1、土地儲(chǔ)備制度起源于國外，經(jīng)過一百多年的發(fā)展，已較為完善。我國實(shí)施土地儲(chǔ)備開始于1996年，起步雖晚，但推行速度非?？?，短短幾年，就風(fēng)行人江南北。其蓬勃發(fā)展的同時(shí)伴隨著土地儲(chǔ)備制度開始從“存量”向“增量”擴(kuò)張，從“管理”向“經(jīng)營”、從由“國家壟斷”向事實(shí)上的“地方政府壟斷”、從糾正“市場(chǎng)失靈”、向糾正“計(jì)劃缺陷”的演變特點(diǎn)。為什么發(fā)展速度如此之快?為什么會(huì)有如此演變特點(diǎn)?其的演變動(dòng)力機(jī)制是什么，這是理論界比較關(guān)注的問題。土地儲(chǔ)備建立的過程

2、，也是土地增值收益重新分配的過程。我國現(xiàn)行土地制度不僅滿足不了不同利益主體對(duì)潛在利益獲取的可能，而且還在新的制度環(huán)境下?lián)p害了部分行為主體的既有利益，如在土地儲(chǔ)備過程中，地方政府強(qiáng)大的擴(kuò)張動(dòng)機(jī)和行為，使農(nóng)民失去土地卻得不到合理的補(bǔ)償和安置，極大的損害了農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)利益。政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷也將開發(fā)商口袋里的錢轉(zhuǎn)移到了地方政府的“儲(chǔ)錢罐”中，開發(fā)商的利益被擠壓的過程中，一路水漲船高，房?jī)r(jià)也一路飆升。鏈?zhǔn)椒磻?yīng)牽扯到的利益主體和學(xué)術(shù)界都在思考

3、，土地為什么會(huì)增值，增值機(jī)理是什么?一時(shí)關(guān)于“城市土地漲價(jià)歸誰”的問題成為理論界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。國家的政治代表-政府，在潛在收益存在的情況下，成為土地儲(chǔ)備制度推行的主體，政府如何在現(xiàn)有的制度環(huán)境下制定和選擇新的游戲規(guī)則，合理規(guī)劃利益分配格局，成為土地儲(chǔ)備制度繼續(xù)存在與發(fā)展的關(guān)鍵問題。與此同時(shí)，怎樣的土地儲(chǔ)備規(guī)模是合理的?儲(chǔ)備地塊如何選擇?儲(chǔ)備地塊的經(jīng)濟(jì)價(jià)值如何評(píng)價(jià)?這些都有待認(rèn)真探討。 為了解決上述問題，本文分別從十地儲(chǔ)備制度產(chǎn)生的

4、動(dòng)力機(jī)制，土地的增值機(jī)理和土地收益的合理分配，土地儲(chǔ)備的適度規(guī)模研究，儲(chǔ)備地塊的選擇與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行了探討。 土地儲(chǔ)備制度發(fā)展與演變動(dòng)力機(jī)制，可以為戰(zhàn)略性把握土地儲(chǔ)備制度提供基礎(chǔ)。 文章第一部分利用需要-利益理論，構(gòu)建了土地儲(chǔ)備動(dòng)力函數(shù)模型，研究表明生產(chǎn)力的發(fā)展是土地儲(chǔ)備制度的客體動(dòng)力：需要和利益是十地儲(chǔ)備制度形成的主體動(dòng)力；博弈力是土地儲(chǔ)備制度形成的直接原因，環(huán)境動(dòng)力影響土地儲(chǔ)備制度變遷的發(fā)生和進(jìn)程。指出在今后土地

5、儲(chǔ)備的具體實(shí)踐中，應(yīng)充分發(fā)揮利益的動(dòng)力機(jī)制作用，克服利益沖突的負(fù)面影響：應(yīng)采取有力措施進(jìn)一步加強(qiáng)土地儲(chǔ)備制度的宏觀調(diào)控。 為了更好的解決增值收益分配問題，文章探討了土地增量?jī)?chǔ)備過程中土地增值機(jī)理。依據(jù)土地增值原理，將土地增值分為“相對(duì)增值”和公共增值兩部分，建立了“相對(duì)增值”和公共增值的計(jì)算模型。利川重慶市近年的十地儲(chǔ)備交易數(shù)據(jù)和相犬資料，測(cè)算山近年來農(nóng)民集體在土地征收環(huán)節(jié)的相對(duì)增值約占到總增值量的46％，而公共增值約占54％。

6、 研究結(jié)果表明，現(xiàn)行土地征地補(bǔ)償制度對(duì)農(nóng)民利益損害嚴(yán)重，應(yīng)改革征地制度，保障增量?jī)?chǔ)備土地增值收益的合理分配。國有土地儲(chǔ)備分為規(guī)劃控制儲(chǔ)備與開發(fā)性儲(chǔ)備兩大類。文章分別對(duì)規(guī)劃控制儲(chǔ)備和開發(fā)性儲(chǔ)備的預(yù)測(cè)方法進(jìn)行了探討。我國的土地儲(chǔ)備實(shí)踐表明，土地儲(chǔ)備有利于促進(jìn)但不必然帶來城鎮(zhèn)建設(shè)用地的集約和節(jié)約利用。以重慶市都市圈為例，文章探討了在土地集約和節(jié)約利用條件下，一定時(shí)期十地儲(chǔ)備規(guī)劃控制規(guī)模的(即規(guī)劃儲(chǔ)備量)預(yù)測(cè)方法。文章分析了土地儲(chǔ)備控制

7、規(guī)模確立的思路與技術(shù)流程，包括預(yù)測(cè)城鎮(zhèn)建設(shè)用地總需求、總供給：評(píng)價(jià)或評(píng)估現(xiàn)狀土地集約利用水平與潛力；在此基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)土地儲(chǔ)備控制規(guī)模(含土地儲(chǔ)備增量規(guī)模和存量規(guī)模)。據(jù)此方法和原理預(yù)測(cè)出重慶市都市圈未來15年的土地儲(chǔ)備控制規(guī)模。研究認(rèn)為基于集約利用的土地儲(chǔ)備控制規(guī)模的確定是土地儲(chǔ)備規(guī)劃和十地儲(chǔ)備年度計(jì)劃制定的基礎(chǔ)。 土地供求分析是建立適度的土地儲(chǔ)備規(guī)模，促進(jìn)城市健康發(fā)展的必要條件。對(duì)儲(chǔ)備用地的開發(fā)性儲(chǔ)備規(guī)模進(jìn)行預(yù)測(cè)可以建立在經(jīng)營性

8、用地需求和經(jīng)營性用地的供給分析基礎(chǔ)上，文章首先對(duì)重慶市都市圈房地產(chǎn)用地的需求進(jìn)行了分析；接著依據(jù)供給制約需求的原則，對(duì)重慶市都市圈城市用地的可供性進(jìn)行了評(píng)價(jià)，在此基礎(chǔ)上提出了土地儲(chǔ)備適度規(guī)模的計(jì)算模型，探討了儲(chǔ)備用地供應(yīng)計(jì)劃制定方法，構(gòu)建了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)分解模型。 文章以重慶市都市圈為例，以遙感作為輔助手段，結(jié)合地面調(diào)查等方式，探討了存量土地儲(chǔ)備潛力地塊的選擇以及采用GIS手段對(duì)存量?jī)?chǔ)備地塊的經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)價(jià)的方法，指出土地儲(chǔ)備