1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的寫(xiě)法房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的寫(xiě)法步驟步驟1：房地產(chǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況初步調(diào)查項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況初步調(diào)查【主要任務(wù)】從宏觀上整體把握項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，從區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、項(xiàng)目所在地板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析，對(duì)項(xiàng)目情況作初步了解，為項(xiàng)目可行性研究提供依據(jù)。階段A：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析第一、區(qū)域環(huán)境：區(qū)域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。第二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境：國(guó)民經(jīng)濟(jì)情況、財(cái)政收支、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、家庭收入和支出、消

2、費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、對(duì)外貿(mào)易以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益第三、政策環(huán)境：房改政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策。第四、行業(yè)環(huán)境：社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、資本流動(dòng)量、項(xiàng)目的分析和評(píng)估手段、投資價(jià)值與決策、交易規(guī)模和交易過(guò)程、貨幣信貸。階段B：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析第一、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述。對(duì)供應(yīng)量與需求量、價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行客觀、到位的描

3、述。第二、市場(chǎng)現(xiàn)狀剖析。通常通過(guò)對(duì)比近35年的成交量、供應(yīng)量及成交價(jià)格，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∮^念及開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)模式，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行深層次的剖析。第三、未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)。在現(xiàn)狀剖析的基礎(chǔ)上，就與項(xiàng)目相關(guān)的方面，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢(shì)等，做出預(yù)測(cè)（約35年）。階段C：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析第一、板塊總體規(guī)劃：主要包括其住宅規(guī)劃、配套規(guī)劃、道路規(guī)劃、綠地規(guī)劃等。第二、板塊功能定位：是CLD（中央生活區(qū)）還是CBD（中央商務(wù)區(qū)）等都是要加以區(qū)分

4、的第三、板塊開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)。第四、板塊物業(yè)價(jià)格水平分析。階段D：房地產(chǎn)項(xiàng)目地塊環(huán)境研究分析對(duì)開(kāi)發(fā)地塊周?chē)?2公里范圍內(nèi)，以及開(kāi)發(fā)地塊未來(lái)在城市發(fā)展走勢(shì)中的地位研究分析。第一、生活配套。第二、交通狀況。第三、周邊景觀。第四、污染狀況。第五、社會(huì)治安。第六、未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r。階段E：項(xiàng)目地塊特性分析步驟1：可類(lèi)比項(xiàng)目、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷(xiāo)策略分析對(duì)可比項(xiàng)目分析的重點(diǎn)主要有項(xiàng)目概況、市場(chǎng)定位、價(jià)格、銷(xiāo)售對(duì)策、主要媒體運(yùn)用及投放頻率、公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)、其它特殊賣(mài)

5、點(diǎn)和營(yíng)銷(xiāo)手段。步驟步驟3：房地產(chǎn)項(xiàng)目：房地產(chǎn)項(xiàng)目SWOTSWOT分析及總體思路擬定分析及總體思路擬定階段A：房地產(chǎn)項(xiàng)目的SWOT分析從區(qū)位、時(shí)機(jī)、政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自身?xiàng)l件和外部可利用資源等（如地理環(huán)境、周邊配套、交通、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、拆遷問(wèn)題、品牌實(shí)力、城市規(guī)劃、項(xiàng)目定位、地形地塊、地段檔次、項(xiàng)目規(guī)模、污染問(wèn)題、政策環(huán)境、設(shè)計(jì)風(fēng)格）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅分析。階段B：針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目劣勢(shì)所采取的應(yīng)對(duì)策略階段C：項(xiàng)目總體思路的擬定第一、戰(zhàn)略

6、部署。第二、軟件平臺(tái)構(gòu)筑。第三、硬件功能的配置。步驟步驟4：房地產(chǎn)項(xiàng)目潛在價(jià)值的挖掘：房地產(chǎn)項(xiàng)目潛在價(jià)值的挖掘第一、挖掘項(xiàng)目先天的最大價(jià)值。從品牌價(jià)值、時(shí)機(jī)價(jià)值、文化背景價(jià)值、環(huán)境價(jià)值、交通價(jià)值、地貌地形、規(guī)模、產(chǎn)品特色等方面入手。第二、賦予其適當(dāng)且最大化的后天價(jià)值。：樓盤(pán)硬件價(jià)值產(chǎn)品可感受價(jià)值功能提升型價(jià)值：居住文化與生活方式：情感：身份：規(guī)范與指標(biāo)榮譽(yù)與規(guī)范：直接促銷(xiāo)功能步驟4：房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群鎖定階段A：對(duì)以下問(wèn)題進(jìn)行研究第

7、一、哪些人是買(mǎi)家（包括隱性、顯性兩類(lèi)）？第二、賦予其適當(dāng)且最大化的后天價(jià)值。第三、買(mǎi)家為什么要買(mǎi)這些房子？第四、誰(shuí)參與了買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)？第五、買(mǎi)家以什么樣的方式買(mǎi)房？第六、買(mǎi)家什么時(shí)候買(mǎi)房？第七、買(mǎi)家在哪里買(mǎi)房？在研究了上述問(wèn)題之后，我們要為買(mǎi)家畫(huà)一幅“素描”，這幅“素描”要對(duì)買(mǎi)家的文化特征、社會(huì)特征、個(gè)人特征和心理特征進(jìn)行最全面、最準(zhǔn)確的描繪。階段B：目標(biāo)客戶群定位階段C：目標(biāo)客戶群描述階段D：項(xiàng)目與目標(biāo)客戶群的對(duì)第一、項(xiàng)目產(chǎn)品的總體