1、小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的出現(xiàn)，受到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和法律等諸多因素的影響。其存在于我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的“夾縫”之中，但又頗受一部分主體的青睞。國(guó)家雖然三令五申地嚴(yán)厲禁止小產(chǎn)權(quán)房，但是其發(fā)展之勢(shì)始終沒(méi)有受到影響，政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的管制沒(méi)有產(chǎn)生應(yīng)有的效果。本文旨在通過(guò)了解小產(chǎn)權(quán)房政府管制的基本理論，對(duì)我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房政府管制的必要性進(jìn)行分析，指出我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房政府管制存在的問(wèn)題和成因，并提出完善我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房政府管制的建議。圍繞著小產(chǎn)權(quán)房政府管制這一中心問(wèn)題，論文分為

2、三大部分：
　　第一部分：介紹了小產(chǎn)權(quán)房政府管制的基本理論。此部分分別介紹了政府管制的概念、分類(lèi)及發(fā)展史、基本理論等內(nèi)容，并通過(guò)分析不同學(xué)者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)識(shí)概括總結(jié)出小產(chǎn)權(quán)房的概念和特征，著重對(duì)小產(chǎn)權(quán)房實(shí)行政府管制的必要性進(jìn)行分析。政府管制是指政府管制主體為達(dá)到經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益最大化的目的，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，促進(jìn)市場(chǎng)的良好運(yùn)行及規(guī)范企業(yè)的行為，憑借法律法規(guī)的授權(quán)，采取調(diào)節(jié)、監(jiān)管和干預(yù)等措施對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和一些特定的非經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域進(jìn)

3、行的限制與調(diào)控。政府管制主要分為經(jīng)濟(jì)性管制、反壟斷管制和社會(huì)性管制三大類(lèi)。
　　通過(guò)分析不同學(xué)者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房所下的定義，本文認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房是建立在集體組織土地之上，即未經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)劃也未繳納土地出讓金，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)組織開(kāi)發(fā)并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，面向非本集體組織成員銷(xiāo)售的房屋，是我國(guó)土地二元制度下的產(chǎn)物。其具有非法律性、價(jià)格低廉性和城鄉(xiāng)分布性的基本特征。通過(guò)分析我們可得知小產(chǎn)權(quán)房涉及到農(nóng)民、開(kāi)發(fā)商、地方政府、集體經(jīng)濟(jì)組織和城鎮(zhèn)居民五方

4、利益主體，這些主體的博弈貫穿于小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、監(jiān)管等一系列過(guò)程之中。小產(chǎn)權(quán)房還存在著負(fù)外部性和信息不對(duì)稱等情況，這些都體現(xiàn)出了政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行管制的必要性。
　　第二部分：主要通過(guò)介紹現(xiàn)階段我國(guó)政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的管制現(xiàn)狀，分析了在這一過(guò)程中存在的主要問(wèn)題，并著重探討這些問(wèn)題所產(chǎn)生的原因。雖然我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有明確的規(guī)定，但是從相關(guān)規(guī)定中也能探尋到和小產(chǎn)權(quán)房有關(guān)聯(lián)的間接規(guī)定。這些規(guī)定嚴(yán)格控制了集體土地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)

5、，原則上來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房是不可能出現(xiàn)的。農(nóng)村集體土地非法流轉(zhuǎn)行為時(shí)常發(fā)生，國(guó)家相關(guān)部門(mén)紛紛出臺(tái)了有關(guān)集體土地流轉(zhuǎn)的通知、政策和規(guī)定等文件。這些文件也對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的交易作出了風(fēng)險(xiǎn)提示，為消費(fèi)者做出了正確引導(dǎo)。目前政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的管理采取主要方式是“一手禁一手管”，即一方面阻止農(nóng)村集體組織興建和出售小產(chǎn)權(quán)房，另一方面對(duì)已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行查處。但是管制效果并不良好，小產(chǎn)權(quán)房交易市場(chǎng)也沒(méi)因此而冷落。
　　在政府的管制過(guò)程中，存在著許多問(wèn)題

6、，本文認(rèn)為主要體現(xiàn)在政策與法律法規(guī)相互沖突、管制行為失靈、管制具有被動(dòng)性、法律救濟(jì)途徑缺失四個(gè)方面。但是，要想真正解決這些問(wèn)題，我們不得不深究問(wèn)題背后所隱藏的深層次的原因。本文把這些問(wèn)題成因歸納為以下三個(gè)方面：第一，管制法律法規(guī)缺失。近年來(lái)，國(guó)家相關(guān)部門(mén)出臺(tái)了對(duì)于小產(chǎn)房管制的相關(guān)政策，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)小產(chǎn)權(quán)房本來(lái)就沒(méi)有明確的規(guī)定，對(duì)其進(jìn)行管制的依據(jù)也是散見(jiàn)于多不同的法律法規(guī)之中，且僅僅是間接的體現(xiàn)。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房管制的范圍、手段和程序更是無(wú)

7、法律明確規(guī)定。第二，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行管制，我國(guó)政府采用的是命令強(qiáng)制性為主的管制方式。實(shí)踐證明，小產(chǎn)權(quán)房雖然一直處在風(fēng)口浪尖之上，但政府的這些措施并沒(méi)有使其元?dú)獯髠?，跌沉海底，反而更有激發(fā)之勢(shì)。在對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的管制過(guò)程中，管制方式失靈之后，政府并沒(méi)有及時(shí)調(diào)整、尋求最佳管制方式。第三，管制權(quán)力配置失衡。小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)管涉及國(guó)土資源管理部門(mén)、建設(shè)部門(mén)、甚至農(nóng)業(yè)部門(mén)等部門(mén)管制權(quán)力的行使，管制權(quán)力分配不明確，但是這些部門(mén)在管制的過(guò)程中沒(méi)有明確的分工和責(zé)

8、任分配，看似管制主體很多，實(shí)際上卻是誰(shuí)都沒(méi)有真正實(shí)行有效和全面的管理。出現(xiàn)問(wèn)題之后，多個(gè)管制主體有可能會(huì)互相推卸責(zé)任。管制權(quán)力缺少制衡直接導(dǎo)致政府管制的越權(quán)、缺失以及腐敗問(wèn)題的出現(xiàn)。司法審查監(jiān)督和公眾參與監(jiān)督在政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)管過(guò)程中也沒(méi)有充分有效地實(shí)現(xiàn)。國(guó)土資源部門(mén)、建設(shè)部門(mén)對(duì)城市商品房的監(jiān)管體系相對(duì)健全，但這些部門(mén)的監(jiān)管權(quán)主要針對(duì)的是國(guó)有土地。
　　第三部分：提出了完善小產(chǎn)權(quán)房政府管制體系的建議。解決管制中的問(wèn)題，首先要確立

9、管制的基本原則。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，既不能簡(jiǎn)單的強(qiáng)拆，也不能熟視無(wú)睹任由其發(fā)展。我們應(yīng)針對(duì)形成于不同時(shí)期、不同類(lèi)型的小產(chǎn)權(quán)房區(qū)別對(duì)待，這就要求要堅(jiān)持運(yùn)用行政比例原則、依法行政原則、保持社會(huì)穩(wěn)定原則和可持續(xù)發(fā)展原則。第二，健全管制法律法規(guī)則是政府實(shí)施管制的基本依據(jù)和根本保證。把小產(chǎn)權(quán)房的法律地位，通過(guò)相關(guān)法律法規(guī)確立下來(lái)，明確規(guī)定農(nóng)村集體土地的使用和規(guī)劃也應(yīng)由國(guó)家統(tǒng)一行使規(guī)劃?rùn)?quán)。建立小產(chǎn)權(quán)房的行為，也應(yīng)出臺(tái)相關(guān)條例加以明確規(guī)定，予以禁止。在小產(chǎn)

10、權(quán)房開(kāi)發(fā)過(guò)程中責(zé)任主體及承擔(dān)責(zé)任的范圍、形式都應(yīng)通過(guò)相關(guān)法律法規(guī)確立下來(lái)。對(duì)于政府管制本身，要求通過(guò)法律來(lái)確定管制的主體、范圍、方式程序以及責(zé)任分配、監(jiān)督機(jī)制等內(nèi)容。第三，加強(qiáng)管制機(jī)構(gòu)的建設(shè)至關(guān)重要。設(shè)立獨(dú)立的管制機(jī)構(gòu)并建立起有效的監(jiān)督機(jī)制，使管制主體更為明確、責(zé)任分配也更為清晰。規(guī)范農(nóng)村基層干部職能、明確政府相關(guān)部門(mén)責(zé)任，充分發(fā)揮群眾輿論監(jiān)督效用能有效監(jiān)督管制權(quán)力的行使，確保管制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。第四，改進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房的管制方式，能促使管制目標(biāo)