1、<p>　　本 科 生 畢 業(yè) 論 文（設(shè) 計(jì)）</p><p>　　題 目：北京市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系研究</p><p>　　學(xué)習(xí)中心： </p><p>　　專 業(yè)： </p><p>　　年 級(jí)： 年 春/秋 季

2、 </p><p>　　學(xué) 號(hào)： </p><p>　　學(xué) 生： </p><p>　　指導(dǎo)教師： </p><p>　　完成日期： 年 月 日</p><p&

3、gt;<b>　　內(nèi)容摘要</b></p><p>　　我國(guó)商品房?jī)r(jià)格連續(xù)數(shù)年快速上漲，大連開(kāi)發(fā)區(qū)的價(jià)格更是居高不下，北京自2002年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上升趨勢(shì)，引起了各方面的關(guān)注，探討價(jià)格形成影響因素及影響程度己成為熱點(diǎn)問(wèn)題。因此分析價(jià)格的影響因素對(duì)理順住宅房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制，打破當(dāng)前制約住宅房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的價(jià)格“瓶頸”現(xiàn)象、消除價(jià)格因素對(duì)住宅房地產(chǎn)業(yè)的不利影響、解決城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題、培

4、育住房市場(chǎng)有效需求、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等，具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。</p><p>　　本文首先論述研究的意義、思路和方法，并對(duì)國(guó)內(nèi)外研究進(jìn)展進(jìn)行了綜述。本文的主要研究方法是：采用定性理論研究，文字?jǐn)⑹雠c圖表說(shuō)明相結(jié)合的方法，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查并且查找相關(guān)數(shù)據(jù)資料以輔助說(shuō)明。然后對(duì)商品房的價(jià)格特點(diǎn)及其的構(gòu)成要素作了簡(jiǎn)單敘述，其次通過(guò)對(duì)全國(guó)和大連房?jī)r(jià)現(xiàn)狀的闡述總結(jié)出供求、政策和心理是影響開(kāi)發(fā)區(qū)商品房?jī)r(jià)格的三大因子。最后本

5、文對(duì)我國(guó)目前商品房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提出了一些淺顯的政策和建議。包括進(jìn)一步完善我國(guó)的土地供應(yīng)制度，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人購(gòu)房的支持，發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用。</p><p>　　關(guān)鍵詞：商品房；房?jī)r(jià)；地價(jià)；影響因素</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　內(nèi)容摘要I</b>

6、;</p><p><b>　　引 言1</b></p><p>　　1 房?jī)r(jià)與地價(jià)的構(gòu)成及影響因素3</p><p>　　1.1 房?jī)r(jià)與地價(jià)的內(nèi)涵3</p><p>　　1.1.1 房?jī)r(jià)的內(nèi)涵3</p><p>　　1.1.2 地價(jià)的內(nèi)涵3</p><p>　

7、　1.2 房?jī)r(jià)與地價(jià)的構(gòu)成3</p><p>　　1.2.1 房?jī)r(jià)的構(gòu)成3</p><p>　　1.2.2 地價(jià)的構(gòu)成4</p><p>　　1.3 房?jī)r(jià)與地價(jià)的影響因素6</p><p>　　1.3.1 房?jī)r(jià)的影響因素6</p><p>　　1.3.2 地價(jià)的影響因素7</p><

8、p>　　2 房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的理論解釋8</p><p>　　2.1 地價(jià)決定房?jī)r(jià)8</p><p>　　2.2 房?jī)r(jià)決定地價(jià)8</p><p>　　2.3 房?jī)r(jià)與地價(jià)相互影響9</p><p>　　3．北京市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證分析11</p><p>　　3.1 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概述11</p&

9、gt;<p>　　3.1.1供求影響因素分析12</p><p>　　3.1.2政策影響因素分析15</p><p>　　3.1.3心理影響因素分析17</p><p>　　3.2 北京市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證分析18</p><p>　　3.2.1城市地價(jià)與房?jī)r(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)及其相互關(guān)系18</p><

10、p>　　3.2.2城市地價(jià)占房?jī)r(jià)比例年度變化情況20</p><p>　　3.2.3對(duì)32個(gè)城市2004年居住地價(jià)與房?jī)r(jià)比例關(guān)系的分析24</p><p>　　3.2.4不同級(jí)別地價(jià)占房?jī)r(jià)比例分析25</p><p><b>　　結(jié) 論26</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)27<

11、;/b></p><p><b>　　引 言</b></p><p><b>　　一、選題背景及意義</b></p><p>　　改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，從小到大經(jīng)過(guò)了二十多年的發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中影響廣泛、作用顯著、規(guī)模巨大，已經(jīng)成為令人關(guān)注的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是一項(xiàng)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的系統(tǒng)工程。20

12、 世紀(jì) 80 年代我們可以看到，房地產(chǎn)的商品化帶來(lái)了產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。改革開(kāi)放以后，人們逐步認(rèn)識(shí)到了房地產(chǎn)的商品屬性。近年來(lái)，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為我國(guó)的一個(gè)新的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)，從全國(guó)看，住宅開(kāi)發(fā)在總體上呈現(xiàn)理性、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但不同地區(qū)的市場(chǎng)情況差異較大，局部地區(qū)也出現(xiàn)了“過(guò)熱”的苗頭。來(lái)自多方面的市場(chǎng)信息顯示，當(dāng)前的住宅市場(chǎng)存在諸多的問(wèn)題供求不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、階段性供給過(guò)剩、部分城市住宅價(jià)格上漲過(guò)快等，這也是不容忽視的事實(shí)。這些問(wèn)題表明了我國(guó)住

13、宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還存在諸多不確定性和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。然而，目前房?jī)r(jià)是整個(gè)社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。2007年，在宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行偏熱的情況下，全國(guó)國(guó)房景氣指數(shù)和房屋銷售價(jià)格指數(shù)節(jié)節(jié)攀升。雖然“第二套房貸”新政和央行6次加息等政策出臺(tái)后，部分城市房屋價(jià)格出現(xiàn)所謂的“拐點(diǎn)”，值得關(guān)注的是，大連沒(méi)有回落的跡象，并且商品房銷售價(jià)格繼續(xù)呈現(xiàn)小幅攀升。隨著主城區(qū)房?jī)r(jià)的不斷攀升，以及城市空間的不斷外延，大連人</p><p>　　價(jià)格是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的

14、核心，價(jià)格關(guān)系到社會(huì)生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的進(jìn)程中，價(jià)格的合理性影響著房地產(chǎn)政策預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。有數(shù)據(jù)表明：在我國(guó)如果房?jī)r(jià)降低1%，居民的住房消費(fèi)支出就會(huì)增長(zhǎng) 0.737%可以吸引更多的居民向住房投資。我國(guó)任何一個(gè)消費(fèi)領(lǐng)域都沒(méi)有住宅房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大市場(chǎng)內(nèi)需、提高人民生活水平的作用更大。房?jī)r(jià)的快速上漲，使房屋價(jià)格與居民實(shí)際購(gòu)買能力之間出現(xiàn)了明顯的矛盾，百姓購(gòu)房壓力加大，生活

15、不堪重負(fù)。一路走高的房?jī)r(jià)，也引起了專家學(xué)者激烈爭(zhēng)論。因此分析價(jià)格的影響因素對(duì)理順住宅房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制，打破當(dāng)前制約住宅房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的價(jià)格“瓶頸”現(xiàn)象、消除價(jià)格因素對(duì)住宅房地產(chǎn)業(yè)的不利影響、解決城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題、培育住房市場(chǎng)有效需求、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等，具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。</p><p><b>　　二、國(guó)內(nèi)外研究進(jìn)展</b></p><p>　　從國(guó)外來(lái)

16、看，研究住宅價(jià)格的文獻(xiàn)相當(dāng)多，各方面的研究已經(jīng)發(fā)展到相當(dāng)全面、相當(dāng)深入和相當(dāng)成熟的階段。住宅價(jià)格構(gòu)成方面的研究，房地產(chǎn)特征價(jià)格模型的實(shí)證研究和應(yīng)用，住宅價(jià)格的波動(dòng)研究，房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)關(guān)系的研究，消費(fèi)者的投機(jī)需求與房?jī)r(jià)關(guān)系的研究等是國(guó)外學(xué)者的主要研究方向，學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究因?yàn)檠芯繉?duì)象的不同和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)因素的側(cè)重不同而眾說(shuō)紛紜。</p><p>　　從國(guó)內(nèi)來(lái)看，進(jìn)行了地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系研究，認(rèn)為地價(jià)與房

17、價(jià)有關(guān)聯(lián)，但并非線性關(guān)系，即使地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)也并不一定隨之上漲?，F(xiàn)有房?jī)r(jià)取決于居民有支付能力的需求，房?jī)r(jià)上漲主要是由于需求推動(dòng)而非成本推動(dòng)[1]。還有從消費(fèi)者的心理方面研究了影響建筑物心理價(jià)位的因素，認(rèn)為房屋的地段、小區(qū)環(huán)境、建筑物質(zhì)量、外觀、房型、配套設(shè)施、交通方便與物業(yè)管理水平、建筑開(kāi)發(fā)商的知名度、廣告力度是影響建筑物心理價(jià)位的主要因素[2]。也有認(rèn)為隨著購(gòu)買主體、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、功能需求及價(jià)值觀念的變化，影響了顧客需求的變化。顧客需求的

18、變化影響房地產(chǎn)價(jià)值的變化，從而引起價(jià)格的變化[3]。此外還有利用可變參數(shù)模型對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、供給進(jìn)行了動(dòng)態(tài)的定量分析[4]和從宏觀調(diào)控方面分析，對(duì)投資、投機(jī)、住房供給結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)商、房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期這兒方而提出了降低房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)策[5]等等</p><p>　　總之，國(guó)內(nèi)關(guān)于商品住宅價(jià)格影響因素研究的分析基本都是定性的，對(duì)商品住宅價(jià)格實(shí)證研究由于受到模型和數(shù)據(jù)收集的約束，所以還處于剛剛起步階段。而在

19、國(guó)外，實(shí)證研究是主流。我國(guó)在這些方面有待于更加全面、深入的研究。這無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展還是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控都具有積極的意義。</p><p>　　三、論文準(zhǔn)備采取的研究方法和措施</p><p>　　本論文采用理論定性研究，文字?jǐn)⑹雠c圖表說(shuō)明相結(jié)合的方法，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查并且查找相關(guān)數(shù)據(jù)資料以輔助說(shuō)明。</p><p>　　1 房?jī)r(jià)與地價(jià)的構(gòu)成及影響因素

20、</p><p>　　1.1 房?jī)r(jià)與地價(jià)的內(nèi)涵</p><p>　　1.1.1 房?jī)r(jià)的內(nèi)涵</p><p>　　房地產(chǎn)價(jià)格表示為交換價(jià)格，同時(shí)也表示為使用和收益代價(jià)的租金，即交換價(jià)格和租金都是房地產(chǎn)價(jià)格的表現(xiàn)形式[1]。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式，在一般的說(shuō)法中房地產(chǎn)價(jià)格就是指交換價(jià)格。房?jī)r(jià)是有多重因素共同決定的，是地價(jià)、建筑安裝管理費(fèi)、開(kāi)

21、發(fā)投資貸款利息和稅金的總和。</p><p>　　1.1.2 地價(jià)的內(nèi)涵</p><p>　　地價(jià)的本質(zhì)不是土地的購(gòu)買價(jià)格，而不是土地的地租的購(gòu)買價(jià)格，是地租的資本化。由于我國(guó)的土地公有制，土地市場(chǎng)只有土地使用權(quán)交易，土地價(jià)格是土地使用權(quán)的交易價(jià)格。而且我國(guó)人口眾多，由于這一特殊國(guó)情，盡管土地總面積不小，但是人均占有土地面積卻不多，造成我國(guó)土地稀缺性，土地自然供應(yīng)沒(méi)有彈性，其經(jīng)濟(jì)供給收到自

22、然供給的限制，也缺乏彈性，因此地價(jià)主要有需求決定，確切的說(shuō)是有引致需求決定。</p><p>　　1.2 房?jī)r(jià)與地價(jià)的構(gòu)成</p><p>　　1.2.1 房?jī)r(jià)的構(gòu)成</p><p>　　商品房作為可供買賣或租賃的房屋，其價(jià)格的確定應(yīng)以正常生產(chǎn)和合理經(jīng)營(yíng)條件下的計(jì)劃成本加上合理利潤(rùn)為依據(jù)，同時(shí)考慮房屋自身的特點(diǎn)按質(zhì)論價(jià)，分等定價(jià)，在實(shí)際生活中，一般采用成本加成發(fā)定

23、價(jià)即房產(chǎn)的成本價(jià)格加上社會(huì)的平均利潤(rùn)就構(gòu)成房屋價(jià)格。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算的角度，成本和利潤(rùn)的構(gòu)成就要重新界定，投資利息、地租、稅金等對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)就是成本支出?？v觀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程，商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成要素主要是以下幾方面[2]：</p><p><b>　　計(jì)劃成本</b></p><p><b>　　(1) 土地征用費(fèi)</b></p>

24、;<p>　　(2) 拆遷安置補(bǔ)償發(fā)生費(fèi)</p><p>　　(3) 勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)</p><p>　　(4) 住宅建筑安裝工程費(fèi)</p><p>　　(5) 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施費(fèi)</p><p><b>　　(6) 管理費(fèi)</b></p><p>　　

25、(7) 銀行貸款利息支出</p><p><b>　　計(jì)劃利潤(rùn)</b></p><p><b>　　稅金</b></p><p>　　建筑地段、樓層和朝向的差價(jià)</p><p>　　1.2.2 地價(jià)的構(gòu)成</p><p>　　地價(jià)，一般是指土地交易的價(jià)格.地價(jià)的構(gòu)成因素主要包

26、括土地征用費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和獲取土地使用權(quán)支付的費(fèi)用等。 </p><p>　　1.土地征用費(fèi)。土地征用費(fèi)是指建設(shè)單位為了使用并取得土地所有權(quán)，向被征地單位支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助三部分總和。</p><p>　　①土地補(bǔ)償費(fèi)是建設(shè)單位征用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地時(shí)，對(duì)其原來(lái)的土地收益給予的補(bǔ)償費(fèi)用，土地補(bǔ)償費(fèi)用的多少取決于土地收益和投資收益率兩個(gè)因素，

27、用公式可表示為: 土地補(bǔ)償費(fèi)二土地收益今利息率 ②土地投資補(bǔ)償費(fèi)，是指建設(shè)單位對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地投資損失給予的合理補(bǔ)償。對(duì)土地投資收益進(jìn)行補(bǔ)償?shù)挠?jì)算公式為: 土絕投宜實(shí)接費(fèi).土地投資收益+利息率 ⑧安置補(bǔ)助費(fèi)，是建設(shè)單位征用土地時(shí)，必須妥善安置因土地轉(zhuǎn)讓而游離出的勞動(dòng)力的費(fèi)用。 安置補(bǔ)助費(fèi)的多少，應(yīng)足以保證這批勞動(dòng)力能夠在其他部門充分就業(yè).計(jì)算公式為: 勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)，

28、資金裝備水平x游離勞動(dòng)力人數(shù) </p><p>　　2.拆遷安置費(fèi).拆遷安置費(fèi)，是城市建設(shè)需要拆除被拆遷人所有房屋及地上附屬物，而向被拆遷人支付的安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用的總和，包括安置費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)兩部分. </p><p>　?、侔仓觅M(fèi)是指拆遷人因拆除被拆遷人使用的房屋而對(duì)其進(jìn)行安置的費(fèi)用，如安置用房費(fèi)、搬家費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、遷建期間營(yíng)業(yè)稅等。 ②拆遷實(shí)償費(fèi)，

29、是指拆遷人對(duì)拆除被拆遷人房屋及地上附屬物的補(bǔ)償費(fèi)。補(bǔ)償方式可以采取作價(jià)補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換，作價(jià)補(bǔ)償時(shí)可由公式計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)用的大小:拆遷補(bǔ)償費(fèi)”重置價(jià)萬(wàn)成新x(1士樓層系數(shù)土朝向系數(shù)士地段系數(shù))x建筑面積+室內(nèi)設(shè)施調(diào)節(jié)因素。</p><p>　　3.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括: </p><p>　　①三通一平費(fèi)，是指臨時(shí)施工道路，施工用電、用水的安裝及平整場(chǎng)地的費(fèi)用，要根據(jù)設(shè)計(jì)概算

30、計(jì)算。 </p><p>　?、谑姓A(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)，是指土地投資中用平整場(chǎng)地、修筑道路、地下管道，園林綠化等基礎(chǔ)設(shè)施興建部分的費(fèi)用。這一部分投資應(yīng)通過(guò)土地的拍賣、轉(zhuǎn)讓而得到補(bǔ)償。 </p><p>　　③利息和稅金，利息和稅收對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)是一種收人，而對(duì)土地開(kāi)發(fā)方來(lái)說(shuō)是一種支出，應(yīng)到人土地開(kāi)發(fā)費(fèi)中. </p><p>　?、芾麧?rùn)，是土地

31、的增值部分，一部分以所得稅形式上繳國(guó)家，一部分用于擴(kuò)大再生產(chǎn)。 4.獲取土地使用權(quán)支付的費(fèi)用，是指土地的所有者—國(guó)家在把土地的使用權(quán)讓渡給土地開(kāi)發(fā)企業(yè)時(shí)收取的一定費(fèi)用。這部分費(fèi)用計(jì)人開(kāi)發(fā)后上地有償轉(zhuǎn)讓的價(jià)格中.在我國(guó)，城鎮(zhèn)土地使用價(jià)格一般由上述因素構(gòu)成.但因各級(jí)地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、內(nèi)容、條件不同，土地價(jià)格構(gòu)成因素也有所不同，在計(jì)算地價(jià)時(shí)應(yīng)按實(shí)際情況加以考慮。 </p><p>　　二、地價(jià)的影

32、響因素土地價(jià)格同其他商品價(jià)格一樣，并不是一成不變的.從長(zhǎng)期來(lái)看，它呈螺旋狀上升趨勢(shì).但在一定時(shí)期，又因受各種因素的影響而波動(dòng)起伏.地價(jià)的影響因素主要有: 第一，地租.地價(jià)與地租成正比，假定銀行利率不變，地租量越大，地價(jià)也越高;反之， 地價(jià)越低。 </p><p>　　第二，利息率.地價(jià)與利息率成反比，在地租量不變的前提F，利息率越高，地價(jià)越低;反之，地價(jià)就越高。 </

33、p><p>　　第三，土地開(kāi)發(fā)的成本。土地開(kāi)發(fā)成本的大小是決定地價(jià)高低的一個(gè)重要因素，在土地供求不變的情況下，地價(jià)與土地的成本成正比，開(kāi)發(fā)土地的成本越高，地價(jià)也越高;反之，地價(jià)就越低。 </p><p>　　第四，土地供求狀況。地價(jià)的起伏與土地供求狀況密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，對(duì)土地的需求劇增，地價(jià)必然_L漲;經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)土地需求稅減，地價(jià)必然下跌。 </p&g

34、t;<p>　　第五，批地的年期。一般來(lái)說(shuō)，地價(jià)與批地年期成正比，年期越長(zhǎng)，地價(jià)越高;年期越短，地價(jià)越低。 第六，有關(guān)土地的政策及規(guī)定。國(guó)家有關(guān)土地的政策及各地的一些規(guī)定對(duì)地價(jià)的影響顯而易見(jiàn)。如土地開(kāi)發(fā)利用政策、低地價(jià)政策、土地稅收金融政策等，對(duì)地價(jià)都會(huì)產(chǎn)生影響。關(guān)于地積比的規(guī)定、土地用途的規(guī)定、買地付款條件的規(guī)定等，也對(duì)地價(jià)有著直接或間接的影響。 第七，政治和心理因素。地價(jià)的起伏波動(dòng)也深受某些政治因素

35、和人們的心理因素的影響。香港地價(jià)的漲跌就是一個(gè)顯著的例子，如1984年中英聯(lián)合聲草簽前，香港地價(jià)急劇下跌，而草簽后卻又玉新趨向穩(wěn)定回升.因此，保持政治、社會(huì)的穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)的繁榮，對(duì)地價(jià)及地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有著重要的作用和積極的。</p><p>　　構(gòu)成土地價(jià)格的各個(gè)要素。一般而言，地價(jià)由三個(gè)部分構(gòu)成，即地租（包括絕對(duì)地租和級(jí)差地租）、土地資本和利息額。土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，這主要表現(xiàn)為地租或土

36、地預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益，所以地租是構(gòu)成土地價(jià)格的主體。更為明顯的是，在城市土地利用中，土地與土地資本（指城市基礎(chǔ)設(shè)施投資）高度融合，現(xiàn)實(shí)生活中很難將兩者分開(kāi)。在中國(guó)，土地資本來(lái)源于國(guó)家或地方政府的投資。土地資本的特點(diǎn)：一般是數(shù)額大、周期長(zhǎng)，因此利息額不能忽略。</p><p>　　1.3 房?jī)r(jià)與地價(jià)的影響因素</p><p>　　房?jī)r(jià)受各種因素的影響而發(fā)生變動(dòng)，要掌握房?jī)r(jià)的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，必須弄清影響

37、房?jī)r(jià)的因素。根據(jù)各種影響房?jī)r(jià)因素自身的性質(zhì)，可以將其分為經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政政治因素、房地產(chǎn)的內(nèi)在因素和環(huán)境因素[3]。</p><p>　　1.3.1 房?jī)r(jià)的影響因素</p><p><b>　?。ㄒ唬┙?jīng)濟(jì)因素</b></p><p>　　影響房?jī)r(jià)的因素主要是國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、

38、投資水平、財(cái)政收支、金融狀況。這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，特別是影響需求。通常來(lái)講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之，房?jī)r(jià)總體水平越低。從中國(guó)的情況來(lái)看，改革開(kāi)放20多年后的今天與改革初相比，房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng)，就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。而從目前來(lái)看，沿海

39、地區(qū)與內(nèi)地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房?jī)r(jià)水平有較為顯著的差異，這也主要是由于這些城市之間，在以上經(jīng)濟(jì)因素方面存在的明顯差異所造成的。</p><p><b>　?。ǘ┥鐣?huì)因素</b></p><p>　　影響房?jī)r(jià)的社會(huì)因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會(huì)治安、文化與時(shí)尚等。其中，人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)（如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)

40、結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等）；家庭因素指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等;文化與時(shí)尚主要指文化氛圍、風(fēng)俗習(xí)慣、大眾心理趨勢(shì)等。</p><p>　　（三）行政與政治因素</p><p>　　行政因素主要是國(guó)家或地方政府在財(cái)政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會(huì)保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國(guó)與國(guó)之間的政治、軍事關(guān)系等。行政和政治因素都是由國(guó)家

41、機(jī)器來(lái)體現(xiàn)的，因此它對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用也比較突出。如城市規(guī)劃對(duì)一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價(jià)格的基本水平。與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素不同，行政和政治因素對(duì)房?jī)r(jià)影響作用的速度相對(duì)較快，如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說(shuō)是突變式的。如，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，緊縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模，收緊銀根政策，會(huì)使所在地的房地產(chǎn)需求減少，房?jī)r(jià)在較短的時(shí)間內(nèi)迅速下跌。</p><p>　　1.3.2 地價(jià)的影響因素&

42、lt;/p><p>　　影響土地價(jià)格的因素，按照因素與土地的關(guān)系和影響范圍可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。 </p><p>　?。?）一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素，是在一般社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面對(duì)土地價(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，從而成為決定各土地具體價(jià)格的基礎(chǔ)。一般因素包括：①行政因素，影響地價(jià)的行政因素有土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬

43、變更等；②人口因素，包括人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成等；③社會(huì)因素，包括政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等；④經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入和消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)和利率水平等；⑤國(guó)際因素，包括國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況和國(guó)際政治因素。   </p><p>　?。?）區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相互結(jié)合所

44、產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。區(qū)域因素包括：①位置，包括已確定的土地等級(jí)、距城市中心、商業(yè)中心或其他人們活動(dòng)集聚中心的距離及各類中心對(duì)城市其他區(qū)域的影響程度；②交通條件，主要有區(qū)域的交通類型、對(duì)外聯(lián)系方式及方便程度、整體**通結(jié)構(gòu)、道路狀況及等級(jí)、公共交通狀況及路網(wǎng)密度等；③基礎(chǔ)設(shè)施條件，指上下水、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼兒園、學(xué)校、公園、醫(yī)院等設(shè)施的等級(jí)、結(jié)構(gòu)、保證率、齊備程度及距離等；④環(huán)境質(zhì)量，包括地質(zhì)、

45、地勢(shì)、坡度、風(fēng)向、空氣和噪音污染程度等各種自然環(huán)境條件以及居民職業(yè)類別、教育程度等人文環(huán)境條件；⑤城市規(guī)劃限制，主要有區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制等。 </p><p>　　（3）個(gè)別因素是指宗地本身的條件和特征，主要包括面積、寬度、深度、坡度、宗地市政設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制、宗地位置、土地使用年限。</p><p>　　2 房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的理論解釋&l

46、t;/p><p>　　2.1 地價(jià)決定房?jī)r(jià)</p><p>　　（一）國(guó)外研究動(dòng)態(tài) </p><p>　　第二類觀點(diǎn)從地價(jià)構(gòu)成住房成本的角度，認(rèn)為高地價(jià)是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的原因。Dowall和Landis（1982）分析了土地使用控制對(duì)土地市場(chǎng)和住房市場(chǎng)的影響，得出結(jié)論，土地密度控制和土地的有效利用，系統(tǒng)的影響新建房屋的價(jià)格[4]。Kim（2005）研究韓國(guó)房?jī)r(jià)時(shí)

47、都將高地價(jià)作為房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)主要原因。Evans (1987)推進(jìn)土地經(jīng)濟(jì)理論發(fā)展、探討規(guī)劃影響，指出土地利用規(guī)劃以及其他方面帶來(lái)的供給限制，會(huì)通過(guò)抬高地價(jià)而推進(jìn)房?jī)r(jià)。Cheshire and Sheppard (2002) 分析土地利用規(guī)劃的福利效應(yīng)時(shí)認(rèn)為規(guī)劃的一大負(fù)面效應(yīng)是扭曲了地價(jià)，使得相對(duì)于收入英國(guó)的房?jī)r(jià)居全球前列。Weston (2002) 認(rèn)為絕大多數(shù)現(xiàn)有

48、文獻(xiàn)都基于新古典理論是有問(wèn)題的，通過(guò)對(duì)英格蘭主要住宅建造商的問(wèn)卷，他認(rèn)為房屋售價(jià)是建造商個(gè)人決策的結(jié)果，主要考慮包括地價(jià)的直接成本和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 </p><p>　?。ǘ﹪?guó)內(nèi)研究動(dòng)態(tài) </p><p>　　楊慎（2003）、包宗華（2004）認(rèn)為地價(jià)的大幅度上升必然造成房?jī)r(jià)的大幅度提高；徐艷（2002）認(rèn)為地價(jià)的過(guò)高時(shí)北京房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的主要原因。建設(shè)部政策研究中心課題

49、組研究中國(guó)房?jī)r(jià)將高地價(jià)作為高房?jī)r(jià)的一個(gè)主要原因。張曉（2003）認(rèn)為地價(jià)不是房?jī)r(jià)偏高的決定性因素，只有其他成本都呈現(xiàn)剛性再無(wú)下降空間，而開(kāi)發(fā)商也到了無(wú)利可圖的地步，地價(jià)的上升才會(huì)全部反映在房?jī)r(jià)上，成為房?jī)r(jià)上漲的直接原因[5]。</p><p>　　2.2 房?jī)r(jià)決定地價(jià)</p><p>　　自國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控政策以來(lái)，“房?jī)r(jià)、地價(jià)誰(shuí)決定誰(shuí)”成為全社會(huì)廣泛關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，在理論界一直爭(zhēng)論

50、不休。房地產(chǎn)價(jià)格受市場(chǎng)供求規(guī)律的影響，但由于房地產(chǎn)位置的固定性、差異性、不可替代性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)又不是完全的市場(chǎng)，并且國(guó)家宏觀調(diào)控政策、政府住房制度、銀行政策、土地供應(yīng)政策[6]等方面的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)都有較大影響。 </p><p>　?。ㄒ唬﹪?guó)外研究動(dòng)態(tài) </p><p>　　李嘉圖探討“玉米法律悖論”（Corn Law Debate）、地租

51、理論以來(lái)，土地上產(chǎn)品價(jià)格決定地租、地租（地價(jià)）的剩余觀點(diǎn)（residual land price）被大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家所接受。這類觀點(diǎn)將土地看作生產(chǎn)要素、從引致需求的角度出發(fā)，認(rèn)為不是地租決定土地產(chǎn)品的價(jià)格，而是土地產(chǎn)品的價(jià)格決定地租。這一理論引申到住房領(lǐng)域而形成的房?jī)r(jià)決定地價(jià)的觀點(diǎn)，被視為房地產(chǎn)領(lǐng)域起碼的常識(shí)（Small,2000；Priemus,2003），在多數(shù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書中都有明確的闡釋，如O’Sulliva

52、n(2000)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上占據(jù)了主流（野口悠紀(jì)雄，1997），成為城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中的一個(gè)重要理論預(yù)設(shè)，為大多數(shù)學(xué)者所應(yīng)用，如Peng and Wheaton (1994)和Needham (2000)。Smith（1976）從城市住房供給的角度，將土地作為住房的生產(chǎn)要素，探討了地價(jià)和房?jī)r(jià)之間的比例關(guān)系[7]。 </p><p>　?。ǘ﹪?guó)內(nèi)研究動(dòng)態(tài)

53、 </p><p>　　朱道林、董瑪力（2005）用玉米法律悖論和引致需求理論的道理來(lái)說(shuō)明地價(jià)和房?jī)r(jià)的因果關(guān)系問(wèn)題。土地的價(jià)格太高，事實(shí)上是因?yàn)閷?duì)住房的需求在不斷增加，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商們不斷增購(gòu)?fù)恋貋?lái)滿足住房的需求。對(duì)土地引致需求的增加必然導(dǎo)致土地價(jià)格的上升，土地作為生產(chǎn)要素，其價(jià)格的變化更大程度上是一種結(jié)果而并非原因。黃健柏、江飛濤、陳偉剛（2007）用方差分解法將前人實(shí)證研究的方法統(tǒng)一在一個(gè)框架下,研

54、究發(fā)現(xiàn)：土地出讓制度改革后，地價(jià)上升對(duì)房?jī)r(jià)上升的推動(dòng)作用反而較之前大大減少，地價(jià)變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)度大幅下降至零附近。因而地價(jià)上漲對(duì)房?jī)r(jià)上漲的影響薄弱。但是房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)地價(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)度接近100%。鄭光輝（2004）指出土地價(jià)格是提前支付的土地地租，就因果關(guān)系而言，是房?jī)r(jià)上漲增加了對(duì)土地的需求而導(dǎo)致地價(jià)的上漲，地價(jià)的高低與否是房?jī)r(jià)高低的結(jié)果，不是房?jī)r(jià)高低的原因。李和裕（2005）認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)漲幅較大是城市地價(jià)不斷上漲的重

55、要帶動(dòng)因素。</p><p>　　2.3 房?jī)r(jià)與地價(jià)相互影響</p><p>　?。ㄒ唬┫嗷ビ绊懀嬖谝蚬P(guān)系 </p><p>　　這一類觀點(diǎn)認(rèn)為“高地價(jià)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)”和“高地價(jià)是高房?jī)r(jià)的結(jié)果”都不能全面揭示房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系，房?jī)r(jià)與地價(jià)二者是聯(lián)合在一起的，相互影響（INESC, 2004）。Evans (1988)認(rèn)為，給定土地供

56、給，則房?jī)r(jià)決定地價(jià)；但反過(guò)來(lái)不能因此而說(shuō)土地供應(yīng)是無(wú)關(guān)的、不會(huì)影響地價(jià)或房?jī)r(jià)。高曉慧（2001）計(jì)算天津樓面地價(jià)和住房?jī)r(jià)格的相關(guān)系數(shù)為0.98905，認(rèn)為地價(jià)是房?jī)r(jià)基礎(chǔ)，房?jī)r(jià)是地價(jià)表現(xiàn)，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)具有反作用。劉琳、劉洪玉（2003）認(rèn)為籠統(tǒng)地說(shuō)房?jī)r(jià)決定地價(jià)、或者地價(jià)決定房?jī)r(jià)都是片面的，從需求和供給角度看二者的因果關(guān)系不一致。苗啟虎、王方華（2004）則認(rèn)為從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致地價(jià)上升，但土地供應(yīng)量變化對(duì)房產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生巨大影響，并將

57、其歸于我國(guó)現(xiàn)有土地制度，認(rèn)為“在中國(guó)還有一種可能是地價(jià)上升導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲” [8]。 </p><p>　　賴小倩（2007）通過(guò)用Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)證明：短期房?jī)r(jià)和地價(jià)之間確實(shí)互有影響，但不能得出具體結(jié)論誰(shuí)決定誰(shuí)。長(zhǎng)期（1年以上）來(lái)看房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響程度較為明顯，房?jī)r(jià)最終決定地價(jià)的水平，而地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)不能起決定性作用。黃英（2006）以1998 年-2004年武漢市數(shù)據(jù)通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)，格蘭

58、杰因果關(guān)系檢驗(yàn)和回歸分析，發(fā)現(xiàn)武漢市房?jī)r(jià)與地價(jià)之間存在著長(zhǎng)期穩(wěn)定的相關(guān)關(guān)系，長(zhǎng)期房?jī)r(jià)走勢(shì)決定地價(jià)走勢(shì)，而短期內(nèi)兩者相互制約。謝敘祎（2006）用5年的上海市數(shù)據(jù)用Granger 檢驗(yàn)表明短期兩者相互影響，長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)決定地價(jià)。 </p><p>　　（二）相互影響，但不存在因果關(guān)系 </p><p>　　葉曉東（2007）對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)關(guān)系進(jìn)行雙向定量研究得出城市

59、地價(jià)與房?jī)r(jià)相互影響，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響大于或近似于地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。趙克誠(chéng)（2007）以寧波市為例，表明地價(jià)和房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)基本一致，兩者之間存在著密切聯(lián)系。姚先國(guó)、黃煒華（2001）土地使用權(quán)招拍導(dǎo)致土地使用權(quán)價(jià)格上升。地價(jià)與房?jī)r(jià)有關(guān)聯(lián)，但并非線性關(guān)系，即使地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)也并不一定隨之上漲；要降低房?jī)r(jià)，也并非只有降低地價(jià)一個(gè)途徑[9]。 </p><p>　　魏志國(guó)和李耀中（2005）認(rèn)為房?jī)r(jià)的高低取決于

60、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，是買賣雙方共同作用的結(jié)果，而并不是有土地的取得成本，取得方式?jīng)Q定的。地價(jià)雖然對(duì)房?jī)r(jià)有一定的影響，但不是決定房?jī)r(jià)高低的關(guān)鍵因素[10]。</p><p>　　3．北京市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證分析</p><p>　　——北京、上海、天津等城市比較研究</p><p>　　3.1 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概述</p><p>　　從2

61、002年開(kāi)始，北京房地產(chǎn)開(kāi)始步入快速發(fā)展階段，與國(guó)家房地產(chǎn)進(jìn)入整體繁榮時(shí)期基本保持一致，在此大背景下，北京房地產(chǎn)在占據(jù)得天獨(dú)厚的自然條件、地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)等情況下，大力發(fā)展現(xiàn)代信息產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代工業(yè)，產(chǎn)業(yè)布局整體升級(jí)，城市經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，吸引眾多高知群體進(jìn)入北京市發(fā)展，居民收入及人口的增長(zhǎng)使得對(duì)住房需求迅速增加，同時(shí)主市區(qū)居住環(huán)境的改善亦吸引外地人群選擇北京市作為第二居所，如表統(tǒng)計(jì)顯示：2006年北京外地人購(gòu)買商品房比例已經(jīng)超過(guò)總量的1/4。

62、</p><p>　　表3-1十一個(gè)大中城市購(gòu)買商品房統(tǒng)計(jì)</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：清華房地產(chǎn)研究院</p><p>　　以上城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的良性發(fā)展對(duì)北京市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展起到支持作用，衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)增長(zhǎng)迅速 房地產(chǎn)總投資額增長(zhǎng)穩(wěn)步增加，2003開(kāi)始年增長(zhǎng)率超過(guò)20%，受近年宏觀調(diào)控影響，投資增長(zhǎng)速度稍微減緩。房地產(chǎn)施工面積從200

63、4年開(kāi)始激增，2006年增長(zhǎng)率高達(dá)40%，2007年前十個(gè)月同比增長(zhǎng)27.7%.2004年以來(lái)商品房銷售面積一直保持增長(zhǎng)狀態(tài)，2007年前十個(gè)月同比增長(zhǎng)36.7%商品房銷售均價(jià)年增長(zhǎng)率不斷加快，2007年前十個(gè)月累計(jì)增長(zhǎng)率在18.3%。</p><p>　　以上指標(biāo)中，房地產(chǎn)投資額的增長(zhǎng)速度與國(guó)家基本保持一致；國(guó)家近年的房屋施工面積年增長(zhǎng)速度呈下降趨勢(shì)，2006年的增長(zhǎng)率為17%，北京相比全國(guó)水平增長(zhǎng)偏快，且供應(yīng)

64、主要分布在城區(qū)周邊及外圍區(qū)域，主市區(qū)供應(yīng)偏少，使得市場(chǎng)出現(xiàn)供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)位現(xiàn)象；另在全國(guó)商品房銷售面積保持較快增長(zhǎng)速度的情況下，全國(guó)商品房銷售均價(jià)平均漲幅依然在10%以內(nèi)，而自從2005年以來(lái)北京商品房銷售均價(jià)平均漲幅在20%左右，北京房地產(chǎn)價(jià)格增幅明顯過(guò)快，與北京房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段供應(yīng)及需求增長(zhǎng)不協(xié)調(diào)，北京市房地產(chǎn)價(jià)格處于高位運(yùn)行階段。 </p><p>　　影響商品房?jī)r(jià)格的因素有很多，但總體歸納起來(lái)最主要的因素有三

65、個(gè)，那就是供求關(guān)系因素，政策因素和心理因素。</p><p>　　3.1.1供求影響因素分析</p><p>　　供求機(jī)制是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中決定價(jià)格的最基本的因素[7]，商品的價(jià)格也應(yīng)該反映供求關(guān)系的變化。</p><p>　　（1）需求影響因素分析</p><p>　　2007年，北京市人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加快

66、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，著力優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量，促進(jìn)社會(huì)和諧和注重改善民生，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，全面完成了年初確定的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)和任務(wù)。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3131億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)17.5%，增幅達(dá)到1994年以來(lái)的最高值。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值247.6億元，增長(zhǎng)10.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1536.5億元，增長(zhǎng)20.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1346.9億元，增長(zhǎng)15.5%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為7.9：

67、49.1：43.0。城鄉(xiāng)居民收入水平穩(wěn)步提高。生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。城市居民年人均可支配收入15109元，比上年增長(zhǎng)13.2%；年人均消費(fèi)支出12135元，增長(zhǎng)15.2%。農(nóng)村居民年人均純收入8369元，比上年增長(zhǎng)19.8%；年人均生活消費(fèi)支出5204元，增長(zhǎng)21.5%。城市居民家庭恩格爾系數(shù)37.6%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)40.4%。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要社會(huì)發(fā)展指標(biāo)指出：2010人口總數(shù)（居住人

68、口）年達(dá)到50萬(wàn)人；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入</p><p>　　綜合北京國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市進(jìn)程等因素，北京開(kāi)發(fā)區(qū)住宅潛在需求具有很大空間，就需求愿望來(lái)說(shuō)，即使現(xiàn)階段高速膨脹的房地產(chǎn)投資規(guī)模也足以消化，關(guān)鍵是能否正常地轉(zhuǎn)化為有效需求。新增人口住房需求和家庭分化及升級(jí)換代等原有人口增加需求等自發(fā)性或自主性需求順利轉(zhuǎn)化為有效消費(fèi)需求有賴于家庭的可支配收入及住房金融政策的支持。北京市居民近年來(lái)可支配收入隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的

69、發(fā)展穩(wěn)步提高，購(gòu)買力有所增長(zhǎng)。住房政策的改革推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程，尤其是最后的一輪福利分房延續(xù)到2000年4月徹底終止后，個(gè)人購(gòu)房從1997年僅占20%左右的比例直線上升，至今高達(dá)95%以上[8]。隨著住房制度改革的深化和住房社會(huì)化程度的不斷提高，停止實(shí)物分房和實(shí)行住房分配貨幣化政策的實(shí)施，使得絕大部分的城市居民都通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題產(chǎn)生的集中需求。</p><p>　　但開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)爆發(fā)式有效需求的

70、增長(zhǎng)并不完全來(lái)自于上述正常轉(zhuǎn)化，投機(jī)需求占了不小比例，其中心理預(yù)期及金融政策因素對(duì)投機(jī)需求的增長(zhǎng)起了重要作用。投資購(gòu)房分兩種，一是購(gòu)房用于出租，屬長(zhǎng)線投資；二是購(gòu)房后待價(jià)格上漲再出售，屬短線投資，俗稱“炒房”。鑒于長(zhǎng)線投資主要取決于租賃收益水平，與租賃市場(chǎng)密切相關(guān)，而租賃市場(chǎng)又是最終消費(fèi)市場(chǎng)，幾乎沒(méi)有投機(jī)空間，所以說(shuō)投機(jī)需求主要指第二種[9]。從下列表中可以看到北京開(kāi)發(fā)區(qū)投資購(gòu)房的基本情況：</p><p>　　

71、表3-2購(gòu)房目的抽樣調(diào)查情況分析</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：北京開(kāi)發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理局</p><p>　　從上面的統(tǒng)計(jì)看出，北京的剛性需求不會(huì)改變，這也是目前北京房?jī)r(jià)沒(méi)有回落的主要原因。</p><p>　?。?）供應(yīng)影響因素分析</p><p>　　城市土地供應(yīng)被地形結(jié)構(gòu)所限制，當(dāng)城市發(fā)展到一定規(guī)模時(shí)，土地供應(yīng)的緊缺性將會(huì)凸現(xiàn)，會(huì)嚴(yán)重影響到

72、城市的發(fā)展，如目前的北京，因此政府認(rèn)識(shí)到這點(diǎn)，提出“西拓北進(jìn)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。近1-2年北京主市區(qū)的土地供應(yīng)量呈下降趨勢(shì)，目前主市區(qū)的土地供應(yīng)已經(jīng)很稀缺，特別是市區(qū)不僅供應(yīng)量很少，且地塊規(guī)模一般不大，以上區(qū)域可用于動(dòng)遷的土地越來(lái)越少，且動(dòng)遷費(fèi)已經(jīng)上漲到較高水平。政府正通過(guò)城市其它區(qū)域的土地供應(yīng)來(lái)緩解對(duì)市內(nèi)住房需求的壓力、控制中心城區(qū)的居住密度，隨著城市人口分布格局的變化，城市交通的改善，拉近了新城區(qū)同城市中心區(qū)域的距離。從區(qū)域來(lái)看，開(kāi)發(fā)

73、區(qū)樓市可以分為四部分。一是西部區(qū)域，這是開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展最早的地區(qū)，也是商業(yè)、教育、醫(yī)療等各項(xiàng)配套設(shè)施比較完善的區(qū)域，如生輝第一城、新希望家園.理想城等處于這一區(qū)域；二是中心區(qū)域，這里是開(kāi)發(fā)區(qū)的核心區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)的部分中小企業(yè)主、企業(yè)中高層管理者、公務(wù)員等中高端收入者集中居住于此，如金馬路上的宏城.金棕櫚等就在此區(qū)域之中，該項(xiàng)目一期基本銷售完畢，二期將于4月初開(kāi)盤，而且完全是現(xiàn)房銷售，即買即住；三是濱海區(qū)域，這里一直是開(kāi)發(fā)區(qū)高檔樓盤的云集之處，具

74、有開(kāi)發(fā)區(qū)最佳的景觀優(yōu)勢(shì)，童牛</p><p>　　3.1.2政策影響因素分析</p><p>　?。?）土地政策的影響</p><p>　　2007年10月8日國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》，通知明確要優(yōu)先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總

75、量的70%。開(kāi)發(fā)商很清楚如果不想被擠出局，就能打到一條壯大自己的路，有人總結(jié)出壯大自己的方法，即壯大就需要資金——融資就需要上市——上市就需要裝土地，一裝土地就把土地的價(jià)格炒得飛高，房?jī)r(jià)自然隨著增高。</p><p>　　按照2008年1月7日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)（2008）3號(hào)）的規(guī)定，閑置土地的處置力度將進(jìn)一步加大，土地閑置費(fèi)征收政策進(jìn)一步明確，即土地閑置滿一年不滿兩年

76、的，將按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。同時(shí)，對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地將征收增值地價(jià)。根據(jù)上述政策，2008年新購(gòu)置未開(kāi)發(fā)的土地有相當(dāng)一部分將按照政策規(guī)定繳納土地閑置費(fèi)和增值地價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因此相應(yīng)增加土地持有成本。土地供應(yīng)從緊成本上升，為堅(jiān)守18億畝耕地紅線，2008年用地規(guī)模將繼續(xù)受到嚴(yán)格控制，節(jié)約集約用地將是土地管理的“主旋律”。在住房用地供應(yīng)方面，總體規(guī)模將受到約束，別墅類用地繼續(xù)停止供應(yīng)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用

77、住房、“兩限房”用地將得到保障，預(yù)計(jì)這部分用地將達(dá)到住房建設(shè)用地的70%左右，對(duì)于穩(wěn)定普通商品住房房?jī)r(jià)將起到積極作用。 但是，受土地宏觀調(diào)控等相關(guān)政策的影響，2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本將有所上升。 一是住宅用地招拍掛制度更加嚴(yán)格，土地交易價(jià)格上漲。在總量控制的前提下，大城市的土地供應(yīng)將更加緊張，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間在土地交易中的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，土地交易價(jià)格將進(jìn)一</p><p>　?。?）金融政策的影響<

78、/p><p>　　2008年，房地產(chǎn)信貸政策對(duì)其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住房消費(fèi)在總體上將實(shí)行從緊政策，緊縮信貸壓縮供需。</p><p>　　一是信貸規(guī)模受到嚴(yán)格控制。2008年，將實(shí)施緊縮信貸政策，新增貸款盤子嚴(yán)格控制在3.6萬(wàn)億元左右。同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)還嚴(yán)格限定了每個(gè)季度的貸款使用額度。這項(xiàng)政策，將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住房消費(fèi)信貸產(chǎn)生影響。</p><p>　　二是房地產(chǎn)貸款審核更加

79、嚴(yán)格。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年，完成土地開(kāi)發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，實(shí)行審慎貸款和核準(zhǔn)融資，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動(dòng)授信，對(duì)違法用地項(xiàng)目不得提供貸款和上市融資，將影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈條。</p><p>　　三是差別住房貸款首付比例政策效應(yīng)將繼續(xù)顯現(xiàn)。2007年9月，國(guó)家規(guī)定購(gòu)買首套自住房、套型90平方米以下的，首付比例不低于20%；購(gòu)買首套自住房、套型90平

80、方米以上的，首付比例不低于30%；已利用貸款購(gòu)買住房、申請(qǐng)購(gòu)買第二套以上住房的，首付比例不低于40%。這項(xiàng)政策實(shí)施后，自2007年10月以來(lái)，對(duì)于控制住房投資和投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)已經(jīng)產(chǎn)生了積極效果，2008年將繼續(xù)發(fā)揮其政策效應(yīng)。</p><p>　　四是進(jìn)一步提高存貸款利率的影響。在可能繼續(xù)提高存貸款利率的前景下，一方面，將增加個(gè)人住房貸款成本，抑制住房消費(fèi)需求；另一方面，將增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款成本，加大房地產(chǎn)

81、開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，從而會(huì)對(duì)住房供應(yīng)產(chǎn)生影響。</p><p>　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅負(fù)來(lái)看，2007年城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)提高2倍，2008年耕地占用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)提高4倍，這將體現(xiàn)在2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本以及持有土地的成本中。從房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅負(fù)來(lái)看，2008年土地增值稅進(jìn)一步加大清算力度和征收管理，將有利于擠壓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間。雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或個(gè)人繳納的所得稅難以轉(zhuǎn)嫁，但是房地產(chǎn)交易中的營(yíng)業(yè)稅、

82、城市維護(hù)建設(shè)稅，在住房供需矛盾仍較為突出的情況下，有可能轉(zhuǎn)嫁給住房消費(fèi)者，進(jìn)一步助推房?jī)r(jià)上漲。</p><p>　?。?）地方政策的影響</p><p>　　根據(jù)2007年底北京市政府頒布的《市內(nèi)四區(qū)2007-2010年城市低收入家庭住房保障規(guī)劃》，2008年市內(nèi)四區(qū)低收入家庭困難住房用地總計(jì)68.4公頃，分別比2007年、2009年多11.4公頃、42.1公頃，其中經(jīng)濟(jì)適用住房用地68公

83、頃，廉租住房用地0.4公頃，經(jīng)濟(jì)適用住房用地明顯增加。在宏觀調(diào)控政策指導(dǎo)下，北京2008年土地供應(yīng)將呈現(xiàn)：別墅用地禁止、大戶型住宅用地受限、小戶型住宅用地增多，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房、普通住房用地增加，區(qū)域性供地明顯，存量土地優(yōu)化、土地價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。</p><p>　　3.1.3心理影響因素分析</p><p><b>　?。?）區(qū)域優(yōu)勢(shì)心理</b><

84、/p><p>　　最早來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)的創(chuàng)業(yè)者經(jīng)過(guò)10多年的創(chuàng)業(yè)積累和經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后，已經(jīng)有著雄厚的個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力二次置業(yè)購(gòu)買房子。換房在開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)成為一種潮流。普通的三口之家和剛剛結(jié)婚的二口之家，已經(jīng)成為龐大的購(gòu)房群體。這一群體的最顯著的特點(diǎn)是，收入比較穩(wěn)定，而且開(kāi)發(fā)區(qū)的福利待遇、住房政策貫徹的比較徹底，他們迫切需要購(gòu)買到屬于自己的房子，結(jié)束租房歷史。更為重要的是，這一群體，對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)有著樂(lè)觀的預(yù)期，選房的目光已經(jīng)

85、由北京市區(qū)轉(zhuǎn)移到了開(kāi)發(fā)區(qū)。據(jù)調(diào)查，北京作為先導(dǎo)區(qū)、作為新市區(qū)，其經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、居住環(huán)境、交通等等，都成為了房子升值的最重要的因素，而這個(gè)因素已經(jīng)在刺激著購(gòu)房的觀望者，他們已經(jīng)形成了這樣的一個(gè)心理，那就是早買早受益，早買早升值。北京的購(gòu)房理念已經(jīng)在悄悄地發(fā)生著變化。前幾年，大家都對(duì)房?jī)r(jià)的下調(diào)抱有幻想，但現(xiàn)實(shí)是北京的房?jī)r(jià)持續(xù)居高不下，而且在不同程度上保持著向上的走勢(shì)。于是，持觀望的人開(kāi)始動(dòng)搖了。這是第一個(gè)心理變化，第二個(gè)心理變化是消費(fèi)者對(duì)居住

86、環(huán)境有了更高的要求，喜歡清凈幽雅但又繁華的地理位置，開(kāi)發(fā)區(qū)恰恰做到了最好。這里有現(xiàn)代化的購(gòu)物場(chǎng)所，有著先天的地理優(yōu)勢(shì)和后天創(chuàng)造的居住環(huán)境，而且隨著快軌的開(kāi)通和</p><p>　?。?）成本上漲對(duì)預(yù)期的影響</p><p>　　由于土地成本和建材價(jià)格的上漲，消費(fèi)者對(duì)商品房生產(chǎn)成本上升可能會(huì)導(dǎo)致的價(jià)格上漲有了一定的心理準(zhǔn)備，在需求居高不下而成本上漲被普遍的社會(huì)認(rèn)同的狀態(tài)下，開(kāi)發(fā)商有充分的理由

87、預(yù)期消費(fèi)者能夠接受由此而來(lái)的房?jī)r(jià)上漲，市場(chǎng)具備消化房?jī)r(jià)上漲的能量和心理準(zhǔn)備，因此此次成本的上揚(yáng)引發(fā)的一定是價(jià)格的上調(diào)，而非開(kāi)發(fā)商對(duì)供應(yīng)的壓縮。</p><p>　　（3）炒作引發(fā)的心理恐慌</p><p>　　不可否認(rèn)開(kāi)發(fā)商和媒體的共同炒作對(duì)本輪房?jī)r(jià)上漲起到了推波助瀾的作用，開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤進(jìn)行炒作由來(lái)已久，手法也是不勝枚舉，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、通宵排號(hào)、現(xiàn)場(chǎng)制造氣氛等等都是開(kāi)發(fā)商利用消費(fèi)者心理達(dá)到高價(jià)

88、售房的目的的營(yíng)銷手段，加上媒體的各種配合性的新聞及軟文對(duì)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)的不斷烘托，社會(huì)產(chǎn)生了普遍的恐慌心理和投機(jī)熱情。造成了當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求對(duì)房?jī)r(jià)上漲的恐慌心理，這些心理的急劇變化無(wú)疑對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到推動(dòng)作用。</p><p>　　3.2 北京市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證分析</p><p>　　以北京為例，收集北京上海天津等城市的在一段時(shí)間內(nèi)的房屋銷售價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)實(shí)證檢驗(yàn)該城市房?jī)r(jià)與

89、地價(jià)的關(guān)系。</p><p>　　地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系的爭(zhēng)議由來(lái)已久，各界觀點(diǎn)紛繁。部分人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)的上漲是由土地價(jià)格上漲主導(dǎo)形成的。本報(bào)告根據(jù)2004年全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)匯總的資料，結(jié)合有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例關(guān)系進(jìn)行了分析，主要包括對(duì)城市地價(jià)、房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)的分析和對(duì)城市地價(jià)與房?jī)r(jià)比例的分析。</p><p>　　3.2.1城市地價(jià)與房?jī)r(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)及其相互關(guān)系</p>

90、<p>　　2000－2004年我國(guó)城市地價(jià)、房?jī)r(jià)均呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)，全國(guó)地價(jià)、房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)率分別為5.10％和5.25％，地價(jià)與房?jī)r(jià)變化協(xié)調(diào)，增長(zhǎng)幅度與變化方向基本一致。表1為2000－2004年全國(guó)以及北京、上海、天津地價(jià)與房?jī)r(jià)的平均增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)。</p><p>　　北京地價(jià)和房?jī)r(jià)的平均增長(zhǎng)率分別為2.51％和0.87％，均低于全國(guó)平均水平；上海地價(jià)和房?jī)r(jià)的平均增長(zhǎng)率為4.94％和11.48％，

91、房?jī)r(jià)的平均增長(zhǎng)率既高于地價(jià)的增長(zhǎng)率，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的平均值；天津地價(jià)和房?jī)r(jià)的平均增長(zhǎng)率分別為5.75％和7.97％，地價(jià)增長(zhǎng)率接近全國(guó)平均值，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高于全國(guó)平均值，也高于地價(jià)增長(zhǎng)率。上海和天津的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)分別在2003和2004年出現(xiàn)峰值，從而使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的平均數(shù)值增大。</p><p>　　表1 全國(guó)、北京、上海、天津平均地價(jià)和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率（％）</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源

92、：城市地價(jià)監(jiān)測(cè)資料、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局</p><p>　　數(shù)據(jù)顯示，在同一區(qū)域內(nèi)，地價(jià)與房?jī)r(jià)具有較強(qiáng)的相關(guān)性，不同地區(qū)地價(jià)與房?jī)r(jià)的變動(dòng)率有一定的差異性，說(shuō)明地價(jià)、房?jī)r(jià)的變動(dòng)與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。</p><p>　　表2 全國(guó)、北京、上海、天津商業(yè)地價(jià)和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率（％）</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：城市地價(jià)監(jiān)測(cè)資料、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局&l

93、t;/p><p>　　表3 全國(guó)、北京、上海、天津居住地價(jià)和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率（％）</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：城市地價(jià)監(jiān)測(cè)資料、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局</p><p>　　3.2.2城市地價(jià)占房?jī)r(jià)比例年度變化情況</p><p>　?。?）對(duì)北京、上海、天津等地2000－2004年地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系分析</p><p>

94、　　從對(duì)北京、上海、天津2000－2004年地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系以及2000－2004年全國(guó)地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系分析看，無(wú)論是全國(guó)平均，還是各城市平均，無(wú)論是商業(yè)，還是居住，地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例關(guān)系都基本保持穩(wěn)定，一部分圍繞各自的平均值小幅度變動(dòng)，也有部分表現(xiàn)出地價(jià)與房?jī)r(jià)比值逐漸增大的趨勢(shì)，如北京平均地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例（表4）、北京和上海商業(yè)地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例（表5）、北京居住地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例（表6）。 </p><p>　　表4

95、 平均地價(jià)與房屋銷售平均價(jià)格的比例（％）</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：地價(jià)資料來(lái)源于地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)資料來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局系列，其中2000－2003年房?jī)r(jià)資料來(lái)源于中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，2004年全國(guó)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2004年房屋銷售價(jià)格增長(zhǎng)率由前一年推算得出，其他3個(gè)城市的數(shù)據(jù)由2004年前11個(gè)月的平均值代替。表中的商業(yè)房?jī)r(jià)根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)由商業(yè)和辦公的面積加權(quán)計(jì)算得出。</p><

96、p>　　從用途上看，天津和上海的商業(yè)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例明顯高于其他用途。各地區(qū)、各用途的容積率安2計(jì)算，北京2000年商業(yè)地價(jià)與房?jī)r(jià)之比最小，為17.40；天津2000年商業(yè)地價(jià)與房?jī)r(jià)之比最大，為31.30。</p><p>　　表5 商業(yè)地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例（％）</p><p><b>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：同表4</b></p><p>　　表

97、6 居住地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例（％）</p><p><b>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：同表4</b></p><p>　?。?）對(duì)8個(gè)樣本城市2002－2004年地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系分析</p><p>　　為了進(jìn)一步分析不同城市總體地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例關(guān)系和分用途地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例關(guān)系，對(duì)全國(guó)、北京、上海、天津以外其他可獲取資料的5個(gè)城市2002－2004的地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)

98、系也做了分析。這個(gè)分析和前述分析相比，雖然時(shí)間尺度小了，但樣本數(shù)增加了。</p><p>　　人們關(guān)心地價(jià)房?jī)r(jià)關(guān)系，最本質(zhì)的問(wèn)題是在房屋的售價(jià)中，地價(jià)占了多大比例。因此，在分析地價(jià)在房?jī)r(jià)中的比例時(shí)，一般應(yīng)分析樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系。</p><p>　　從表7－表9看，我國(guó)主要大城市及全國(guó)平均地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例，絕大多數(shù)在30％以下，只有重慶和天津的平均地價(jià)與房?jī)r(jià)比（表7）、重慶居住地價(jià)與房?jī)r(jià)

99、比高于30％（表8）。具體原因還要進(jìn)一步分析。</p><p>　　表7 平均地價(jià)與房屋銷售平均價(jià)格的比例（％）</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：地價(jià)資料由地價(jià)監(jiān)測(cè)資料獲取，房?jī)r(jià)資料來(lái)源于中房指數(shù)，2004年房?jī)r(jià)是1－11月的平均值。商業(yè)房?jī)r(jià)資料口徑未考慮辦公部分。該部分比值均為樓面地價(jià)與對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)的比值。容積率的選用參見(jiàn)表10。表8、表9相同。</p><p>　　

100、表8 商業(yè)地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例（％）</p><p>　　表9 居住地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例（％）</p><p>　　表10 全國(guó)及各城市容積率</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：全國(guó)的容積率是地價(jià)監(jiān)測(cè)城市上報(bào)材料中容積率分用途的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值；上海、深圳的容積率是根據(jù)相關(guān)資料推算的；其余城市的容積率是該市上報(bào)材料中選擇的。 </p><p>　　圖

101、1－圖3把表7－表9的內(nèi)容更直觀的表現(xiàn)出來(lái)。從圖上看，全國(guó)及各城市地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例關(guān)系雖然各不相同，但每一個(gè)城市、每一個(gè)類別的地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例關(guān)系是相對(duì)穩(wěn)定的，說(shuō)明地價(jià)與房?jī)r(jià)是高度正相關(guān)的，有內(nèi)在的必然聯(lián)系。</p><p>　　從分用途方面看，只有上海商業(yè)地價(jià)與房?jī)r(jià)比明顯高于平均和居住兩類，其他均不顯著。</p><p>　　圖1 平均地價(jià)與房?jī)r(jià)比例示意（％）</p>&

102、lt;p>　　圖2 商業(yè)地價(jià)與房?jī)r(jià)比例示意（％）</p><p>　　圖3 居住地價(jià)與房?jī)r(jià)比例示意（％）</p><p>　　3.2.3對(duì)32個(gè)城市2004年居住地價(jià)與房?jī)r(jià)比例關(guān)系的分析</p><p>　　通過(guò)對(duì)32個(gè)城市2004年居住地價(jià)與房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)分析，考慮容積率因素的影響，居住地價(jià)占房?jī)r(jià)比例的最高值是長(zhǎng)春（53.93％），最低值是西寧（10.57％）

103、，比值在40以上的有3個(gè)（長(zhǎng)春、貴陽(yáng)、寧波），比值在20以下的有9個(gè)，在20％—40％之間的有20個(gè)，占城市總數(shù)的62.5％，平均值是26.22。比值的高低沒(méi)有地域規(guī)律性。</p><p>　　表9 2004年全國(guó)主要城市地價(jià)與房?jī)r(jià)之比（％）</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：地價(jià)數(shù)據(jù)和房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)均由地價(jià)所提供，2004年房?jī)r(jià)由1－9月平均房?jī)r(jià)代替，容積率數(shù)據(jù)取自各城市報(bào)送數(shù)據(jù)，深圳和上海的容

104、積率為推算數(shù)據(jù)。</p><p>　　3.2.4不同級(jí)別地價(jià)占房?jī)r(jià)比例分析</p><p>　　以上分析中，房?jī)r(jià)資料都來(lái)自于統(tǒng)計(jì)資料，本部分分析中所用的地價(jià)與房?jī)r(jià)的資料全部來(lái)源于地價(jià)監(jiān)測(cè)城市報(bào)送的資料部分城市商業(yè)地價(jià)與房?jī)r(jià)之比在42個(gè)城市中， 11個(gè)城市報(bào)送的資料中包括商業(yè)房屋交易資料，表10是對(duì)這11個(gè)城市報(bào)送的房屋交易資料的統(tǒng)計(jì)匯總。</p><p>　　從表1

105、1所列數(shù)據(jù)分析，城市之間商業(yè)地價(jià)與房?jī)r(jià)的比值相差很大，而且與城市所處區(qū)位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間沒(méi)有規(guī)律性聯(lián)系。城市內(nèi)部不同級(jí)別之間的規(guī)律性聯(lián)系相對(duì)明顯：隨著土地級(jí)別的下降，商業(yè)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例逐漸變小。</p><p><b>　　結(jié) 論</b></p><p>　　從以上的分析可以看到，供求、政策及心理因素作用均對(duì)商品房?jī)r(jià)格共同產(chǎn)生作用。消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)實(shí)和預(yù)期逐

106、步接受，開(kāi)發(fā)尚利用該心理預(yù)期直接將房?jī)r(jià)不斷上調(diào)，不斷上漲的房?jī)r(jià)在集體非理性的作用下又引發(fā)投機(jī)需求的急劇增加，需求的增加導(dǎo)致房?jī)r(jià)再度上漲，這種慣性將一直持續(xù)到房地產(chǎn)泡沫破裂；三方主要因素作用的結(jié)果都是將北京房?jī)r(jià)向上推動(dòng)，而北京目前的房?jī)r(jià)在全國(guó)范圍來(lái)看還處于一個(gè)相對(duì)合理的水平，如果市場(chǎng)中沒(méi)有新的重大政策出臺(tái)引發(fā)供求關(guān)系和心理預(yù)期的急劇反轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)向上的趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)。不過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)始終處于政府的宏觀調(diào)控之下，新的調(diào)控政策隨時(shí)可能出臺(tái)，降低房?jī)r(jià)的

107、呼聲很高，回調(diào)的壓力還是存在。在對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資過(guò)熱進(jìn)行降溫過(guò)后，房地產(chǎn)價(jià)格成為調(diào)控的重要目標(biāo)，升息的腳步日益逼近，將對(duì)需求和預(yù)期都產(chǎn)生負(fù)面影響，如果升息對(duì)房?jī)r(jià)的抑制仍見(jiàn)不到明顯成效，物業(yè)稅的開(kāi)征將逐步浮出水面，物業(yè)稅對(duì)投資和投機(jī)需求均有很強(qiáng)的抑制作用，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控力度取決于其具體的實(shí)施細(xì)節(jié)，應(yīng)該說(shuō)任何一項(xiàng)調(diào)控政策都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的市場(chǎng)預(yù)期，如果調(diào)控不當(dāng)或力度過(guò)大，隨時(shí)會(huì)引起心理預(yù)期的急劇反轉(zhuǎn)，導(dǎo)致市場(chǎng)反轉(zhuǎn)，價(jià)格回調(diào)。雖然京、滬等地率