1、土地是人類賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，也是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。我國(guó)人多地少，耕地資源十分稀缺，當(dāng)前又正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，城市建設(shè)用地供需矛盾十分突出。與之形成鮮明對(duì)比的是，農(nóng)村宅基地粗放利用問(wèn)題異常嚴(yán)重?；诖?，本文對(duì)城市化背景下農(nóng)村宅基地集約利用機(jī)制進(jìn)行研究，主要研究了如下問(wèn)題:在城市化發(fā)展中究竟是什么因素推動(dòng)著宅基地集約利用;應(yīng)該通過(guò)什么樣的資源配置方式實(shí)現(xiàn)宅基地的集約利用;在制度上如何保障宅基地集約利用切實(shí)實(shí)現(xiàn)。

2、>　　本文首先借鑒新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)理論對(duì)宅基地集約利用與城市化發(fā)展之間的聯(lián)系進(jìn)行分析，研究城市化背景下農(nóng)村宅基地集約利用的動(dòng)力機(jī)制。研究發(fā)現(xiàn)工業(yè)化與城市化對(duì)宅基地集約利用具有內(nèi)生的推動(dòng)作用。從需求方面來(lái)說(shuō)，由于城市非農(nóng)產(chǎn)業(yè)集聚，城市用地空間承載壓力變大，從而產(chǎn)生了對(duì)城市區(qū)劃內(nèi)宅基地（城中村）以及城市周邊宅基地集約利用的引致需求。在聚集性循環(huán)累積效應(yīng)作用下，大城市非農(nóng)產(chǎn)業(yè)聚集程度越來(lái)越高，企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，當(dāng)部分企業(yè)無(wú)法負(fù)擔(dān)大城市工人高

3、工資、土地高價(jià)格所帶來(lái)的成本壓力時(shí)，它們將從大城市遷移出去，部分企業(yè)會(huì)進(jìn)入小城鎮(zhèn)，在促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化的同時(shí)，也會(huì)形成對(duì)宅基地集約利用的引致需求。從供給方面來(lái)說(shuō)，在城市化的過(guò)程中，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)勞動(dòng)力，農(nóng)民從農(nóng)村遷移出來(lái)進(jìn)入城市，就會(huì)有大量的宅基地出現(xiàn)閑置，可以釋放出來(lái)供城市發(fā)展所利用。此外，城市自身創(chuàng)造能力推動(dòng)著城市非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和升級(jí)，也進(jìn)一步?jīng)Q定著包括土地等要素的集聚能力和輻射影響范圍，推動(dòng)宅基地集約利用水平的合理提高。

4、r>　　既然城市化發(fā)展與宅基地集約利用有著內(nèi)在的聯(lián)系機(jī)理，為什么當(dāng)前在城市化發(fā)展背景下卻出現(xiàn)宅基地粗放利用問(wèn)題呢？如何實(shí)現(xiàn)宅基地的集約利用保障城市化發(fā)展用地需求呢？基于這樣的思考，本文從資源配置基本理論出發(fā)，研究宅基地集約利用的實(shí)現(xiàn)機(jī)制。首先需要確定農(nóng)村宅基地集約利用的基本內(nèi)涵和基本目標(biāo)，然后再考慮實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的有效路徑。本文認(rèn)為，農(nóng)村宅基地集約利用應(yīng)該要在區(qū)域發(fā)展的大背景下進(jìn)行思考，具體而言，就是要以促進(jìn)城市化和城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化為目標(biāo)，對(duì)

5、宅基地資源進(jìn)行有效配置，在其中要兼顧效率與公平。為實(shí)現(xiàn)宅基地資源集約利用目標(biāo)，本文認(rèn)為:要建立以城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)為基礎(chǔ)，市場(chǎng)與政府作用相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制。市場(chǎng)與政府在作用于宅基地集約利用目標(biāo)實(shí)現(xiàn)時(shí)，各司其職、有效聯(lián)系、相互制約。從市場(chǎng)與政府的職責(zé)劃分角度來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)是從微觀層面直接作用于宅基地資源配置，鑒于宅基地的區(qū)位特征，宅基地市場(chǎng)交易可以采取實(shí)體交易和虛擬交易兩種形式;政府則是從宏觀層面，特別是區(qū)域整體發(fā)展規(guī)劃的層面，間接作用于宅基地

6、資源配置。從市場(chǎng)與政府作用相互聯(lián)系相互制約的角度來(lái)說(shuō)，政府通過(guò)規(guī)定權(quán)利來(lái)創(chuàng)建市場(chǎng)，通過(guò)規(guī)劃等手段來(lái)規(guī)制市場(chǎng)運(yùn)行;而市場(chǎng)則通過(guò)確保權(quán)利自由交易來(lái)抵消政府不當(dāng)干涉，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的進(jìn)一步完善來(lái)推動(dòng)政府完善相關(guān)制度，保障市場(chǎng)運(yùn)行。
　　對(duì)應(yīng)現(xiàn)實(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前對(duì)實(shí)現(xiàn)宅基地資源集約利用形成阻礙的重要因素是宅基地產(chǎn)權(quán)制度存在缺陷，宅基地資源配置的市場(chǎng)機(jī)制欠缺。因此，城市化發(fā)展對(duì)宅基地產(chǎn)權(quán)制度變遷提出了要求。農(nóng)民推動(dòng)的誘致性制度變遷和地方政府推動(dòng)的強(qiáng)

7、制性制度變遷已經(jīng)成為推動(dòng)制度變遷的兩股力量，但其中的利益訴求卻有不相一致的地方。本文提出，從保護(hù)農(nóng)民的基本利益，降低“非正式制度”的實(shí)施成本出發(fā)，中央政府有必要從法律上完善對(duì)宅基地產(chǎn)權(quán)制度的規(guī)定，以確保城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)得以有效運(yùn)行，宅基地集約利用目標(biāo)得以有效實(shí)現(xiàn)。應(yīng)對(duì)于實(shí)體交易和虛擬交易這兩種宅基地市場(chǎng)交易形式，在宅基地產(chǎn)權(quán)制度完善方面，既應(yīng)該完善傳統(tǒng)的宅基地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)制度，建設(shè)與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)相一致的農(nóng)村集體土地二