1、在居民消費(fèi)平淡、投資渠道有限的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需，帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了重要作用，成為很多城市的支柱性產(chǎn)業(yè)。然而與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資增幅過高、房?jī)r(jià)上漲過快等現(xiàn)象也在全國(guó)范圍內(nèi)不同程度地出現(xiàn)。以上海為中心的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)帶一直是房地產(chǎn)投資發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，上海的房地產(chǎn)價(jià)格也表現(xiàn)出持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)。本文借鑒國(guó)內(nèi)外運(yùn)用于資本市場(chǎng)和資產(chǎn)價(jià)格分析的理論模型和方法，并通過必要的修正，以此展開對(duì)上海房地產(chǎn)理性和非理性泡沫的理論和實(shí)證研究

2、。 盡管泡沫與具體不同資產(chǎn)類型的結(jié)合，表現(xiàn)出不同的方式和形態(tài)，但其本質(zhì)是一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)，即虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致資產(chǎn)的價(jià)格水平相對(duì)于基礎(chǔ)價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲。綜合國(guó)內(nèi)外的相關(guān)文獻(xiàn)，研究房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和發(fā)生機(jī)制分別可以從理性預(yù)期、有限理性和金融支持過度的角度來進(jìn)行。房地產(chǎn)理性泡沫的研究從基本的資產(chǎn)理性預(yù)期價(jià)格模型開始。它把房地產(chǎn)的價(jià)格從理論上區(qū)分為兩個(gè)組成部分：特解是房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，而補(bǔ)充解則是房地產(chǎn)的泡沫。 非理性泡沫之

3、所以存在，是因?yàn)槭袌?chǎng)并不總是有效的。市場(chǎng)主體對(duì)信息的獲取和利用可能存在差異，投資者對(duì)未來的預(yù)期也因心理情感的差異而有所不同。盡管非理性泡沫具有隨機(jī)性、沖動(dòng)性和盲目性的特征，具有一定程度的不可描述性，本文借助于資本市場(chǎng)中的噪聲交易和羊群行為理論，來解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)單邊上漲的原因，并以此來剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)中非理性泡沫的發(fā)生機(jī)制。 理性泡沫和非理性泡沫共同構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體泡沫。對(duì)于房地產(chǎn)理性泡沫，本文利用持續(xù)性依賴檢驗(yàn)(Du

4、ration dependent test)的方法，對(duì)“中房上海指數(shù)”的三大類型進(jìn)行了檢驗(yàn)和對(duì)比。結(jié)果顯示：盡管上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)具備一些與理性泡沫存在相符的特征，但在統(tǒng)計(jì)上不顯著，并不能得出上海房地產(chǎn)市場(chǎng)存在理性泡沫的結(jié)論。對(duì)于非理性泡沫的直接分離和測(cè)度，存有一定的技術(shù)障礙。由此我們著手于房地產(chǎn)市場(chǎng)總體泡沫的測(cè)度。運(yùn)用虛擬資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值取決于實(shí)體資本在最優(yōu)均衡穩(wěn)定狀態(tài)下資本的回報(bào)率這一思想，本文對(duì)1996年至2005年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格

5、運(yùn)行的正常價(jià)格區(qū)間和實(shí)際運(yùn)行價(jià)格作了總體測(cè)度。結(jié)果顯示：10年期間上海房地產(chǎn)大致經(jīng)歷了從負(fù)泡沫到無泡沫，再到有泡沫這三個(gè)階段。而到了2005年中期以后，房地產(chǎn)重新回到一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)格區(qū)間。而借鑒Hendershott and Abraham的理論觀點(diǎn)建立的市場(chǎng)供需模型對(duì)市場(chǎng)的檢驗(yàn)，也得出了類似的結(jié)論。 由此，本文認(rèn)為上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)除了在2003年底至2004年，存在一定程度的非理性泡沫以外，其余各年度的價(jià)格運(yùn)行基本上是健康的

6、。對(duì)于集中在2005年3-6月的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，并沒有對(duì)泡沫的性質(zhì)進(jìn)行區(qū)分。調(diào)控結(jié)果表現(xiàn)為：部分政策難以取得預(yù)期效果，而部分政策則具有“矯枉過正”的效應(yīng)。 對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的防范或者治理，尤其是針對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的非理性泡沫，本文分別從稅收制度、市場(chǎng)體系和城市規(guī)劃的角度作出分析。物業(yè)稅的征收直接影響到購(gòu)房者的目標(biāo)消費(fèi)函數(shù)或者投資需求函數(shù)，可以盡量降低其決策過程中的非理性因素；制定有助于市場(chǎng)透明的規(guī)則，有利于人們建立合理的預(yù)期，引

7、導(dǎo)房地產(chǎn)理性投資和消費(fèi)；科學(xué)的城市發(fā)展規(guī)劃和公共產(chǎn)品配置計(jì)劃，可以引導(dǎo)開發(fā)商、消費(fèi)者等利益相關(guān)者形成對(duì)于未來發(fā)展趨勢(shì)及其價(jià)值的合理判斷，盡量避免房地產(chǎn)投資和消費(fèi)領(lǐng)域的非理性行為。 本文研究的理論和實(shí)證意義在邏輯上包含這樣三個(gè)層次：其一，不輕言泡沫。必須根據(jù)特定階段、特定城市以及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)因素進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的研究；其二，泡沫有性質(zhì)之別。針對(duì)不同性質(zhì)的泡沫必須采取相應(yīng)不同的宏觀調(diào)控政策；其三，制度優(yōu)于政策。無論基于現(xiàn)實(shí)還是長(zhǎng)遠(yuǎn)，