(yè)的增長高于租賃需求增長時，租賃市場將出現(xiàn)供過于求，租金下跌，拉動房價下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資減少，開發(fā)量萎縮，致使存量物業(yè)減少，租賃市場出現(xiàn)

11、新的供不應(yīng)求，產(chǎn)生新一輪的循環(huán)()10.在項目入市時機(jī)的選擇時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)客戶儲備選擇，當(dāng)意向性客戶積累達(dá)到當(dāng)期房源的30%以上時可以放號預(yù)訂，在意向性客戶積累達(dá)到當(dāng)期房源的70%以上時即可開盤銷售。（）答案：答案：一、單項選擇題（一、單項選擇題（4040分，共分，共2020題，每小題題，每小題2分）分）1.C2.C3.B4.A5.A6.B7.D8.A9.A10.A11.D12.C13.B14.A15.A16.C17.A18.A19.D2