1、盡管當(dāng)下世界經(jīng)濟(jì)受歐洲債務(wù)危機(jī)的影響仍處于低谷階段，復(fù)蘇乏力，但中國經(jīng)濟(jì)卻一枝獨(dú)秀，仍然高速增長，房地產(chǎn)在其中的貢獻(xiàn)是不可忽視的。自從90年代末開始實(shí)施房地產(chǎn)市場化以來，全國各地掀起了大規(guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)熱潮，城鎮(zhèn)居民居住條件顯著改善，但隨著這幾年發(fā)展，游資的流入，導(dǎo)致房價(jià)過快增長，房價(jià)收入比明顯偏高，普遍達(dá)到10 以上，而世界普遍認(rèn)同的房價(jià)收入比是6 左右。在此情形下，國家出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施，以抑制房價(jià)過快增長。由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國

2、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的重要性，以及其特有的拉動(dòng)效應(yīng)和民眾的熱切關(guān)注。所以政府如何把握與房地產(chǎn)商，普通民眾的關(guān)系，協(xié)調(diào)各方的利益，是一個(gè)值得深思的問題，也是值得研究探討的課題。
　　 本文通過對(duì)歷史資料的研究，以及以國內(nèi)外相關(guān)領(lǐng)域的研究成果為基礎(chǔ)，運(yùn)用博弈分析的思想方法，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)參與方：政府、房地產(chǎn)商和普通民眾的行為進(jìn)行探討，以期能夠?qū)δ壳鞍l(fā)生在我國房地市場的一些重要的現(xiàn)象作出解釋，同時(shí)找出一些能夠使得房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的措施和方法，也

3、為房地產(chǎn)市場行為研究提供一種方法和思路。以下是本文要完成的主要工作和結(jié)論：⑴對(duì)房地產(chǎn)商的行為策略進(jìn)行分析。通過建立房地產(chǎn)商之間的一個(gè)靜態(tài)博弈模型分析房地產(chǎn)商之間博弈可能采取的策略，得出房地產(chǎn)商之間的博弈實(shí)質(zhì)是大小博弈。⑵對(duì)房地產(chǎn)商與消費(fèi)者的博弈行為分析。通過把買房者分為投資買房者和自住買房者，建立一個(gè)不完全信息靜態(tài)博弈模型，得出投資買房者和自住買房者的比例是房地產(chǎn)商決定采取不同策略的決定因素。⑶對(duì)政府與消費(fèi)者之間的博弈行為策略分析。通過

4、把買房者分為投資買房者和自住買房者，通過建立一個(gè)序貫博弈模型，得出政府一般性的政策宣傳是無效的，而通過一定的機(jī)制設(shè)計(jì)是政府調(diào)控消費(fèi)者行為的有效手段。⑷對(duì)政府與房地產(chǎn)商的博弈行為分析。通過一個(gè)無限的重復(fù)博弈說明了在政府以土地收入為自己的收益目標(biāo)時(shí)，是可能一直采取觀望策略的，同樣房地產(chǎn)商會(huì)采取捂盤的策略選擇。并且設(shè)計(jì)一種機(jī)制可以使開發(fā)商不采取捂盤惜售的策略，而采用有房就售的策略。⑸最后探討了政府、房地產(chǎn)商和買房者的三方博弈中，通過一個(gè)三方靜