1、自1998年我國房地產(chǎn)市場進入市場化改革以來，幾經(jīng)扶持和抑制的調(diào)控政策，房價已經(jīng)超出了一般消費者的購買能力。為了遏制房價，切實解決居民住房問題，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展，2010年中央政府開始新一輪以限購政策為主的調(diào)控政策，共經(jīng)過5次升級，至今已有4年之久。學術(shù)界對限購政策一直存在爭議。為了對房地產(chǎn)限購政策進行全面分析，本研究以文獻研究法、訪談法、邏輯分析法等作為主要研究方法，從公共經(jīng)濟的角度進行研究。
　　本文重點梳理了房地產(chǎn)限購政策

2、的內(nèi)容及演進過程；采用定量和定性結(jié)合的分析方法分析我國房地產(chǎn)限購政策存在的必要性、效果；通過博弈論理論知識解釋房地產(chǎn)限購政策失靈的原因，最終對房地產(chǎn)限購政策進行評價并提出改進措施。研究表明：房地產(chǎn)市場存在嚴重的市場失靈，政府干預是必要的。房地產(chǎn)限購政策主要通過戶籍制度和差別化信貸限制購房需求的方式進行房價調(diào)控。從調(diào)控房價角度講，房地產(chǎn)限購政策短期效果明顯，長期效果不明顯。從對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展影響角度講，限購政策有利于房地產(chǎn)行業(yè)趨于理性發(fā)展

3、。但房地產(chǎn)限購政策并沒有有效識別投機需求和消費需求，并引發(fā)了投機需求對消費需求的擠占、假離婚、倒賣居住證等社會問題，而且房地產(chǎn)限購政策并沒有從根本上緩解房地產(chǎn)市場壟斷、負外部性等市場失靈、以及房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)失衡問題，因此房地產(chǎn)限購政策是失靈的。房地產(chǎn)限購政策失靈有兩方面原因，一方面是房地產(chǎn)限購政策本身存在內(nèi)容缺陷、作用機制不完善、利益性變異等問題，另一方面是土地市場的壟斷供給和行政人員濫用職權(quán)、以及房地產(chǎn)市場信息不對稱對政策執(zhí)行造成