1、耕地保護(hù)和土地利益分配是土地管理政策的重要目標(biāo)和任務(wù)。在城市化、工業(yè)化快速發(fā)展的背景下，耕地的非農(nóng)化趨勢(shì)不可阻擋。在目前的土地制度安排下，政府控制著土地資源配置和市場(chǎng)價(jià)格，控制著農(nóng)地征收的價(jià)格和補(bǔ)償水平。廣大農(nóng)民的土地被低價(jià)征收，且缺乏社會(huì)保障措施，基本生活受到巨大影響，福利水平降低。大量農(nóng)地價(jià)值從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到了城市，變成了地方政府的巨量出讓金收入。在這個(gè)利益?zhèn)鬏旀湕l下，土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)了區(qū)域和所有權(quán)主體的轉(zhuǎn)移，這是“三農(nóng)”問題產(chǎn)生的原因之一

2、。 土地征收制度的變革和政策的改革需要在一個(gè)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的框架之內(nèi)進(jìn)行深入分析。農(nóng)地是有價(jià)值的，這個(gè)價(jià)值并不僅是農(nóng)業(yè)產(chǎn)出價(jià)值。因?yàn)樗袡?quán)不能交易的原因，長(zhǎng)期以來我們?nèi)藶閴旱土宿r(nóng)地的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)槿狈?duì)農(nóng)地所有權(quán)價(jià)值的正確認(rèn)識(shí)和對(duì)農(nóng)民權(quán)利的足夠尊重，導(dǎo)致了現(xiàn)行征收補(bǔ)償政策出現(xiàn)很多弊端，已經(jīng)不能滿足社會(huì)發(fā)展的需要。反之，如果我們能夠?qū)r(nóng)地價(jià)值加以定量，那么就可以按照農(nóng)地的這個(gè)價(jià)值對(duì)村集體和農(nóng)民進(jìn)行對(duì)等補(bǔ)償。有了農(nóng)地價(jià)值數(shù)量化的參考依據(jù)

3、，我們還可以通過讓失地農(nóng)民參加社會(huì)保障、留地安置等形式使農(nóng)地價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)，讓農(nóng)地對(duì)于農(nóng)民的效用和功能得以實(shí)現(xiàn)，讓農(nóng)民能夠和市民一樣分享社會(huì)發(fā)展的成果。這是建設(shè)和諧社會(huì)和建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的迫切需要，也是實(shí)現(xiàn)保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的社會(huì)發(fā)展理念的需要。總之，認(rèn)識(shí)、尊重和實(shí)現(xiàn)農(nóng)地價(jià)值是土地征收補(bǔ)償政策改革和制度變革的基本原則和指引方向。 本文在大量閱讀國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)的前提下，主要運(yùn)用現(xiàn)代地租理論和福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法，采取規(guī)范分析和實(shí)證檢驗(yàn)的路線

4、，對(duì)農(nóng)地價(jià)值的內(nèi)涵、影響因素、評(píng)估、增值及分配、對(duì)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)主體的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償進(jìn)行了探討，并對(duì)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的土地征收制度創(chuàng)新的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了借鑒和分析。本文的主要研究?jī)?nèi)容如下。 第二章全面介紹現(xiàn)代地租理論并對(duì)農(nóng)地價(jià)值進(jìn)行重新認(rèn)識(shí)。通過對(duì)學(xué)者們關(guān)于地租理論闡述的回顧，提出地租是一種剩余，是使用土地的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬，是對(duì)生產(chǎn)要素支付報(bào)酬超過獲得該要素的必須支付的最低報(bào)酬的部分，是一種生產(chǎn)者剩余，是產(chǎn)品價(jià)值扣除支付給其他生產(chǎn)要素成本后剩余的部分

5、。基于現(xiàn)代西方地租理論的土地價(jià)值(價(jià)格)理論不僅適用于對(duì)城市土地價(jià)值的認(rèn)識(shí)，而且適用于對(duì)農(nóng)業(yè)土地價(jià)值的認(rèn)識(shí)，具有內(nèi)在統(tǒng)一性。運(yùn)用這種土地價(jià)值理論可以對(duì)土地稅收、土地征收、土地市場(chǎng)管理、土地批租、土地租賃、土地用途配置等政策的制定提供有力的指導(dǎo)。 第三章全面回顧國(guó)內(nèi)外農(nóng)地價(jià)值研究現(xiàn)狀并提出農(nóng)地價(jià)值評(píng)估的理論基礎(chǔ)。在全面回顧國(guó)內(nèi)外學(xué)者關(guān)于農(nóng)地價(jià)值研究成果基礎(chǔ)之上，提出農(nóng)地價(jià)值的特點(diǎn)：農(nóng)地價(jià)值不能完全由農(nóng)業(yè)產(chǎn)出價(jià)值來定量，農(nóng)地價(jià)值還受

6、到諸如城市化、投機(jī)等多種因素的強(qiáng)烈影響。農(nóng)業(yè)產(chǎn)出價(jià)值占農(nóng)地總價(jià)值的比例越是在城市化程度高和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密集的地區(qū)越小，而在傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)地區(qū)和城市密度較低的地區(qū)所占比例更大。另外，對(duì)影響農(nóng)地價(jià)值的因素進(jìn)行了分析。最后提出農(nóng)地價(jià)值的評(píng)估方法。 第四章是運(yùn)用意愿價(jià)格法評(píng)估農(nóng)地價(jià)值，并對(duì)土地征收下土地產(chǎn)權(quán)主體的補(bǔ)償水平加以分析。土地征收下的產(chǎn)權(quán)主體補(bǔ)償應(yīng)該以全部?jī)r(jià)值即農(nóng)地真實(shí)價(jià)值為依據(jù)。在缺乏產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的約束下，試圖借鑒福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的條件

7、估值方法，在選定調(diào)查區(qū)域、問卷設(shè)計(jì)之后，通過實(shí)證的手段獲得大量調(diào)查數(shù)據(jù)，經(jīng)過分析處理，得到農(nóng)地價(jià)值的一個(gè)定量數(shù)額，并發(fā)現(xiàn)影響農(nóng)地價(jià)值的主要因素。將這個(gè)農(nóng)地價(jià)值的理論數(shù)據(jù)同實(shí)地調(diào)查得到的實(shí)際發(fā)生的征收補(bǔ)償數(shù)額比對(duì)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行的土地征收補(bǔ)償政策嚴(yán)重侵害了農(nóng)民的利益。 第五章是對(duì)城市邊界區(qū)農(nóng)地增值及其影響因素進(jìn)行分析。在回顧了學(xué)者們關(guān)于城市邊界區(qū)土地增值的觀點(diǎn)之后，提出農(nóng)地增值的三層次分析框架。農(nóng)地增值是社會(huì)發(fā)展、技術(shù)進(jìn)步和城市擴(kuò)張中不

8、可避免的趨勢(shì)。通過經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，提出人口增長(zhǎng)等因素會(huì)導(dǎo)致地價(jià)持續(xù)增值，為驗(yàn)證這個(gè)理論，利用14個(gè)城市的地價(jià)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。 第六章是全文的一個(gè)實(shí)證分析，對(duì)農(nóng)地價(jià)值實(shí)現(xiàn)形式和土地征收制度創(chuàng)新問題，運(yùn)用長(zhǎng)三角地區(qū)的實(shí)證調(diào)查進(jìn)行分析。通過對(duì)長(zhǎng)三角四個(gè)城市土地征收補(bǔ)償及相關(guān)政策的實(shí)地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)這些地區(qū)正在進(jìn)行土地補(bǔ)償制度的創(chuàng)新，這種創(chuàng)新的實(shí)質(zhì)就是通過豐富的補(bǔ)償形式提高實(shí)際補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一定程度上尊重和實(shí)現(xiàn)了農(nóng)地價(jià)值，不僅促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)快速