1、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的重要支柱，事關(guān)國計民生。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有長周期、高投入和房價波動大的特點，使得房地產(chǎn)業(yè)面臨極大的不確定性，存在巨大的風險。高度不確定的房地產(chǎn)開發(fā)市場呼喚科學(xué)的投資理念，為此，開展不確定環(huán)境下房地產(chǎn)投資的相關(guān)理論研究具有重要意義。房地產(chǎn)投資的主體是各房地產(chǎn)開發(fā)商，他們作出的房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的科學(xué)性與否對市場風險有很大影響，而房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展將影響整個國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。實物期權(quán)，作為一種標準的隨

2、機分析技術(shù)，適合于分析高度不確定環(huán)境下的投資決策問題，依其分析求解過程可分為兩種方法：離散時間和連續(xù)時間。離散時間方法求解雖然簡單直觀，但由于其對未來資產(chǎn)價值變化狀態(tài)的假設(shè)過于簡單，很難結(jié)合具體的市場情況進行分析，連續(xù)時間方法則正好相反。所以，本文借助連續(xù)時間的實物期權(quán)方法對房地產(chǎn)開發(fā)投資決策進行系統(tǒng)的理論研究，希望從理論角度探索房地產(chǎn)開發(fā)投資的理性決策，為房地產(chǎn)開發(fā)商的投資實踐提供一個規(guī)范參照，從而為房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展貢獻綿

3、薄之力。 本文研究的主要內(nèi)容為： (1)在大量閱讀國內(nèi)外文獻基礎(chǔ)上，對期權(quán)定價理論、實物期權(quán)方法以及期權(quán)博弈和不完全信息下的研究作了詳盡的綜述。并對連續(xù)時間下的實物期權(quán)求解技術(shù)作了簡明扼要的闡述，且全面總結(jié)了用于處理閾值可達性的首次達到時間的相關(guān)理論，提出了連續(xù)時間下實物期權(quán)分析方法的一般框架。 (2)利用連續(xù)時間實物期權(quán)方法考察不確定環(huán)境下的房地產(chǎn)開發(fā)投資用地的來源問題，在幾何布朗運動假設(shè)下分析了農(nóng)業(yè)用地向城市

4、用地的轉(zhuǎn)化，得到了相應(yīng)的地價結(jié)構(gòu)函數(shù)，并用首次到達時間的相關(guān)理論分析了城市擴張的平均時間，同時也考慮了稅收對轉(zhuǎn)化開發(fā)的影響，并通過引入房產(chǎn)開發(fā)密度拓展了土地轉(zhuǎn)化開發(fā)的研究領(lǐng)域。這一問題特別符合我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的現(xiàn)狀，即房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛、城市化進程日新月異，大量的農(nóng)業(yè)用地向城市用地轉(zhuǎn)化以滿足城市建設(shè)的需要，而對這一過程中相關(guān)規(guī)律的把握是房地產(chǎn)商正確開發(fā)投資的必要保障，也是政府作出合理調(diào)控政策的前提。 (3)利用連續(xù)時間實物期權(quán)方

5、法系統(tǒng)地建模分析了不確定環(huán)境下的房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策。這體現(xiàn)為分別在不完全競爭市場、不對稱雙頭壟斷市場和存在噪聲的不完全信息市場下對房地產(chǎn)商的開發(fā)投資決策進行了理論研究，在考慮建設(shè)時間后得到了相應(yīng)的最優(yōu)開發(fā)閾值，并研究了開發(fā)閾值的可達性，分析了開發(fā)的平均等待時間；同時，針對房地產(chǎn)開發(fā)的特點，在本文的大多數(shù)模型中引入了對最優(yōu)開發(fā)密度的分析，因為房地產(chǎn)商作出開發(fā)投資決策的時候，在決定何時投資開發(fā)的同時一般還要決定開發(fā)多少，這一點在其他房地

6、產(chǎn)投資決策模型的分析中常常被忽視。同時，在得到每個模型的分析結(jié)果后，不僅利用現(xiàn)實市場的經(jīng)濟現(xiàn)象驗證模型的正確性，而且利用模型分析結(jié)果去解釋經(jīng)濟現(xiàn)象，為開發(fā)商的理性決策作出指導(dǎo)，對政府調(diào)控房產(chǎn)市場的政策提供理論支持和建議。 本文的創(chuàng)新性主要體現(xiàn)在以下四個方面： 第一，在幾何布朗運動假設(shè)下利用連續(xù)時間實物期權(quán)方法對農(nóng)業(yè)用地向城市用地的轉(zhuǎn)化建模分析，考察了不確定環(huán)境下的房地產(chǎn)開發(fā)投資用地的來源問題。 第二，利用期權(quán)博弈

7、理論建立了不對稱雙頭壟斷市場的房地產(chǎn)開發(fā)模型，通過分別假設(shè)成本和需求不對稱考慮了不對稱雙頭壟斷市場的房地產(chǎn)開發(fā)投資決策，給出了完整的不對稱動態(tài)子博弈完美納什均衡策略，并分析了其蘊含的經(jīng)濟含義。 第三，根據(jù)房產(chǎn)價值由真實需求和投資需求共同決定的特點，利用噪聲實物資產(chǎn)理論研究了資產(chǎn)價值本身的不完全信息對房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的影響。 第四，針對傳統(tǒng)實物期權(quán)研究中所忽視的最優(yōu)投資時機的可達性問題，系統(tǒng)評述了首次到達時間的相關(guān)理論，