南匯房地產(chǎn)業(yè)需求的實(shí)證研究.pdf_第1頁(yè)
已閱讀1頁(yè),還剩52頁(yè)未讀, 繼續(xù)免費(fèi)閱讀

下載本文檔

版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡(jiǎn)介

1、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,如結(jié)構(gòu)的調(diào)整和投資的轉(zhuǎn)移,會(huì)產(chǎn)生人口進(jìn)入效應(yīng)和土地供應(yīng)效應(yīng),會(huì)影響房地產(chǎn)需求的增加或下降。位于上海南匯蘆潮港的臨港新城產(chǎn)業(yè)區(qū)的建設(shè),是在當(dāng)今國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大背景下,在接受?chē)?guó)際裝備產(chǎn)業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移下,推動(dòng)上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。世博會(huì)與海港新城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資通過(guò)“乘數(shù)效應(yīng)”,推動(dòng)著南匯城市化進(jìn)程,推動(dòng)著南匯房地產(chǎn)高速發(fā)展。 上海臨港新城產(chǎn)業(yè)區(qū)的建設(shè)是一個(gè)工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的過(guò)程,也是城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,實(shí)際上也

2、是房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度大,能直接或間接地引導(dǎo)和影響很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)系數(shù)和影響力系數(shù),在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門(mén)中處于平均水平之上。據(jù)一些發(fā)達(dá)國(guó)家統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加1個(gè)百分點(diǎn),就能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.5到2的百分點(diǎn)。在我國(guó),每增加1億元的住宅投資,其他23個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加投入1.479億元;被帶動(dòng)的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個(gè)。不僅如此,旨在消費(fèi)還能帶動(dòng)諸多如鋼鐵、建材、化工、汽車(chē)、

3、交通、家電、裝飾、家具和文化市場(chǎng)等生產(chǎn)資料和生活資料的相應(yīng)增長(zhǎng),其比率大約是1∶6。城市化對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)作用尤其體現(xiàn)了城市集聚效應(yīng)的好處。同時(shí)城市化導(dǎo)致了資本品價(jià)格的上漲,而消費(fèi)品的相對(duì)低價(jià)格又會(huì)刺激消費(fèi)需求,消費(fèi)需求的擴(kuò)張連同城市化帶來(lái)的投資需求擴(kuò)張,將導(dǎo)致總需求擴(kuò)張。而區(qū)域資源供給的增加,會(huì)導(dǎo)致其與經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),價(jià)格和工資會(huì)下跌。同時(shí)考慮供給和需求更容易改善供求結(jié)構(gòu),使二者達(dá)到新的均衡。 南匯房地產(chǎn)經(jīng)歷了1997-1999年

4、的調(diào)整發(fā)展階段,從2000--2002年起進(jìn)入上升通道,從2003下半年呈現(xiàn)急速增長(zhǎng)。首先,從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和增長(zhǎng)率來(lái)看,南匯房地產(chǎn)從1999年啟穩(wěn),到2003年房地產(chǎn)投資額達(dá)到34.7億元,比上年同期增長(zhǎng)60.6%。其次,從南匯商品房銷(xiāo)售情況來(lái)看,2003年增幅為70%,2002年增幅為34%,銷(xiāo)售量呈遞增,增幅也呈加速趨勢(shì)。第三,南匯商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積比2002年為1∶1.6、2003年為1∶0.7;竣工面積和銷(xiāo)售面

5、積之比2002年為1∶1.3、2003年為1∶1.7,可見(jiàn)供求關(guān)系基本平衡,但是需求上略顯疲態(tài)。 但從2003年11月以后,南匯房地產(chǎn)打破了原有的發(fā)展軌跡,向上突破。東北亞最大的國(guó)際樞紐港口—洋山國(guó)際深水港和臨港新城的建設(shè),南匯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)。物流、裝備產(chǎn)業(yè)的效應(yīng)、基礎(chǔ)設(shè)施的高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)的投入、人文設(shè)施等轉(zhuǎn)移成為吸入人口的重要因素。產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移、城市人口增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)力改變了房地產(chǎn)發(fā)展軌跡。 經(jīng)計(jì)算:南匯未來(lái)每年城

6、鎮(zhèn)住宅潛在總需求量為114.0萬(wàn)平方米/年。未來(lái)住宅市場(chǎng)客源在2008年前改善居住條件的城鎮(zhèn)居民是第一客源層,農(nóng)轉(zhuǎn)非的住房需求是第二客源層,外來(lái)導(dǎo)入人口是第三客源層;2008年以后,外來(lái)導(dǎo)入人口將是第一客源層。 根據(jù)大量的調(diào)查分析,得出:南匯的西部,包括滬蘆高速公路以西的康橋鎮(zhèn)、周浦鎮(zhèn)、航頭鎮(zhèn)及新場(chǎng)鎮(zhèn),將是南匯地區(qū)在兩港開(kāi)發(fā)的最早收益的城鎮(zhèn),可發(fā)展高品質(zhì)住宅物業(yè)區(qū),減少動(dòng)遷房土地規(guī)劃,復(fù)蘇康橋區(qū)域的辦公樓市場(chǎng),清掃爛尾工程。東部

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 眾賞文庫(kù)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評(píng)論

0/150

提交評(píng)論