1、<p>　　房地產(chǎn)投資可行性研究中存在的問題與對策</p><p>　　摘 要：近年來，社會經(jīng)濟快速發(fā)展，人們的生活水平不斷提高。房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展本文中主要介紹了房地產(chǎn)投資可行性研究中存在的問題與對策。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 投資 問題 對策 </p><p>　　中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9082（2

2、014）02-0017-01 </p><p>　　房地產(chǎn)投資可行性研究是指在房地產(chǎn)項目投資決策前，對擬建項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟、技術(shù)等方面進行深入細致的調(diào)查與研究，對可能采用的各種開發(fā)方案進行認真仔細的經(jīng)濟分析和比較論證，對項目建成后的經(jīng)濟效益進行科學(xué)的預(yù)測和評價；并在此基礎(chǔ)上，對擬建項目的技術(shù)先進性和適用性、經(jīng)濟合理性，以及建設(shè)的必要性和可行性進行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評價，由此得出該項目是否應(yīng)該

3、投資建設(shè)和如何投資建設(shè)等結(jié)論性意見，為項目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。在當前的房地產(chǎn)投資可行性研究中存在以下問題： </p><p>　　一、投資決策者對于可行性分析不夠重視 </p><p>　　由于近十年來正逢房地產(chǎn)市場高速成長期，居民對于房地產(chǎn)的消費需求不斷加大，投資需求也空前高漲。房地產(chǎn)企業(yè)只要能夠購得地塊并開工建設(shè)，就能夠獲得較高的利潤，因此房地產(chǎn)企業(yè)對于項目前期可行性分析工作并

4、不足夠重視。 </p><p>　　但是隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、全球金融危機、信貸緊縮等宏觀環(huán)境因素的變化，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)增速遞減的現(xiàn)象，逐步進入市場成熟期。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率上升，融資成本提高，市場波動較大等等因素迫使房地產(chǎn)企業(yè)重視房地產(chǎn)項目前期投入。 </p><p>　　例如2013年7月中冶置業(yè)發(fā)布公告，2012年全國總價地王南京下關(guān)濱江2號地塊被收回。市場分析人士認為，資金投入

5、過多及缺乏大盤開發(fā)操作能力等原因使得中冶置業(yè)不得不知難而退。從可行性研究的視角看來，作為中央企業(yè)的中冶置業(yè)沒有做好可行性分析工作。連同2010年已經(jīng)拍下的濱江1號和3號地塊，三幅地塊總面積達到236萬平米，總價256.54億元。面對數(shù)百億元的投資項目，理所當然地在投資之前就做好充分的可行性研究工作。 </p><p>　　但是在土地拍賣市場競爭過于激烈的時候，每次競購?fù)恋囟夹枰?jīng)過幾十次甚至上百次的競價才能夠最終

6、拍得標的。這使得各個開發(fā)商獲得土地的概率較小，可行性研究的成本白白損失的概率非常高。這個問題的一個解決辦法是使得可行性研究的內(nèi)容模塊化。宏觀政治經(jīng)濟環(huán)境分析、房地產(chǎn)市場供求及價格分析等內(nèi)容可在不同的可行性研究中重復(fù)使用。對于較為成熟、市場反應(yīng)較好的項目產(chǎn)品設(shè)計（例如碧桂園鳳凰城），可以直接沿用到其他城市中。 </p><p>　　二、缺乏對可行性報告編寫機構(gòu)的外部評價機制 </p><p>

7、;　　當前可行性研究行業(yè)還沒有建立起外部評價機制，而類似的行業(yè)（如證券投資分析行業(yè)）則已經(jīng)形成了較為成熟的外部評價制度?！白C券通-中國金牌分析師排行榜”的評選已經(jīng)全面采用量化模式，通過對證券分析師在過去一年發(fā)表研究報告的上市公司二級市場股價連續(xù)跟蹤，以發(fā)布推薦評級報告后個股二級市場走勢，來反映其推薦個股的市場接受程度，運用研究報告的"市場影響力"指標對分析師進行考察。同時，評選還考慮盈利預(yù)測準確率這一客觀指標，通過分

8、析師發(fā)布上市公司業(yè)績預(yù)測數(shù)據(jù)與年報披露實際業(yè)績數(shù)據(jù)的對比，客觀評判分析師市場研判及專業(yè)研究的綜合能力，其結(jié)果能夠展示分析師在宏觀經(jīng)濟走勢判斷、行業(yè)發(fā)展趨勢、個股投資價值分析三方面的功力。 </p><p>　　如果可行性研究行業(yè)也能夠建立起相應(yīng)的外部評價機制，必定能夠促使各個研究機構(gòu)及研究人員更加注重可行性研究報告的質(zhì)量以維護其經(jīng)過長期努力建立起來的行業(yè)聲譽，而那些研究水平較低、經(jīng)常出錯的研究機構(gòu)和人員將逐步被淘

9、汰掉。 </p><p>　　三、缺乏完善的理論指導(dǎo) </p><p>　　房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)取決于可行性研究環(huán)節(jié)，它作為投資分析中重要部分，是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，同時又是一個項目反復(fù)優(yōu)化過程。房地產(chǎn)可行性研究所涉及的內(nèi)容非常廣泛，包括市場調(diào)查與預(yù)測、市場定位、城市規(guī)劃、營銷方式、價格預(yù)測等等。所涉及的學(xué)科包括政治學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)、法學(xué)、心理學(xué)、金融學(xué)、建筑學(xué)、統(tǒng)計學(xué)等等眾多學(xué)科。

10、影響可行性分析結(jié)果的因素數(shù)以百計。如此復(fù)雜的問題需要有效的可操作的理論指導(dǎo)才能夠完成。 </p><p>　　現(xiàn)有的有關(guān)可行性研究的理論都較為模式化、簡單化地介紹可行性分析的某一個方面，如財務(wù)分析、風(fēng)險分析等。目前我國房地產(chǎn)投資可行性分析的基本依據(jù)是住建部于2000年實施的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。該規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟可行性提出相應(yīng)研究方法和框架。 </p><p>　　由于

11、房地產(chǎn)投資可行性分析缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)，在分析過程中容易產(chǎn)生一些問題。首先是過多地依賴以往經(jīng)驗而不重視使用科學(xué)的分析方法。這就會造成可行性研究結(jié)論不一致的問題。 </p><p>　　這個問題的一個解決辦法是在可行性研究中使用現(xiàn)代綜合評價方法。綜合評價技術(shù)已經(jīng)廣泛地應(yīng)用于我國經(jīng)濟社會的眾多領(lǐng)域并且發(fā)揮了巨大的作用。綜合評價方法可以簡單地理解為把反映被評價對象的多個指標的信息綜合起來，得到一個新的綜合指標，由此綜合

12、指標來反映被評估對象的整體情況。主要包括層次分析法、數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法、模糊綜合評判法、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)評價法、灰色綜合評價法等等。 </p><p>　　然而綜合評價是一種理論性和實踐性都很強的活動，具體操作過程較為復(fù)雜，對評價者的綜合素質(zhì)要求較高。這主要是因為各種綜合評價方法都需要解決權(quán)數(shù)確定這個棘手的難題。我國房地產(chǎn)市場的政策、經(jīng)濟、技術(shù)等等因素一直在不斷變化，使得權(quán)數(shù)的確定非常困難。往往需要企業(yè)高管人員、房地產(chǎn)領(lǐng)

13、域的專家、可行性研究人員依據(jù)其知識、經(jīng)驗和個人價值觀對指標體系進行分析并給各個指標賦予權(quán)數(shù)。當前可行性研究人員的素質(zhì)還不夠高，難以掌握過于復(fù)雜的理論工具?？尚行岳碚撗芯康陌l(fā)展方向是創(chuàng)造操作更加簡單的分析工具，自動賦予各個變量權(quán)重，使得可行性結(jié)論具有一致性，擺脫對個人經(jīng)驗的依賴。 </p><p>　　四、土地歷史遺留問題及征地拆遷風(fēng)險提示不足 　　目前項目可行性研究中主要關(guān)心項目經(jīng)濟測算，對土地遺留問題風(fēng)險提示

14、不夠，對土地有關(guān)問題重視不夠，風(fēng)險提示不夠，沒有提前的應(yīng)對措施。 </p><p>　　土地歷史遺留問題的主要表現(xiàn)是土地權(quán)屬調(diào)研不清。如果土地存在抵押、土地征地和一級開發(fā)尚未結(jié)案、土地權(quán)屬存在糾紛、土地出讓程序不規(guī)范等問題，會使得房地產(chǎn)投資面臨重大風(fēng)險。 </p><p>　　征地拆遷過程出現(xiàn)問題將使得交地時間延期。目前土地市場大多是毛地出讓，地上物拆遷進度比預(yù)計進度慢，導(dǎo)致政府或者一級開

15、發(fā)商不能按期移交土地；周邊市政配套沒有按照出讓文件約定進行完善，一些土地出讓文件中約定交地條件為六通一平或者七通一平，但實際交地時達不到出讓文件中約定的交地條件，主要是電力、道路等達不到出讓文件中約定的交地條件。 </p><p>　　各級政府高度重視維穩(wěn)工作。為了防止征地拆遷過程中出現(xiàn)風(fēng)險事件，一些地方政府要求開發(fā)商在開發(fā)前期提交《社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告》和《征地拆遷風(fēng)險評估報告》。四川省2011年開始推行征地拆

16、遷風(fēng)險評估機制。 </p><p>　　針對上述變化，可行性研究工作中要認真做好項目土地風(fēng)險實地調(diào)查工作。首先，項目可行性研究人員一定要從所在地國土部門主要是國土部門了解項目土地權(quán)屬情況，調(diào)研重點是了解土地是否存在權(quán)屬不清、抵押、土地征地和一級開發(fā)結(jié)案情況、土地權(quán)屬是否存在糾紛、土地出讓程序是否規(guī)范等。其次，要做好項目土地地上物調(diào)研工作，重點是要做好地上建筑物和構(gòu)筑物的調(diào)研。地上建筑物方面重點關(guān)注有無居民住宅，了

17、解地上物數(shù)量和拆遷難度，總體目標是要相對準確地判斷出來項目凈地交付時間，并對可能存在的風(fēng)險做出充分提示并提出相應(yīng)的應(yīng)對措施。第三，要重點關(guān)注項目的市政配套設(shè)施情況，要對照項目土地出讓文件里對大市政配套設(shè)施情況的描述逐條予以落實，土地現(xiàn)場勘察時要對大市政條件給予特別關(guān)注。 </p><p>　　五、缺乏有效的數(shù)據(jù)來源 </p><p>　　及時、準確、全面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是做好可行性研究的必要條件

18、。然而在現(xiàn)實中，可行性研究人員卻很難找到足夠數(shù)量和質(zhì)量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來撰寫他們的報告。 </p><p>　　可行性報告的數(shù)據(jù)來源是統(tǒng)計局、住建部等政府部門。然而這些部門提供的數(shù)據(jù)對于可行性研究而言并不夠充分。截止2012年底，全國住房信息聯(lián)網(wǎng)工作只是實現(xiàn)了40個城市的聯(lián)網(wǎng)，而且沒有對外公開。實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)且信息公開可查詢還有相當一段時間。不僅是可獲得的數(shù)據(jù)數(shù)量較少，而且數(shù)據(jù)質(zhì)量也存在問題。國家及地方統(tǒng)計局近年

19、來公布的各項數(shù)據(jù)多次受到社會各界的質(zhì)疑。在缺乏關(guān)鍵的數(shù)據(jù)情況下做出的可行性分析，其結(jié)論的準確性必然受到一定影響。 </p><p>　　在一些比較發(fā)達的西方國家和地區(qū)，由于他們的房地產(chǎn)市場比較成熟，建立了比較完善的房地產(chǎn)項目可行性研究數(shù)據(jù)信息庫。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目可行性研究時就可以迅速、方便地獲得所要的數(shù)據(jù)和相關(guān)信息。 </p><p>　　房地產(chǎn)可行性研究要建立可行性研究相關(guān)數(shù)據(jù)

20、庫。當前房地產(chǎn)市場價格、銷量等信息透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到系統(tǒng)、完整和準確的市場信息。市場信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來較大誤差。在這種情況下，更需要加強對信息的收集、整理工作，通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)，建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。在成本信息方面，開發(fā)項目較多的企業(yè)，還需要加強成本等數(shù)據(jù)的匯總工作，建立自己企業(yè)的成本數(shù)據(jù)庫，為進一步提高可行性研究中成本估算的精確度打下良好基礎(chǔ)。

21、大中型的房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)重點進行房地產(chǎn)政策分析。從國家和所在城市兩個層面分析房地產(chǎn)調(diào)控政策、金融政策、城市規(guī)劃等政策信息對房地產(chǎn)投資的影響。 </p><p>　　總之，當前的房地產(chǎn)可行性研究工作中存在著諸多問題，這些問題的解決需要可行性研究人員及相關(guān)人員共同努力才能夠得以解決。 </p><p><b>　　參考文獻 </b></p><p>