1、土地是人類生存和發(fā)展最基本的物質(zhì)條件。自20世紀(jì)90年代以來，由于城市化進(jìn)程的加快，城市人口迅速增長，城市居民對土地的需求不斷增加，土地的稀缺性表現(xiàn)得越來越突出，以至于城市土地的價值呈現(xiàn)出不可逆轉(zhuǎn)的增長趨勢。土地增值有效地促進(jìn)了土地的節(jié)約、集約利用和房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，與此同時也帶來一系列復(fù)雜的問題，如基準(zhǔn)地價如何更新、土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)如何制定以及土地增值收益如何在中央和地方之間分配，等等。因此，正確地認(rèn)識土地增值，掌握科學(xué)的土地增

2、值評判方法，對于制定合理的土地增值收益分配政策、促進(jìn)土地的合理流轉(zhuǎn)、規(guī)范土地市場和防止國有土地資產(chǎn)流失具有重要的意義。城市土地的功能決定了其用途的多樣性，住宅用地也因其功能的重要性在城市用地中所占的比例最大。同時，住宅產(chǎn)業(yè)作為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點和消費熱點，其運(yùn)行態(tài)勢對國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行有著重要影響，在今后相當(dāng)長的時期內(nèi)，住宅市場仍將保持增長的態(tài)勢。本文選擇城市住宅用地作為研究對象，也正是由于它可以體現(xiàn)出土地增值的重要特性。
　　本

3、文以勞動價值論和效用價值論為理論基礎(chǔ)，綜合了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)、政治經(jīng)濟(jì)學(xué)、公共經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)和計量經(jīng)濟(jì)學(xué)等多門學(xué)科的研究成果，采用文獻(xiàn)分析、規(guī)范分析、實證分析、定性分析和定量分析的研究方法，從土地價值與價格、土地增值過程、土地增值影響因素、土地增值模型等四個方面對城市住宅用地增值理論進(jìn)行了深入仔細(xì)的研究，主要內(nèi)容如下：
　?。?）結(jié)合勞動價值論和效用價值論的觀點，界定了城市住宅用地價值的含義；根據(jù)住宅用地的特點和住宅用地

4、物品屬性，將城市住宅用地價值進(jìn)行分類；運(yùn)用價格和價值理論，分析了城市住宅用地價格和價值之間的關(guān)系。
　　（2）根據(jù)住宅用地增值的概念和特點，研究了住宅用地的增值過程，劃分了住宅用地的增值周期；對住宅用地的不同增值周期進(jìn)行比較，找出最能反映城市住宅用地價值變化的周期作為本文研究的參照周期。
　?。?）歸納了影響城市住宅用地增值的影響因素，并且對各種因素進(jìn)行分析，包括各種影響因素與住宅用地價值正負(fù)相關(guān)性的分析和影響同一類價值的不

5、同因素之間的相關(guān)性分析以及住宅用地不同種類價值之間相關(guān)性的分析。
　　（4）選擇模糊綜合評判模型作為城市住宅用地增值定量分析模型，在綜合評判中采用了新的權(quán)重確定方法和評分標(biāo)準(zhǔn)，有效地克服了人的心理影響所產(chǎn)生的主觀臆斷，增強(qiáng)了評判結(jié)果的說服力和準(zhǔn)確性。
　?。?）以深圳為例進(jìn)行實證分析，即城市住宅用地增值綜合評判模型的實證分析，目的在于考察城市住宅用地增值趨勢、城市住宅用地增值綜合評判模型的實用性以及采用新的方法對評判結(jié)果產(chǎn)生