1、商業(yè)情報——波特五力模型分析房地產(chǎn)梅皓(西南科技大學(xué)材料學(xué)院)【摘要】商業(yè)情報——狹義的來理解是指為企業(yè)的各種活動提供商業(yè)信息內(nèi)容本身的集合，商業(yè)情報是由多種媒介和形式組成的，包括文字，圖像，聲音，印刷品等；廣義的來理解是指企業(yè)的各種活動中全部商業(yè)信息要素的總稱，除商業(yè)情報本身的內(nèi)容以外，還包括與其密切相連的商業(yè)情報設(shè)備，商業(yè)情報人員，商業(yè)情報系統(tǒng)等。利用波特五力模型和swot分析房地產(chǎn)行業(yè)所具有的發(fā)展環(huán)境，能夠給我們帶來一些有利的商業(yè)

2、情報?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)，波特五力模型，SWOT分析(一)波特五力模型分析房地產(chǎn)波特五力模型理論一個行業(yè)除了受到總體環(huán)境的影響外，還受自己特殊的行業(yè)環(huán)境影響。哈佛商學(xué)院的邁克爾波特教授對競爭環(huán)境結(jié)構(gòu)作了研究，提出了競爭的五種力量模型，即五力模型。波特認(rèn)為五種競爭力量決定某一行業(yè)的吸引力。這五種力量是：進入者的威脅；替代產(chǎn)品的威脅；買方的討價還價能力；供應(yīng)商的討價還價能力；現(xiàn)有競爭者的競爭能力。五力模型是用來確定某一行業(yè)的競爭程度，其理論假

3、設(shè)是行業(yè)獲利能力不是由產(chǎn)品屬性或產(chǎn)品的技術(shù)含量決定的，而是由行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)決定的。從戰(zhàn)略形成的角度看，五種競爭力量共同決定行業(yè)的競爭強度和獲利能力。但不同的行業(yè)或某一行業(yè)的不同時期，各種力量的作用是不同的，常常是某一種力量或兩種力量起支配性作用，其它競爭力量處于較次要的地位。房地產(chǎn)業(yè)五力模型分析就房地產(chǎn)行業(yè)而言，該行業(yè)環(huán)境包括這樣一組因素；新進入者的威脅、供應(yīng)商討價還價的能力、買方討價還價的能力、替代品的威脅及當(dāng)前競爭對手之間競爭的激烈

4、程度。它們直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)和它的競爭行為。1：新進入者的威脅：進入門檻高、新進入者威脅小。即使有新進入者，大多數(shù)也選擇在二、三線城市做起，“練攤”積累經(jīng)驗和資本。2：供應(yīng)商討價還價的能力：我國的住宅產(chǎn)業(yè)是一個巨大的市場，無論是國外的房地產(chǎn)開發(fā)商，還是材料、產(chǎn)品的供應(yīng)商，都密切關(guān)注這一市場。當(dāng)關(guān)稅降低之后，外國木材進口量將加大，用于住宅建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)過程中使用大量建材(如鋼筋)、機電產(chǎn)品(如空調(diào)、電梯)和衛(wèi)生潔具，隨著關(guān)稅的降低和各

5、類進入產(chǎn)品限制條件的放寬，國外產(chǎn)品將大量充斥國內(nèi)市場，并對國內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)生巨大沖擊，首當(dāng)其沖的就是導(dǎo)致國產(chǎn)商品的價格下降。單就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說，這或許是有利的。3：買方討價還價的能力：企業(yè)作為供給方，總是想方設(shè)法提高價格，而買方會盡量壓低價格。目前我國的房地產(chǎn)市場是需求遠遠大于供給。再加之我國財富分配貧富懸殊，并且財富集中在少數(shù)人手里，開發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求。這些原因決定了買方的討價還價能力相對于開發(fā)商來說是較弱的。4：當(dāng)前競爭對手之間競

6、爭的激烈程度：同行競爭不厲害。表現(xiàn)為行業(yè)集中度低、區(qū)域性強、產(chǎn)品差異性大、成本差異大。5：替代品威脅：幾乎沒有替代品。從大概念來說，住房基本上是沒有替代品的；從小概念來說，商品房的替代品有小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房。根據(jù)波特五力模型分析，我們很容易看出來現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)所具有的吸引力。房地產(chǎn)行業(yè)特點主要表現(xiàn)為“三高”：一高增長性，行業(yè)的年均增長率在20—30％之間，不少企業(yè)的年均增長速度達到50％，結(jié)果成就了幾十家的超百億企業(yè)；二高利潤率，單個

7、項目的投資收益率一般在20—30％之間，甚至高達50％以上，在全國百富排行榜中，占30％以上與房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接有關(guān)；三高風(fēng)險性。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，總體上企業(yè)自有資金比例低而負(fù)債率很高，大多數(shù)負(fù)債70％以上。一旦政策和市場形勢發(fā)生較大的變化，就很容易導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)問題，甚至破產(chǎn)。(二)swot分析四川內(nèi)江科達房地產(chǎn)開發(fā)公司SWOT分析，即優(yōu)勢(Strengths)、劣勢(Weakness)、機會(Op—portuniti

8、es)、威脅(Threats)分析，由美國舊金山大學(xué)韋里克教授在20世紀(jì)8O年代初提出，被廣泛應(yīng)用于制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中。四川內(nèi)江科達房地產(chǎn)公司是坐落在一個小城市的中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司，其具有很多中小型房地產(chǎn)公司的共同特征。i優(yōu)勢(S)分析：在中小城市，房地產(chǎn)市場占據(jù)主導(dǎo)地位，所以其在地方性政府對其重視程度較大，可用較少資金獲得土地。投資回收期較短，資金周轉(zhuǎn)較快，主打普通住宅項目，開發(fā)風(fēng)險較小。2劣勢(W)分析：企業(yè)有形資源實力不強，有形

9、資源包括土地、廠房等不動產(chǎn)，生產(chǎn)設(shè)備、運輸工具等固定資產(chǎn)，原材料、產(chǎn)品、流動資金等流動資產(chǎn)，在很大程度上代表著企業(yè)的經(jīng)濟實力。還有就是融資渠道狹窄，缺乏有效的擔(dān)保機制和其他融資機制平臺，使得它的融資通道過于狹窄。缺乏長期穩(wěn)定的資金來源，現(xiàn)在銀行發(fā)放的流動貸款大都投向大型房地產(chǎn)企業(yè)，對中小企業(yè)的信貸投入明顯偏少，銀行即使為中小企業(yè)提供貸款，也只是提供短期流動資金，很少提供長期信貸。3機遇(0)分析：享受政策調(diào)整帶來的金融支持，2009年1

10、月，銀監(jiān)會對各項信貸監(jiān)管規(guī)章、政策和指引進行了評估和梳理，從1O個方面對有關(guān)信貸監(jiān)管規(guī)定和要求做出調(diào)整。明確督促各主要銀行業(yè)金融機構(gòu)(含政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行)按有關(guān)要求設(shè)立小企業(yè)信貸專營服務(wù)機構(gòu)，加強對小企業(yè)的金融支持。為實施企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供契機，對科達來說，專業(yè)化戰(zhàn)略是其生存之道。實施多元化經(jīng)營戰(zhàn)略在分散企業(yè)風(fēng)險的同時，也分散了企業(yè)的資金和管理。4威脅(T)分析：融資成本增大，以往房地產(chǎn)企業(yè)拿到土地就可以在市場上再

11、融資，圈到更多的錢，然后再囤地，但現(xiàn)在這種再融資的循環(huán)鏈條隨著房地產(chǎn)市場低迷而斷裂。面臨資金鏈斷裂危險，隨著樓市成交量的下降，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈全面收緊。銷售速度放慢導(dǎo)致資金回款滯緩，直接影響企業(yè)現(xiàn)金流運轉(zhuǎn)。通過對內(nèi)江科達房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勢，劣勢，機會和威脅著四個方面來分析房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)情報，并且體現(xiàn)出了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，更體現(xiàn)出商業(yè)情報在我們生活的作用，商業(yè)情報具有溝通功能，管理功能，經(jīng)濟功能，決策功能和預(yù)測功能，所以商業(yè)情報

12、應(yīng)該在我們生活中的提倡與發(fā)展。參考文獻：【1]《管理學(xué)——原理和方法》(第五版)周三多復(fù)旦大學(xué)出版社[2】《經(jīng)濟學(xué)原理》曼昆北京大學(xué)出版社f3]《現(xiàn)代經(jīng)濟探討))2oi0年o4期商業(yè)情報——波特五力模型分析房地產(chǎn)梅皓(西南科技大學(xué)材料學(xué)院)【摘要】商業(yè)情報——狹義的來理解是指為企業(yè)的各種活動提供商業(yè)信息內(nèi)容本身的集合，商業(yè)情報是由多種媒介和形式組成的，包括文字，圖像，聲音，印刷品等；廣義的來理解是指企業(yè)的各種活動中全部商業(yè)信息要素的總稱

13、，除商業(yè)情報本身的內(nèi)容以外，還包括與其密切相連的商業(yè)情報設(shè)備，商業(yè)情報人員，商業(yè)情報系統(tǒng)等。利用波特五力模型和swot分析房地產(chǎn)行業(yè)所具有的發(fā)展環(huán)境，能夠給我們帶來一些有利的商業(yè)情報。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)，波特五力模型，SWOT分析(一)波特五力模型分析房地產(chǎn)波特五力模型理論一個行業(yè)除了受到總體環(huán)境的影響外，還受自己特殊的行業(yè)環(huán)境影響。哈佛商學(xué)院的邁克爾波特教授對競爭環(huán)境結(jié)構(gòu)作了研究，提出了競爭的五種力量模型，即五力模型。波特認(rèn)為五種競爭力

14、量決定某一行業(yè)的吸引力。這五種力量是：進入者的威脅；替代產(chǎn)品的威脅；買方的討價還價能力；供應(yīng)商的討價還價能力；現(xiàn)有競爭者的競爭能力。五力模型是用來確定某一行業(yè)的競爭程度，其理論假設(shè)是行業(yè)獲利能力不是由產(chǎn)品屬性或產(chǎn)品的技術(shù)含量決定的，而是由行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)決定的。從戰(zhàn)略形成的角度看，五種競爭力量共同決定行業(yè)的競爭強度和獲利能力。但不同的行業(yè)或某一行業(yè)的不同時期，各種力量的作用是不同的，常常是某一種力量或兩種力量起支配性作用，其它競爭力量處于

15、較次要的地位。房地產(chǎn)業(yè)五力模型分析就房地產(chǎn)行業(yè)而言，該行業(yè)環(huán)境包括這樣一組因素；新進入者的威脅、供應(yīng)商討價還價的能力、買方討價還價的能力、替代品的威脅及當(dāng)前競爭對手之間競爭的激烈程度。它們直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)和它的競爭行為。1：新進入者的威脅：進入門檻高、新進入者威脅小。即使有新進入者，大多數(shù)也選擇在二、三線城市做起，“練攤”積累經(jīng)驗和資本。2：供應(yīng)商討價還價的能力：我國的住宅產(chǎn)業(yè)是一個巨大的市場，無論是國外的房地產(chǎn)開發(fā)商，還是材料、產(chǎn)

16、品的供應(yīng)商，都密切關(guān)注這一市場。當(dāng)關(guān)稅降低之后，外國木材進口量將加大，用于住宅建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)過程中使用大量建材(如鋼筋)、機電產(chǎn)品(如空調(diào)、電梯)和衛(wèi)生潔具，隨著關(guān)稅的降低和各類進入產(chǎn)品限制條件的放寬，國外產(chǎn)品將大量充斥國內(nèi)市場，并對國內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)生巨大沖擊，首當(dāng)其沖的就是導(dǎo)致國產(chǎn)商品的價格下降。單就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說，這或許是有利的。3：買方討價還價的能力：企業(yè)作為供給方，總是想方設(shè)法提高價格，而買方會盡量壓低價格。目前我國的房地產(chǎn)市場是需

17、求遠遠大于供給。再加之我國財富分配貧富懸殊，并且財富集中在少數(shù)人手里，開發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求。這些原因決定了買方的討價還價能力相對于開發(fā)商來說是較弱的。4：當(dāng)前競爭對手之間競爭的激烈程度：同行競爭不厲害。表現(xiàn)為行業(yè)集中度低、區(qū)域性強、產(chǎn)品差異性大、成本差異大。5：替代品威脅：幾乎沒有替代品。從大概念來說，住房基本上是沒有替代品的；從小概念來說，商品房的替代品有小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房。根據(jù)波特五力模型分析，我們很容易看出來現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)

18、所具有的吸引力。房地產(chǎn)行業(yè)特點主要表現(xiàn)為“三高”：一高增長性，行業(yè)的年均增長率在20—30％之間，不少企業(yè)的年均增長速度達到50％，結(jié)果成就了幾十家的超百億企業(yè)；二高利潤率，單個項目的投資收益率一般在20—30％之間，甚至高達50％以上，在全國百富排行榜中，占30％以上與房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接有關(guān)；三高風(fēng)險性。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，總體上企業(yè)自有資金比例低而負(fù)債率很高，大多數(shù)負(fù)債70％以上。一旦政策和市場形勢發(fā)生較大的變化，就很

19、容易導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)問題，甚至破產(chǎn)。(二)swot分析四川內(nèi)江科達房地產(chǎn)開發(fā)公司SWOT分析，即優(yōu)勢(Strengths)、劣勢(Weakness)、機會(Op—portunities)、威脅(Threats)分析，由美國舊金山大學(xué)韋里克教授在20世紀(jì)8O年代初提出，被廣泛應(yīng)用于制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中。四川內(nèi)江科達房地產(chǎn)公司是坐落在一個小城市的中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司，其具有很多中小型房地產(chǎn)公司的共同特征。i優(yōu)勢(S)分析：在中小城市，房地產(chǎn)市場

20、占據(jù)主導(dǎo)地位，所以其在地方性政府對其重視程度較大，可用較少資金獲得土地。投資回收期較短，資金周轉(zhuǎn)較快，主打普通住宅項目，開發(fā)風(fēng)險較小。2劣勢(W)分析：企業(yè)有形資源實力不強，有形資源包括土地、廠房等不動產(chǎn)，生產(chǎn)設(shè)備、運輸工具等固定資產(chǎn)，原材料、產(chǎn)品、流動資金等流動資產(chǎn)，在很大程度上代表著企業(yè)的經(jīng)濟實力。還有就是融資渠道狹窄，缺乏有效的擔(dān)保機制和其他融資機制平臺，使得它的融資通道過于狹窄。缺乏長期穩(wěn)定的資金來源，現(xiàn)在銀行發(fā)放的流動貸款大都

21、投向大型房地產(chǎn)企業(yè)，對中小企業(yè)的信貸投入明顯偏少，銀行即使為中小企業(yè)提供貸款，也只是提供短期流動資金，很少提供長期信貸。3機遇(0)分析：享受政策調(diào)整帶來的金融支持，2009年1月，銀監(jiān)會對各項信貸監(jiān)管規(guī)章、政策和指引進行了評估和梳理，從1O個方面對有關(guān)信貸監(jiān)管規(guī)定和要求做出調(diào)整。明確督促各主要銀行業(yè)金融機構(gòu)(含政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行)按有關(guān)要求設(shè)立小企業(yè)信貸專營服務(wù)機構(gòu)，加強對小企業(yè)的金融支持。為實施企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供

22、契機，對科達來說，專業(yè)化戰(zhàn)略是其生存之道。實施多元化經(jīng)營戰(zhàn)略在分散企業(yè)風(fēng)險的同時，也分散了企業(yè)的資金和管理。4威脅(T)分析：融資成本增大，以往房地產(chǎn)企業(yè)拿到土地就可以在市場上再融資，圈到更多的錢，然后再囤地，但現(xiàn)在這種再融資的循環(huán)鏈條隨著房地產(chǎn)市場低迷而斷裂。面臨資金鏈斷裂危險，隨著樓市成交量的下降，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈全面收緊。銷售速度放慢導(dǎo)致資金回款滯緩，直接影響企業(yè)現(xiàn)金流運轉(zhuǎn)。通過對內(nèi)江科達房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勢，劣勢，機會和威脅著四個