1、隨著我國商品房建設(shè)的快速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)成為與居民生活息息相關(guān)的重要產(chǎn)業(yè)，它為改善人居環(huán)境，促進社會穩(wěn)定，提高城市管理水平發(fā)揮了重要作用，為維護城市居民正常生活提供基本保障。但隨著犯罪智能化的不斷升級和人們維權(quán)意識的不斷增強，因物業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位引發(fā)的訴訟糾紛日益增多，其中比較具有爭議的是在第三人侵害業(yè)主人身、財產(chǎn)權(quán)益情況下物業(yè)公司承擔責任的案件。因物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展不成熟，相關(guān)法律法規(guī)不完善等問題，導(dǎo)致此類案件在司法實務(wù)中出現(xiàn)諸多

2、同案不同判的現(xiàn)象，影響司法權(quán)威。然而物業(yè)公司和業(yè)主實際上是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)費中大多包含有安保費，物業(yè)公司應(yīng)當對住戶負有相應(yīng)的安保義務(wù)。這種安保義務(wù)應(yīng)區(qū)別于《侵權(quán)責任法》第37條規(guī)定的公共場所管理人的一般安全保障責任，因為物業(yè)公司的主要職責之一是提供安全的居住環(huán)境，安保義務(wù)是其最基礎(chǔ)性的義務(wù)，業(yè)主通過支付相應(yīng)的安保費獲得安保服務(wù)。物業(yè)公司如果怠于履行該義務(wù)給第三人侵權(quán)留下可趁之機，應(yīng)當承擔違約責任。結(jié)合我國現(xiàn)有的法律體

3、系，如果最高院能夠出臺相關(guān)指導(dǎo)性案例，統(tǒng)一裁判尺度和法律適用標準，引導(dǎo)各地法院在合同法框架下解決物業(yè)公司在第三人侵害業(yè)主權(quán)益中的責任承擔問題，適當約束侵權(quán)責任法在司法實踐中的過度擴張，不僅規(guī)范司法實踐維護司法公正還對物業(yè)公司和業(yè)主的行為做出明確的指引。
　　全文從以下五個部分進行論述：
　　第一部分是問題的引出。主要通過介紹5個典型案例的審理現(xiàn)狀，對比發(fā)現(xiàn)司法實務(wù)中存在的諸多同案不同判的問題，主要是有的地方適用《合同法》判定

4、物業(yè)公司對業(yè)主的損害承擔違約責任，有的地方直接駁回業(yè)主提起的違約之訴，有的地方適用《侵權(quán)責任法》判定物業(yè)公司承擔侵權(quán)責任。
　　第二部分是法律適用過程中存在的問題及原因。通過具體案例分析同案不同判的原因主要是立法缺乏針對性、物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范，法律適用和裁判尺度不統(tǒng)一，從而引出本文對物業(yè)公司安保義務(wù)性質(zhì)、內(nèi)容、責任類型、責任形態(tài)、法律適用等諸多爭議的思考。
　　第三部分是對物業(yè)公司承擔的安保義務(wù)的基本問題進行闡述。一是肯定物

5、業(yè)公司在第三人侵害業(yè)主權(quán)益中應(yīng)當承擔安保義務(wù)，物業(yè)公司的首要職責是為業(yè)主提供安全的居住環(huán)境，不論物業(yè)服務(wù)合同是否約定有安保服務(wù)，只要業(yè)主繳納有保安費物業(yè)公司就負有安保義務(wù)；二是認為物業(yè)公司對業(yè)主負有的安保義務(wù)來源于合同，雙方受物業(yè)服務(wù)合同所約束，業(yè)主通過繳納保安費獲得安保服務(wù)，業(yè)主這種“付費”獲得的服務(wù)和賠償肯定要高于侵權(quán)責任法規(guī)定的“免費”獲得的服務(wù)和賠償，違約責任不受限于順位性的要求也比侵權(quán)責任更能及時全面地彌補受害人的損失；三是將

6、物業(yè)公司承擔安保責任的對象界定為所有合法進入小區(qū)的人員，物業(yè)公司不但對業(yè)主及與房屋所有權(quán)人的同住人負有合同上的安保義務(wù)，對其他與業(yè)主有特殊關(guān)系合法進入小區(qū)的人員可參考適用物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)約定。
　　第四部分是第三人侵害業(yè)主權(quán)益物業(yè)公司責任承擔的比較法研究。通過學(xué)習德國一般安全義務(wù)和英美注意義務(wù)的發(fā)展演變，對完善我國物業(yè)公司的責任承擔提供借鑒。
　　第五部分是對完善第三人侵害業(yè)主權(quán)益物業(yè)公司的責任承擔提出意見建議。一是提倡物業(yè)