1、土地作為一種不可替代的生產(chǎn)要素，是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉，土地市場作為土地有效配置的依托和載體，是整個市場有機體系中的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)，土地價格機制作為土地市場的核心機制，是土地市場的基礎(chǔ)。隨著我國市場經(jīng)濟體系建設(shè)的不斷發(fā)展和完善，城市土地使用制度改革的不斷深化，土地市場化程度日益提高，土地價格和價值也逐步得到顯化，地價成為了土地市場和土地供需狀況的“晴雨表”，是政府調(diào)控土地市場的重要杠桿。在城市的發(fā)展過程中，地價在調(diào)節(jié)城市土地利用，優(yōu)化土

2、地資源配置方面的作用是城市建設(shè)管理的其他行政、法律手段所不能替代的，有其獨特的重要性。一方面，地價能促使土地資源的集約化利用，提高土地利用率，顯化國有土地資產(chǎn)，增加社會財富;同時地價能調(diào)控土地利用性質(zhì)和利用強度，實現(xiàn)城市土地的優(yōu)化配置和合理布局。由于土地的不可移動性等特性，它是一種特殊的“自然物——商品”綜合體，受其空間區(qū)位與其所處的社會經(jīng)濟條件及其環(huán)境影響，地價對區(qū)位的變化最為敏感，在一個城市內(nèi)部，隨著區(qū)位優(yōu)劣的變化，城市地價也隨之發(fā)

3、生變化。而城市內(nèi)部的區(qū)位優(yōu)劣是隨著城市發(fā)展在時間上與空間上進行的演替與變換。時間維度上，由于城市的擴張，經(jīng)濟的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的更新，土地利用功能的變更，促使空間區(qū)位的性質(zhì)轉(zhuǎn)化?？臻g維度上，隨著商服中心的建立，軌道交通的開通以及大學校區(qū)的搬遷和基礎(chǔ)設(shè)施的完善等，空間區(qū)位相對于城市整體的位置也在變化。那么，在城市內(nèi)部，區(qū)位因素如何識別和量化，與住宅地價關(guān)系如何？住宅地價在不同區(qū)位空間上的分布形態(tài)呈現(xiàn)什么特征？土地區(qū)位的變化對住宅地價空間分布

4、結(jié)構(gòu)變化起了什么樣和多大程度的作用？哪些驅(qū)動因素引起了住宅地價的空間結(jié)構(gòu)分異？本文試圖通過利用現(xiàn)有的技術(shù)支持系統(tǒng)來客觀真實的反映地價空間分布，挖掘探索地價空間分異的規(guī)律，及其驅(qū)動因素。
　　 因此，在前人研究的基礎(chǔ)上，圍繞住宅地價空間分異及其驅(qū)動的目標，論文在城市地租（地價）理論和區(qū)位理論、城市空間結(jié)構(gòu)理論的支撐下，綜合運用GIS空間分析和地統(tǒng)計分析技術(shù)、計量經(jīng)濟學方法、以及二元空間關(guān)聯(lián)方法等，采用理論與實證研究相結(jié)合的方法，并

5、以南京市為例，對城市住宅地價空間分異及其驅(qū)動進行了實證研究。具體來講，本文開展了以下內(nèi)容的研究:(1)住宅用地空間分異規(guī)律及其驅(qū)動的理論分析框架。分別從住宅地價的空間分異結(jié)構(gòu)形態(tài)、基于地物要素與房價聯(lián)動的住宅地價空間分異驅(qū)動機制兩個方面構(gòu)建了城市住宅地價空間分異的邏輯分析框架:分析城市住宅地價空間結(jié)構(gòu)特征及其空間分異的動態(tài)演變規(guī)律，就必須要對城市住宅地價結(jié)構(gòu)形成的基礎(chǔ)、動力機制及其表現(xiàn)形式進行分析;為了探索住宅地價空間分異的驅(qū)動，就應(yīng)該

6、明確空間地物要素，即點狀、線狀和面狀空間實體對住宅地價空間分異的作用機理和量化方法;為討論房價與地價的關(guān)系，就應(yīng)該梳理兩者之間的作用關(guān)系原理。(2)城市住宅地價空間分異及其動態(tài)演變研究。以南京市為例，在建立住宅地價空間數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上，運用探索性空間分析技術(shù)(ESDA)對地價空間數(shù)據(jù)進行分析鑒別，利用半方差函數(shù)分析了住宅地價空間結(jié)構(gòu)的各向同性和各向異性，建立了各向同性下的半方差函數(shù)模型，并選擇Kriging空間插值技術(shù)生成數(shù)字地價模型分析

7、住宅地價空間結(jié)構(gòu)特征;運用GIS柵格空間分析技術(shù)，對兩個時期的住宅地價空間結(jié)構(gòu)進行了對比研究，探討住宅地價空間分異動態(tài)演變的規(guī)律。(3)城市住宅地價空間分異驅(qū)動機制:基于地物要素的分析。在住宅地價空間結(jié)構(gòu)特征分析的基礎(chǔ)上，進一步探討空間地物要素對住宅地價空間分異的作用機理及其空間作用分值計算。在ArcGIS中采用ArctoolBox中的Euclidean Distance函數(shù)求取各類地物要素變量的柵格數(shù)據(jù)圖層，然后利用距離指數(shù)衰減函數(shù)計

8、算他們對住宅地價的空間作用分值;在此基礎(chǔ)上，通過多元回歸模型，構(gòu)建各類地物要素對住宅地價的綜合影響作用，并利用空間建模思路對住宅地價空間結(jié)構(gòu)進行模擬和比較分析。(4)基于房價聯(lián)動的住宅地價空間分異驅(qū)動分析。由于房與地的不可分割性，房價與地價關(guān)系復雜，基于這一考慮，單獨研究了房價對地價空間分異的驅(qū)動。從計量經(jīng)濟模型入手，然后建立房價空間結(jié)構(gòu)模擬圖分析房價與地價空間的匹配性;利用改進的二元空間關(guān)聯(lián)方法定量探索房價與地價的空間關(guān)聯(lián)性。

9、　　 通過以上的實證研究，論文得到以下主要結(jié)論:
　　 (1)住宅地價空間結(jié)構(gòu)是地價與區(qū)位相耦合而形成的地價空間分布形態(tài)，并呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性，住宅地價空間分異，從本質(zhì)上來看是由于區(qū)位優(yōu)劣的變化引起城市內(nèi)部不同地段的住宅用地增值不同引起的。
　　 (2)基于半方差函數(shù)對住宅地價數(shù)據(jù)空間結(jié)構(gòu)的分析表明:南京市住宅地價空間分布具有明顯的帶狀異向性，在不同方向上的空間結(jié)構(gòu)特征具有差異性;根據(jù)決定系數(shù)和殘差等參數(shù)，選擇球狀模型

10、作為南京市住宅地價的半方差函數(shù)理論模型具有具有較高的擬合精度，通過球狀模型塊金值與基臺值的比值為36.3％，說明住宅地價具有中等程度的相關(guān)性，其空間變異既受結(jié)構(gòu)性因子影響又受隨機因素的影響，住宅地價的異質(zhì)性是結(jié)構(gòu)性因素和隨機性因素共同作用的結(jié)果。
　　 (3)通過對南京市住宅地價空間分布特征分析，發(fā)現(xiàn)南京市住宅地價空間分布具有以下幾個特征:①總體上南京市開始呈現(xiàn)多中心的城市空間結(jié)構(gòu)。一個中心是主城區(qū)的新街口以及中山路沿線區(qū)域，另

11、外的中心分布在城市副中心的河西區(qū)域，以及仙林和江寧地區(qū)，住宅地價由這些中心向外圍遞減，呈現(xiàn)圈層分布結(jié)構(gòu)，并且地價衰減的幅度存在空間的變異性和方位的差異性;②地價分布在空間上不僅存在連續(xù)性，還具有明顯的空間變異性。即地價由中心向外衰減的同時也會在部分地區(qū)出現(xiàn)突起，甚至跳躍，存在明顯的空間變異性;③地價空間變化呈現(xiàn)明顯的點軸模式。住宅地價由新街口、湖南路和夫子廟三個商服中心沿著中山路、中山東路、漢中路和兩條地鐵軌道交通線向城市周邊擴散。

12、r>　　 (4)通過南京市住宅地價分異的演變，發(fā)現(xiàn)河西奧體中心周邊地區(qū)、環(huán)玄武湖和環(huán)鐘山風景區(qū)地區(qū)以及仙林大學城和地鐵一號線南延線江寧大學城地區(qū)，住宅地價變化幅度大，而以新街口為核心的城市中心商服區(qū)住宅地價變化卻趨于平緩，表現(xiàn)出在北京東路、北京西路和中山東路、漢中路幾條東西方向平行的主干道中間區(qū)域地價變化差異小。
　　 (5)分析了各類地物要素對住宅地價的空間影響作用大小，構(gòu)建多元線性回歸模型對住宅地價空間結(jié)構(gòu)進行了模擬，有效

13、地反映了空間區(qū)位差異對住宅地價的影響。城市中心在向心力的作用下，眾多優(yōu)勢資源高度集聚，對住宅地價影響的外部性影響強烈，靠近城市中心，生活交通便利，公共服務(wù)設(shè)施完善，對住宅地價的增值有著巨大的提升作用。交通通道對住宅地價的導向性作用明顯，對住宅地價的空間分布形態(tài)影響較大。地鐵作為無障礙交通方式，能保證居民快速便捷的出行，對住宅用地的時空距離有著重大的影響，從而改變住宅土地區(qū)位，實現(xiàn)住宅地價的升值，使得城市空間結(jié)構(gòu)在快速交通通道的的導向下，

14、由單一中心向走廊式、組團式結(jié)構(gòu)發(fā)展。
　　 (6)通過對地價與房價的空間結(jié)構(gòu)特征進行分析，利用空間分層抽樣方法布設(shè)空間抽樣點，利用二元空間關(guān)聯(lián)方法從地價與房價的分區(qū)關(guān)聯(lián)度、綜合關(guān)聯(lián)度出發(fā)進一步探索了二者之間的關(guān)系。研究發(fā)現(xiàn)二者的空間結(jié)構(gòu)存在相似性，高房價區(qū)域分布著高地價，二者匹配程度比較高;通過空間關(guān)聯(lián)性分析，二者的空間綜合關(guān)聯(lián)度大，達到了0.7444;利用地價與房價的計量分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房價對地價的解釋力達到61.2％。從而生成