1、房地產業(yè)是我國國民經濟的重要支柱性產業(yè)，同時，房地產業(yè)又是資金密集型產業(yè)，與金融體系密不可分，房地產經濟的波動必然會影響到金融體系的穩(wěn)定，產生金融風險，甚至形成金融危機。房地產泡沫破裂對一個城市、一個國家，甚至是全世界將產生嚴重危害。國外學術界對房地產泡沫的研究起步較早，已經構建了相對成熟的體系，并積累了豐富的研究成果。然而,這些成果都是基于國外較為完善的房地產體系為對象得來的,并不適用于中國較為復雜且不成熟的房地產市場。國內學者對于房

2、地產泡沫的研究起步相對晚，研究上受制于數據的統(tǒng)計，使得國內大部分研究都是基于宏觀數據進行評價分析，然而從微觀角度進行實證研究的相對較少。此外，由于城市之間經濟水平與發(fā)展水平不一樣，故所采用的房地產泡沫評測指標效果也大相徑庭?；诖耍疚倪x擇從宏觀角度與微觀角度相結合的方法來研究城市房地產泡沫問題，并以昆明市為例進行實證分析。
　　本文在回顧國內外學者關于房地產泡沫研究方法與成果的基礎上，首先對昆明市宏觀經濟形勢走向、住房市場發(fā)展及

3、相關出臺政策進行了闡述；其次，采用協(xié)整理論，結合昆明市2002-2012年宏觀數據，從宏觀角度對昆明市房地產市場泡沫進行評測；同時，從投機理論入手，對昆明房地產市場投機度進行了實證研究；然后運用合理的數量分析方法,選取適當的經濟指標作為預警指標,構建泡沫預警系統(tǒng),對昆明市房地產泡沫進行預警和監(jiān)控,并預測昆明市2013年房地產泡沫情況。在此基礎上，利用課題調查獲得的微觀數據，運用指標分析法，對昆明市主城各區(qū)域房地產泡沫程度進行評價。最后對

4、全文進行總結，針對研究結果提出相應的政策建議。
　　通過研究，本文最終得到了以下幾個結論：
　?。?）昆明房地產銷售價格指數為非平穩(wěn)時間序列，且房地產銷售價格指數和租賃價格指數之間不存在長期均衡關系，由此可以判斷昆明房地產市場存在泡沫；
　?。?）昆明房地產市場投機度為0.3077，大于國內外學術界普遍認為的投機度警戒線0.2，昆明市房地產市場存在較為嚴重的投機行為；
　?。?）昆明市房價受居民可支配收入正向影響

5、，當居民收入增長時，會導致房價在短期內出現明顯增長，這種影響效果顯著；居民在進行購房決策時，受其價格增長的正向影響，即購房者會根據以往價格漲幅來判斷未來房價走勢，進而購買房屋；短期貸款利率對房價存在負向影響，且這種影響存在滯后性，影響效果不顯著，利用利率來調控房價具有較大風險；
　?。?）研究期內2002、2003和2010年昆明房地產市場處于微冷狀態(tài)，此階段房地產處于價值低估期；2004、2005、2008、2011、2012年

6、處于微熱狀態(tài)；2006、2007和2009年昆明房地產市場運行良好，綜合預警指數顯示處于正常狀態(tài)。
　?。?）2013年昆明市一環(huán)以內、一至二環(huán)、二環(huán)至三環(huán)、五華區(qū)三環(huán)以外、官渡區(qū)三環(huán)以外房地產泡沫程度相對較小，但已超出合理范圍，處于輕微警戒區(qū)；盤龍區(qū)三環(huán)以外、西山區(qū)三環(huán)以外泡沫程度相對較大，處于危險區(qū)；呈貢區(qū)房地產泡沫最大，房價嚴重偏離合理基礎價值區(qū)域，處于重度危險區(qū)。
　　最后，基于實證研究結論，本文對昆明房地產市場健康