1、泰安泰山啤酒廠商業(yè)策劃提案香港環(huán)球商機(jī) 泰山啤酒項(xiàng)目組,前言,發(fā)展商的期望主要為將舊有廠房改為商業(yè)用房，以盤活資產(chǎn)圍繞啤酒做定位，以商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作帶動(dòng)啤酒的銷售和品牌效應(yīng)，并最終形成固有模式，以利于推廣以舊廠房、倉(cāng)庫(kù)改做商業(yè)的LOFT商業(yè)，在國(guó)內(nèi)的成功案例并不少見(jiàn)，但其開(kāi)發(fā)理念和文化理念各不相同，通過(guò)對(duì)這些案例的分析，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供有益的經(jīng)驗(yàn),2,前言,3,開(kāi)發(fā)理念,自發(fā)形成,企業(yè)/政府開(kāi)發(fā),案例,杭州49,上海田子坊,廣州

2、信義會(huì)館,深圳OCT,發(fā)展軌跡,創(chuàng)意企業(yè)/藝術(shù)家進(jìn)駐,商業(yè)功能配合,旅游目的地,文化符號(hào),杭派文化創(chuàng)意城市,現(xiàn)代視覺(jué)藝術(shù),商業(yè)功能開(kāi)發(fā),藝術(shù)氛圍營(yíng)造,旅游目的地,嶺南會(huì)館風(fēng)情的體現(xiàn),移民與融合先峰和時(shí)尚,,,結(jié)論LOFT具有獨(dú)特的商業(yè)文化體系本地文化是最具生命力和吸引力的文化旅游功能不是最初的目的，而是必然的結(jié)果,前言,我們需要重點(diǎn)解決：發(fā)掘泰安特有的文化思念，為本項(xiàng)目注入文化基因，使之成為有生命力和影響力的“個(gè)體”建立啤

3、酒與泰安文化（中國(guó)文化）的溝通點(diǎn)，使啤酒具有鮮明的本地特色，并帶動(dòng)啤酒的銷售和品牌效應(yīng)通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)推廣，不斷建立并鞏固消費(fèi)群體,4,泰安分析商業(yè)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位服務(wù)收費(fèi),5,2024/3/31,泰安分析,泰安是一座歷史文化名城 泰安市位于山東省中部，是古代齊魯?shù)闹行牡貛?。五岳?dú)尊的泰山雄踞境內(nèi)，是遠(yuǎn)古部落頻繁活動(dòng)和古帝王祭拜天地及封建帝王爭(zhēng)相舉行封禪大典的地方，這使泰山周圍地區(qū)成為中華原始民族之發(fā)源地和宗教、文化圣

4、地。,6,齊魯文化的浪漫與厚重    齊魯大地是中華文明最早的發(fā)祥地之一。 齊：重商、注重革新，在文化上表現(xiàn)為“浪漫” 魯：重農(nóng)、注重繼承，在文化上表現(xiàn)為“厚重”,泰安分析,經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá) 在濟(jì)南都市群經(jīng)濟(jì)圈總體規(guī)劃中，整體都市圈包括7個(gè)城市，其中濟(jì)南、淄博屬于經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的第一方陣；泰安、萊蕪處于較發(fā)達(dá)的第二方陣；而德州、聊城、濱州屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的第三方陣GDP

5、2009年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)1715.7億元，比上年增長(zhǎng)13.6%；人口規(guī)模 2009年全市常住人口548.0萬(wàn)人，增長(zhǎng)4.4‰，其中城鎮(zhèn)人口264.2萬(wàn)人消費(fèi)能力 2009年，市區(qū)居民人均可支配收入17672元，比上年增長(zhǎng)9.8%；人均消費(fèi)性支出12319元，增長(zhǎng)5.0%,7,泰安分析,8,,宜居城市 自然條件優(yōu)越，發(fā)展成其他城市居民的第二居住地,交通發(fā)達(dá)高帶公路、高等公路縱橫交織,城市互動(dòng) 積極與淄

6、博、萊蕪、德州等5市加強(qiáng)合作,旅游名城 山水圣人旅游線路的中心 世界的泰山,泰安發(fā)展的五大優(yōu)勢(shì),,,,,,承接產(chǎn)業(yè) 重汽制造、鋼鐵及紡織產(chǎn)業(yè)與濟(jì)南對(duì)接,,2024/3/31,泰安分析,泰安是具有深厚文化底蘊(yùn)的文化名城，其傳統(tǒng)的齊魯文化具有兼容并蓄、胸襟博大，富于人文關(guān)懷和人道精神等鮮明的精神特質(zhì)泰安是擁有城區(qū)內(nèi)約50萬(wàn)人口的大型城市，經(jīng)濟(jì)水平較為發(fā)達(dá)，使城市具有一定數(shù)量的追求精神生活、勇于嘗鮮的個(gè)性化群體，具備發(fā)展個(gè)性化、獨(dú)特性

7、的商業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ),9,2024/3/31,泰安分析商業(yè)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位服務(wù)收費(fèi),10,2024/3/31,,,市府廣場(chǎng)商圈，市政府南市政廣場(chǎng)，以金座地下步行街和易初蓮花為主。,,,,,紅門商圈，泰山登山入口處，以經(jīng)營(yíng)泰山石、字畫(huà)為主，兼營(yíng)部分當(dāng)?shù)赝撂禺a(chǎn)。,火車站銀座商圈，位于東岳大街、龍?zhí)堵方粎R處，以銀座為中心，涵蓋百貨、家電、服裝等。,青年路財(cái)源街商圈，泰安主要商業(yè)聚集地，以青年路和財(cái)源街的交匯處為中心，以百貨和精品店為主

8、。,11,2024/3/31,商業(yè)分析,老縣衙旅游文化街分析,項(xiàng)目位置：岱廟正南，南依財(cái)源大街,東鄰?fù)ㄌ旖?、西鄰青年路建筑面積：約2萬(wàn)平方米建筑風(fēng)格：采用環(huán)廊相連的仿明清古建筑風(fēng)格景區(qū)特色：集觀光、住宿、休閑、購(gòu)物、餐飲于一體特色旅游文化景區(qū)面臨問(wèn)題業(yè)態(tài)缺少特色：目前引進(jìn)的商家中缺少本地化、特色化、個(gè)性化的商家整體規(guī)劃較亂：購(gòu)物、餐飲等業(yè)態(tài)規(guī)劃較混亂，缺少統(tǒng)一、鮮明的主題營(yíng)銷方式較少：項(xiàng)目缺少統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，后期市場(chǎng)

9、推廣工作缺失,12,商業(yè)分析,泰安傳統(tǒng)零售商圈是以火車站為發(fā)展核心，主要商場(chǎng)、步行街聚集于火車站周邊；商業(yè)面積較小、周邊環(huán)境較差、不利于商業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展隨著城市建設(shè)和規(guī)劃的發(fā)展，零售商業(yè)開(kāi)始向城市周邊區(qū)域發(fā)展，寶龍城市廣場(chǎng)和名嘉廣場(chǎng)的建設(shè)將為城市帶來(lái)新的商業(yè)思念從老縣衙旅游文化街的案例來(lái)看，泰安發(fā)展旅游地產(chǎn)應(yīng)注意：文化與旅游相結(jié)合中，既適合本地人消費(fèi)又能吸引游客消費(fèi)以某一業(yè)態(tài)做大做強(qiáng)，帶動(dòng)整體定位的落實(shí)業(yè)態(tài)的有序組合，協(xié)調(diào)項(xiàng)目整

10、體發(fā)展，實(shí)現(xiàn)盈利后期營(yíng)運(yùn)推廣是長(zhǎng)期的、科學(xué)的工作,13,2024/3/31,泰安分析商業(yè)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位服務(wù)收費(fèi),14,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目概況占地面積：74841.7㎡建筑面積：36870.12㎡可用建筑面積：30000㎡廣場(chǎng)面積：約25400㎡項(xiàng)目位于外環(huán)路以南、龍?zhí)堵芬晕?，屬老城、新區(qū)的交匯地帶；外部交通相對(duì)便捷，人流車流主要通過(guò)龍?zhí)堵返竭_(dá)，公交線路數(shù)量偏少；建筑體為廠房和倉(cāng)庫(kù)，單層為主，部分為2-4層

11、，層高較高,15,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目可發(fā)展方向思考項(xiàng)目的個(gè)性定位方向項(xiàng)目消費(fèi)者分析啤酒元素在項(xiàng)目的運(yùn)用,16,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目的個(gè)性定位方向本項(xiàng)目的建筑特征為舊廠房，約30棟，層高較高，樓齡為20-30年，可利用和改造的空間較大本項(xiàng)目處于新老城區(qū)交匯處，交通較便利本項(xiàng)目空地較多，停車較方便利用現(xiàn)有條件發(fā)展具有差異化特色的LOFT商業(yè)區(qū),17,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目消費(fèi)者分析以本地城市白領(lǐng)、小資一族、浪漫情懷的常住民為核心消費(fèi)群體泰安

12、城市區(qū)擁有約50萬(wàn)城鎮(zhèn)居民，整體消費(fèi)基數(shù)較大泰安經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，商業(yè)商務(wù)交流頻繁，餐飲、娛樂(lè)等行業(yè)具有較大的市場(chǎng)潛力項(xiàng)目周邊有山東科技大學(xué)、山東農(nóng)業(yè)大學(xué)、泰山醫(yī)學(xué)院、泰山學(xué)院等高等教育機(jī)構(gòu)，教師和學(xué)生等高素質(zhì)群體是本項(xiàng)目主要消費(fèi)群體之一，同時(shí)是本項(xiàng)目文化與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈上的重要一環(huán)立足于本地消費(fèi)群體也易于培養(yǎng)本地文化特色，最終形成旅游氛圍,18,,項(xiàng)目消費(fèi)者分析以游客為重要的消費(fèi)補(bǔ)充泰山和方特樂(lè)園為泰安帶來(lái)大量的游客，本項(xiàng)目的獨(dú)特商

13、業(yè)氛圍將成為吸引游客的重要因素有利于適當(dāng)提高項(xiàng)目檔次有助于項(xiàng)目知名度和泰山啤酒美譽(yù)度的擴(kuò)張,19,項(xiàng)目分析,啤酒元素在項(xiàng)目的運(yùn)用,20,,體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益,,體現(xiàn)文化品味,項(xiàng)目分析,啤酒元素,直接關(guān)聯(lián),餐飲、酒吧、KTV,利：容易吸引人氣突出項(xiàng)目特點(diǎn),21,選擇補(bǔ)充業(yè)態(tài)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益,主要特點(diǎn)：晚間經(jīng)營(yíng)周末/假日生意旺,弊：租金承受能力相對(duì)較低商業(yè)氛圍培養(yǎng)期長(zhǎng),重點(diǎn)發(fā)展,項(xiàng)目分析,啤酒元素,間接關(guān)聯(lián),延長(zhǎng)項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)時(shí)間

14、,畫(huà)廊,22,補(bǔ)充業(yè)態(tài),實(shí)現(xiàn)較高的租金收益,與藝術(shù)、啤酒關(guān)聯(lián)，能帶動(dòng)人氣,選擇標(biāo)準(zhǔn),可選業(yè)態(tài),電影院,書(shū)吧,健身房,寵物醫(yī)院,…………,,項(xiàng)目分析,23,啤酒元素,業(yè)態(tài)組合,形象打造,形象打造,項(xiàng)目氛圍營(yíng)造,項(xiàng)目概念傳導(dǎo),品味生活的空間朋友歡聚的場(chǎng)所打發(fā)時(shí)間的地方,啤酒主題樂(lè)園廠房、場(chǎng)地利用機(jī)器、設(shè)備利用啤酒包裝利用,泰安分析商業(yè)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位服務(wù)收費(fèi),24,項(xiàng)目定位,整體定位,25,泰安商業(yè)新名片,全新的時(shí)間型

15、消費(fèi)空間一種嶄新的餐飲、娛樂(lè)方式一個(gè)活動(dòng)的品牌營(yíng)銷方式,項(xiàng)目定位,主題定位泰山啤酒嘉年華廣場(chǎng)嘉年華是起源于歐洲的一種民間狂歡活動(dòng)，其特點(diǎn)為熱烈、開(kāi)放泰安所處的齊魯文化中，齊文化的特點(diǎn)浪漫、開(kāi)放、兼容啤酒作為泊來(lái)品，通過(guò)“浪漫與開(kāi)放”的中西文化交融點(diǎn)，在泰安不斷發(fā)展,26,,,項(xiàng)目定位,整體發(fā)展,27,,,,,,Going Up,項(xiàng)目定位,檔次定位,28,項(xiàng)目定位,業(yè)態(tài)組合與分布項(xiàng)目特征：不規(guī)則步行街區(qū)以主通道為軸心，項(xiàng)目

16、按可展示性、人流引導(dǎo)性，可分為核心區(qū)、次級(jí)區(qū)和邊緣區(qū)設(shè)置三大主題食神大道藝術(shù)長(zhǎng)廊時(shí)光隧道,29,人流主動(dòng)線重要展示面,人流次動(dòng)線需要引導(dǎo)的路線,,核心區(qū),次級(jí)區(qū),邊緣區(qū),,,項(xiàng)目定位,業(yè)態(tài)組合與分布,30,,沿人流主動(dòng)線作為主要展示面，突顯主題定位和特色規(guī)劃要點(diǎn)控制體量創(chuàng)造雙邊鋪業(yè)態(tài)組合餐飲、餐吧、酒吧、KTV,,主題：食神大道,項(xiàng)目定位,食神大道意向展示,31,部分商家為餐吧式經(jīng)營(yíng)，白天經(jīng)營(yíng)餐飲，晚間經(jīng)營(yíng)酒吧,項(xiàng)

17、目定位,食神大道意向展示,32,部分商家為餐吧式經(jīng)營(yíng)，白天經(jīng)營(yíng)餐飲，晚間經(jīng)營(yíng)酒吧,項(xiàng)目定位,業(yè)態(tài)組合與分布,33,,靠近主出入口的位置作為特色零售區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)利用公共空間創(chuàng)造雙邊鋪業(yè)態(tài)組合外貿(mào)服裝、畫(huà)廊、書(shū)吧、奇石展示、古董,,,,主題：藝術(shù)長(zhǎng)廊,項(xiàng)目定位,藝術(shù)長(zhǎng)廊意向展示,34,外貿(mào)服裝,畫(huà)廊,書(shū)吧,古董,充分利用室內(nèi)空間，設(shè)置外擺區(qū)域，營(yíng)造氛圍，減少空曠感,項(xiàng)目定位,業(yè)態(tài)組合與分布,35,項(xiàng)目邊角區(qū)域需要以目的性消費(fèi)的業(yè)態(tài)/

18、主力店來(lái)充實(shí)通過(guò)主力店的帶動(dòng)作用，使得項(xiàng)目各區(qū)域的人流達(dá)到一定的均衡性，為各個(gè)商戶創(chuàng)造商機(jī)主題：時(shí)光隧道業(yè)態(tài)組合電影院、健身房、快捷酒店、工業(yè)展示中心、項(xiàng)目營(yíng)銷中心,項(xiàng)目定位,業(yè)態(tài)組合與分布,36,,,,,,,,,,,招商中心營(yíng)銷中心,保安服務(wù)點(diǎn),寵物醫(yī)院,工業(yè)展示中心,電影院,,運(yùn)動(dòng)集中營(yíng),快捷酒店,項(xiàng)目定位,時(shí)光隧道意向展示,37,快捷酒店,寵物醫(yī)院,電影院,運(yùn)動(dòng)集中營(yíng),項(xiàng)目定位,時(shí)光隧道意向展示——工業(yè)展示中心,38,廢

19、棄機(jī)器展示,整體設(shè)備微縮展示部分環(huán)節(jié)可手動(dòng)操作,可現(xiàn)場(chǎng)品味啤酒銷售中心,項(xiàng)目定位,形象打造以啤酒為核心展示，通過(guò)聲、光、電、色等多種手段營(yíng)造啤酒主題樂(lè)園通過(guò)細(xì)部塑造，開(kāi)發(fā)“時(shí)間型消費(fèi)”空間通過(guò)整體氛圍的營(yíng)造，突出泰山啤酒的個(gè)性特征,39,項(xiàng)目定位,外觀形象打造基本保持物業(yè)現(xiàn)有形象對(duì)新增部分應(yīng)“做舊如舊”，保持統(tǒng)一性,40,廠區(qū)大門塑造項(xiàng)目主體形象,整體色彩或裝飾風(fēng)格偏向厚重——黑啤意向化,整體色彩或裝飾風(fēng)格偏向輕盈——原

20、漿意向化,,41,主通道軸線北部,主通道軸線南部,食神大道意向展示,項(xiàng)目定位,主展示面打造打造“三點(diǎn)一線”，保障主展示面的視線通透性通過(guò)設(shè)置點(diǎn)節(jié)，緩解道路過(guò)長(zhǎng)造成的疲憊感，引導(dǎo)人流進(jìn)入項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置三大廣場(chǎng)啤酒噴泉廣場(chǎng)啤酒風(fēng)情廣場(chǎng)啤酒假日廣場(chǎng),42,,,,1,2,3,4,項(xiàng)目定位,主展示面打造具體建議1號(hào)位置現(xiàn)為旗桿，建議拆除，以保持主動(dòng)線的視線通透性2號(hào)位置現(xiàn)在空地，建議作為次廣場(chǎng)。利用工廠里的廢棄管道、機(jī)器零件改造成

21、裝飾品，打造小型噴泉廣場(chǎng)，廣場(chǎng)旁安排項(xiàng)目總平圖,43,,,,1,2,3,4,啤酒噴泉廣場(chǎng),項(xiàng)目定位,主展示面打造具體建議3號(hào)位置現(xiàn)為大棚區(qū)，建議改為主廣場(chǎng)——啤酒風(fēng)情廣場(chǎng)風(fēng)情廣場(chǎng)建筑風(fēng)格建議以現(xiàn)代簡(jiǎn)潔方式結(jié)合山東民居風(fēng)格，整體形象與周邊舊廠區(qū)統(tǒng)一平時(shí)做為公共空間，放置小型快餐座，節(jié)假日作為表演廣場(chǎng),44,,,,1,2,3,4,啤酒風(fēng)情廣場(chǎng),項(xiàng)目定位,主展示面打造具體建議4號(hào)位置現(xiàn)為空地，建議改為啤酒假日廣場(chǎng)假日廣場(chǎng)是銜接主

22、通道之北南的交匯點(diǎn)，是人流的匯集區(qū)和發(fā)散區(qū)廣場(chǎng)上設(shè)置標(biāo)志性物體,45,,,,1,2,3,4,項(xiàng)目定位,細(xì)節(jié)處理導(dǎo)視系統(tǒng)廠區(qū)內(nèi)有大量的管道，建議將管道做為指引，沿人流動(dòng)線的設(shè)置方式重新規(guī)劃拆除的管道可做為景觀小品的主材料，或商鋪裝飾的材料項(xiàng)目?jī)?nèi)所有指示牌、標(biāo)志均用與啤酒相關(guān)的物件進(jìn)行設(shè)計(jì)，如酒瓶、瓶蓋……,46,,項(xiàng)目定位,細(xì)節(jié)處理煙管作為本項(xiàng)目的主要形象展示，重新包裝,47,加鐳射效果,,包裝效果一,加條幅裝飾,,包裝效果

23、二,項(xiàng)目定位,細(xì)節(jié)處理墻體墻體整體保持現(xiàn)有的形象啤酒風(fēng)情廣場(chǎng)和假日廣場(chǎng)旁邊的墻體，設(shè)置顧客/游客留言區(qū)，加強(qiáng)互動(dòng)效果部分墻體作為廣告出租給其它商家，如汽車經(jīng)銷商、房地產(chǎn)商……綠化發(fā)展“園林式廠區(qū)”的良好基礎(chǔ)，利用現(xiàn)有的野生綠色植物，豐富項(xiàng)目景觀,48,泰安分析商業(yè)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位服務(wù)收費(fèi),49,2024/3/31,服務(wù)內(nèi)容,本項(xiàng)目操作的兩大難點(diǎn)為招商資源后期運(yùn)營(yíng)從目前短期考察的情況來(lái)看，泰安本地符合本項(xiàng)目需

24、求的商業(yè)資源較少，需要由濟(jì)南、青島等異地引進(jìn)招商資源和硬件設(shè)計(jì)，可以簡(jiǎn)單的復(fù)制，而真正能使項(xiàng)目保持生命力的后期管理，特別是管理與品牌營(yíng)銷的聯(lián)動(dòng)，這是能夠帶動(dòng)泰山啤酒品牌形象的關(guān)鍵點(diǎn),50,服務(wù)內(nèi)容,我司擁有強(qiáng)大的品牌資源，針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，將專門組織專職小組進(jìn)行招商項(xiàng)目組招商：濟(jì)南、青島、泰山總部支援組：廣東、上海資源整合我司擁有豐富的商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，將本項(xiàng)目的運(yùn)作與泰山啤酒的品牌營(yíng)銷相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)多贏,51,服務(wù)內(nèi)容,1、城市

25、市宏觀環(huán)境分析（1）城市人口因素分析（2）城市GDP發(fā)展?fàn)顩r、內(nèi)外商投資及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況（3）城市消費(fèi)品零售總額及商業(yè)總體情況（4）城鄉(xiāng)居民收入水平 2、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、酒店、公寓分布及經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查分析（1）區(qū)域內(nèi)各類型物業(yè)分布（商業(yè)、酒店）（2）區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況及其競(jìng)爭(zhēng)者的調(diào)查分析（3）現(xiàn)階段該區(qū)域各商業(yè)地產(chǎn)的總體租金水平及比較分析（4）未來(lái)該區(qū)域內(nèi)零售業(yè)及商業(yè)發(fā)展分析,52,第一項(xiàng)、市場(chǎng)調(diào)查,服務(wù)內(nèi)容,3

26、、區(qū)域經(jīng)營(yíng)商調(diào)查（1）主要業(yè)種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況（2）經(jīng)營(yíng)者基本資料調(diào)查（3）經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目區(qū)域意向調(diào)查分析（4）經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目意向調(diào)查分析（5）項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能需求調(diào)查4、項(xiàng)目商圈范圍內(nèi)消費(fèi)者調(diào)查（1）人口、年齡、職業(yè)、文化水平統(tǒng)計(jì)（2）消費(fèi)者消費(fèi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（3）購(gòu)物習(xí)慣及購(gòu)物心理調(diào)查（4）消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目意向調(diào)查分析（5）項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能需求調(diào)查,53,服務(wù)內(nèi)容,一、市場(chǎng)定位1、項(xiàng)目分析（1）地塊分析（2）區(qū)位分析（3）交通

27、分析（4）政策分析（5）SWOT分析（6）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨關(guān)鍵問(wèn)題分析2、宏觀背景分析（1）城市市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析（2）房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析（3）宏觀背景分析總結(jié),54,第二項(xiàng)、項(xiàng)目商業(yè)策劃,服務(wù)內(nèi)容,3、城市及項(xiàng)目周邊商業(yè)、酒店物業(yè)分析（1）各物業(yè)規(guī)劃格局（2）項(xiàng)目分析（3）租金水平分析（4）競(jìng)爭(zhēng)分析4、品牌商家研究（1）主力店、次主力店及各品類代表品牌商家訪談（2）商家訪談小結(jié)（3）商家對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)要求匯總及

28、建議（針對(duì)不同業(yè)態(tài)建議有所側(cè)重）,55,,5、商業(yè)消費(fèi)者分析研究（1）消費(fèi)者收入、文化、支出水平等基本資料總結(jié)分析（2）消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)習(xí)慣分析總結(jié)（3）消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)、品類等分析總結(jié)（4）消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域意向及認(rèn)同分析總結(jié)（5）消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、消費(fèi)意向分析總結(jié)（6）消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式、品牌、消費(fèi)愛(ài)好等分析總結(jié)6、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者分析研究（1）主要業(yè)種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況分析總結(jié)（2）經(jīng)營(yíng)者基本資料分析總結(jié)（3）經(jīng)營(yíng)者

29、對(duì)項(xiàng)目區(qū)域意向分析總結(jié)（4）經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目意向總結(jié)分析（5）項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能需求總結(jié)分析（6）經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)要求及建議,56,服務(wù)內(nèi)容,7、項(xiàng)目定位（1）項(xiàng)目市場(chǎng)戰(zhàn)略定位（2）項(xiàng)目商業(yè)屬性的判斷（3）項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及總體平面布局建議（4）項(xiàng)目規(guī)模建議（5）功能定位（6）形象定位（7） 檔次定位（8） 目標(biāo)消費(fèi)群定位（9） 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策略建議（10）項(xiàng)目的租金建議,57,服務(wù)內(nèi)容,第三項(xiàng)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1、建

30、筑風(fēng)格與立面效果設(shè)計(jì)方案建議 2、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案建議 3、景觀設(shè)計(jì)方案建議 4、商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)建議 5、商業(yè)氛圍建議,58,服務(wù)內(nèi)容,1、業(yè)態(tài)組合影響因素分析 （1）項(xiàng)目定位 （2）消費(fèi)群需求 2、 業(yè)態(tài)組合建議 （1）業(yè)態(tài)組合建議 （2）目標(biāo)商家舉薦 3、 業(yè)態(tài)布局總體思路 （1）業(yè)態(tài)布局一般原則 （2）地塊、商家因素影響 （3）業(yè)態(tài)布局總體思路

31、 4、 業(yè)態(tài)具體布局 （1）各層業(yè)態(tài)布局思路 （2）各層業(yè)態(tài)具體布局 （3）總體業(yè)態(tài)組合比例,59,第四項(xiàng)、商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議,服務(wù)內(nèi)容,第五項(xiàng)、營(yíng)銷推廣策劃1、營(yíng)銷推廣整體策略建議；2、現(xiàn)場(chǎng)包裝策略建議（配合專業(yè)廣告公司）； （1）項(xiàng)目外立面包裝建議 （2）招商中心包裝建議（形象、功能分區(qū)建議） （3）建立品牌加盟中心3、營(yíng)銷宣傳工具建議（配合專業(yè)公司） ； （1） 招商手冊(cè)及樓書(shū) （2） 宣

32、傳單張 （3） 3D宣傳片4、項(xiàng)目媒體推廣策略建議；5、營(yíng)銷活動(dòng)建議。,60,服務(wù)內(nèi)容,第六項(xiàng)、招商代理1、招商模式及策略的制定2、項(xiàng)目招商流程制定3、招商優(yōu)惠政策制定4、招商媒體組合及策略制定、調(diào)整5、招商推介會(huì)活動(dòng)策劃組織及執(zhí)行6、前期招商文件準(zhǔn)備（包括合同，意向書(shū)，商戶公約等）7、前期招商人員培訓(xùn)8、協(xié)助當(dāng)?shù)赜型顿Y意向的商家進(jìn)行品牌投資分析和尋求品牌加盟代理9、負(fù)責(zé)商戶的拜訪、跟進(jìn)、談判、簽約全過(guò)程10、

33、提供商鋪?zhàn)饨鸺白赓U條款厘定方案,61,服務(wù)內(nèi)容,第七項(xiàng)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)1、全面注入現(xiàn)代商業(yè)管理體系 2、協(xié)助商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)文件編制 3、提供商業(yè)經(jīng)營(yíng)診斷 4、協(xié)助經(jīng)營(yíng)管理方案制定5、協(xié)助制訂商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理長(zhǎng)期規(guī)劃6、協(xié)助制訂開(kāi)業(yè)計(jì)劃7、協(xié)助制訂全年?duì)I銷推廣計(jì)劃 8、協(xié)助人員培訓(xùn)及評(píng)估 9、持續(xù)提供商業(yè)品牌引進(jìn)注： 服務(wù)期限從開(kāi)業(yè)前6個(gè)月到開(kāi)業(yè)后6個(gè)月,62,服務(wù)收費(fèi),一、項(xiàng)目商業(yè)市調(diào)及策劃費(fèi)為人民幣伍拾萬(wàn)元

34、整（￥500,000元）。1、合同簽訂后三日內(nèi)貴司支付第一期的款項(xiàng)，即人民幣貳拾萬(wàn)元整（￥200,000元）予我司。2、我司完成《市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告》服務(wù)后,經(jīng)貴司確認(rèn)后的五日內(nèi)支付第二期款項(xiàng)，即人民幣貳拾萬(wàn)元整（￥200,000元） 。3、我司完成《建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議》及《營(yíng)銷推廣策劃方案》服務(wù)，經(jīng)貴司確認(rèn)后五日內(nèi)支付第三期款項(xiàng)，即人民幣壹拾萬(wàn)元整（￥100,000元） 。二、自我司項(xiàng)目組進(jìn)駐項(xiàng)目地起,貴司每月預(yù)付我司營(yíng)運(yùn)費(fèi)用人

35、民幣捌萬(wàn)元整(￥80,000元),此費(fèi)用從后續(xù)傭金中全額抵扣。三、招商傭金 ：按不同的招商比例,提取1.5-2.5個(gè)月租金。四、經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)月費(fèi)：人民幣每月捌萬(wàn)元整（￥80,000元/月）。,63,64,香港地址：中環(huán)德輔道中19號(hào)環(huán)球大廈2301室 TEL：（852）2512 1388 FAX：（852）8344 5518深圳地址：羅湖區(qū)人民南路深房廣場(chǎng)A座2403室 TEL：（86-755）82