1、隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，土地相對(duì)稀缺性日益增強(qiáng)，保護(hù)耕地與保障發(fā)展已成為當(dāng)前土地管理的一大難題。為有效緩解土地供求矛盾，土地節(jié)約集約利用已擺上了各級(jí)政府部門的重要議程。因此，對(duì)土地的利用不再是只強(qiáng)調(diào)平面的擴(kuò)張，而是向空間要地，提高土地的集約利用。
　　綜合用地正是伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和土地集約化利用程度的提高而產(chǎn)生的一種新的土地利用類型，它體現(xiàn)了土地用途由平面型向立體型、由單一化向多元化發(fā)展的趨勢(shì)。例如街道兩側(cè)的用地，底層為商業(yè)用

2、途，上面幾層為辦公或住宅等用途，這樣便形成了在同一宗地上出現(xiàn)了不同用途的立體空間組合即綜合用地。近年來，綜合用地在城鎮(zhèn)土地利用中的比例增長(zhǎng)迅速，地位也愈顯重要，對(duì)其價(jià)格的評(píng)估已成為目前土地評(píng)估市場(chǎng)的主旋律。
　　雖然，我國在城鎮(zhèn)單一用途的土地估價(jià)方面進(jìn)行了大量的研究和探索，各地對(duì)其地價(jià)的評(píng)估有了較為成熟的理論和方法，如：市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法等，但在城鎮(zhèn)綜合用地的地價(jià)評(píng)估方面還沒有行成一套切實(shí)可行的理論體系與估

3、價(jià)方法。因此，對(duì)綜合用地價(jià)格評(píng)估方法的研究顯得非常重要。
　　本文首先概括了研究的背景、目的和意義，全面分析了國內(nèi)外綜合用地估價(jià)的研究現(xiàn)狀：再對(duì)綜合用地的概念、類型、特點(diǎn)，綜合用地估價(jià)的理論基礎(chǔ)、基本原則及地價(jià)影響因素等進(jìn)行了詳細(xì)闡述；其后總結(jié)回顧了綜合用地估價(jià)的一般方法，并對(duì)各種方法的原理、計(jì)算公式及適用范圍等方面進(jìn)行了比較。在此基礎(chǔ)上，提出了適合綜合用地價(jià)格評(píng)估的一些特殊方法：基準(zhǔn)地價(jià)分類修正綜合法、假設(shè)開發(fā)修正系數(shù)法和灰色預(yù)

4、測(cè)法。
　?、倩鶞?zhǔn)地價(jià)分類修正綜合法，該方法首先是在每種用途的基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，利用基準(zhǔn)地價(jià)系統(tǒng)修正法來評(píng)估出各種用途的單位地價(jià)，再根據(jù)綜合用地的空間利用狀況、地價(jià)空間分布狀況等因素的影響，確定地價(jià)空間的分配率，最后將各種用途的地價(jià)加權(quán)求和得出綜合用地的單位地價(jià)和總地價(jià)。
　?、诩僭O(shè)開發(fā)修正系數(shù)法是在假設(shè)開發(fā)法的基礎(chǔ)上，運(yùn)用測(cè)算出的空間分配率將分用途測(cè)算出的單位地價(jià)進(jìn)行修正，再將修正后的單位地價(jià)進(jìn)行求和，得出綜合用地的單位地價(jià)

5、和總地價(jià)。
　?、刍疑A(yù)測(cè)法是借助灰色系統(tǒng)理論，根據(jù)理念市場(chǎng)上的地價(jià)指數(shù)對(duì)待估宗地價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)。
　　最后以南昌市紅谷灘新區(qū)為研究區(qū)域進(jìn)行實(shí)證研究。通過模擬實(shí)例的測(cè)算結(jié)果可知：基準(zhǔn)地價(jià)分類修正綜合法測(cè)算結(jié)果為6537元/平方米、假設(shè)開發(fā)修正系數(shù)法測(cè)算結(jié)果為6539元/平方米、灰色預(yù)測(cè)法測(cè)算結(jié)果為6523元/平方米，三者測(cè)算結(jié)果非常接近，這充分說明運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)分類修正綜合法、假設(shè)開發(fā)修正系數(shù)法和灰色預(yù)測(cè)法相結(jié)合來評(píng)估綜合用地的