1、房地產(chǎn)業(yè)不僅成了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力源，也成了企業(yè)獲得利潤(rùn)最高的行業(yè)。這不僅在于銀行的信貸消費(fèi)啟動(dòng)了國(guó)人最終需求，而且，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展。最近幾年政府大力整頓的鋼鐵、水泥、電解鋁、建材等都與它有關(guān)，目前經(jīng)濟(jì)上的瓶頸行業(yè)，如能源、電力、運(yùn)輸、水資源等也與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)。例如，北京2003年的GDP增長(zhǎng)有30％以上來自房地產(chǎn)，2004年的固定資產(chǎn)投資有50％以上來自房地產(chǎn)，足見國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。

2、在近幾年的經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)整頓也在其中，如對(duì)土地整頓、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸收緊。宏觀調(diào)控后，不少行業(yè)的增長(zhǎng)在放緩，不少過熱行業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格在下降，但全國(guó)商品房的價(jià)格卻在進(jìn)一步提高，特別是在上海、北京、杭州等大城市，商品房?jī)r(jià)格上升更是在二成以上。這也從一定意義上說明了國(guó)內(nèi)居民對(duì)住房仍然有巨大的需求。隨著國(guó)內(nèi)城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)業(yè)人口向城市的轉(zhuǎn)移，國(guó)內(nèi)城市住房的潛在需求可以認(rèn)為是一個(gè)無限大的量。加上政府業(yè)績(jī)、企業(yè)利潤(rùn)、個(gè)人信貸消費(fèi)等助

3、力，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)成了在短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)。為保證這個(gè)產(chǎn)業(yè)能夠真正適應(yīng)社會(huì)需要而快速健康地發(fā)展，房地產(chǎn)多元化融資體系的建立已屬必要。 一般來說，在成熟的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在這兩種融資一級(jí)市場(chǎng)之外，存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上，通過金融創(chuàng)新推出不同的房地產(chǎn)金融工具，如投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。這樣，通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上對(duì)證券化

4、金融資產(chǎn)的自主購買，不僅化解了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難，也分散了集中在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。 一個(gè)完整的房地產(chǎn)金融體系應(yīng)該是多元的，多渠道的，從房地產(chǎn)開發(fā)的全流程展開來看，它是一種能為不同開發(fā)階段提供金融工具和為不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者提供服務(wù)的多渠道的綜合組織。信托只是一種財(cái)產(chǎn)管理方式，歐美沒有單獨(dú)的信托公司，信托受托人可能是一家律師行，也可能是一個(gè)自然人。中國(guó)的信托體系是學(xué)習(xí)日本的模式，日本有專門的信托銀行，國(guó)內(nèi)的《信托管理辦法》規(guī)

5、定了贏利性的信托只能由信托公司做。信托在金融的創(chuàng)新里扮演著很重要的角色，比起銀行、證券來說，相對(duì)具有更多的靈活性。信托存在的價(jià)值在于和其他金融機(jī)構(gòu)合作，它和銀行是“瞎子背瘸子”的關(guān)系。在目前金融體系缺乏直接融資工具的前提下，它扮演著金融創(chuàng)新的橋梁作用。 金融發(fā)展的過程往往就是金融創(chuàng)新的過程，房地產(chǎn)信托也不例外，房地產(chǎn)信托也要依靠不斷創(chuàng)新，才能發(fā)展壯大。2003年以來房地產(chǎn)信托通過不斷地進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，在房地產(chǎn)融資市場(chǎng)上攻城掠地，迅

6、速發(fā)展，令業(yè)界刮目相看。從滿足房地產(chǎn)商融資需求的角度來看，近幾年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品創(chuàng)新的主要表現(xiàn)形式是產(chǎn)品種類豐富，在傳統(tǒng)的集合資金信托之外，衍生出了股權(quán)信托、財(cái)產(chǎn)信托、住房按揭信托和組合信托及準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金等創(chuàng)新品種。 但是，縱觀幾年來房地產(chǎn)信托的發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品取得快速發(fā)展的根本原因就在于信托公司抓住了市場(chǎng)機(jī)遇，通過產(chǎn)品創(chuàng)新滿足了市場(chǎng)主體的多元化需求，履行了自身的金融中介職能。其基本思路體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是設(shè)

7、計(jì)各種形式的信托產(chǎn)品以滿足資金需求者多樣化的融資需求；二是通過較高的收益率、嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)控制措施和一定程度上的產(chǎn)品流動(dòng)性安排，滿足資金供給者不同的風(fēng)險(xiǎn)收益偏好。 從目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在創(chuàng)新過程中，存在的問題來看，除了政策性因素制約，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品自身的局限性也不容忽視，影響了其在投資多元化、規(guī)模效應(yīng)、流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面發(fā)揮作用，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1)產(chǎn)品品種結(jié)構(gòu)不合理，資金運(yùn)用以間接融資方式為主；(2)信托計(jì)劃期限多為

8、中短期，與房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期性融資需求不匹配；(3)預(yù)期收益率沒有充分體現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)因素；(4)產(chǎn)品創(chuàng)新的層次整體水平不高；(5)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流通性安排不足。由于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品存在以上種種局限性，因此有必要在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上繼續(xù)開展產(chǎn)品創(chuàng)新，進(jìn)一步完善這種金融工具。 根據(jù)國(guó)際上房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，積極推進(jìn)房地產(chǎn)融資多元化，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的方向。目前在我國(guó)房地產(chǎn)投融資的新渠道主要有兩種方式：一是住房貸款的證券化，二

9、是房地產(chǎn)信托，而規(guī)范的房地產(chǎn)信托投資基金則是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢(shì)，是一種潮流。就我國(guó)而言，盡快建立適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)信托投資基金，有其緊迫性，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，引入房地產(chǎn)信托投資基金有利于完善中國(guó)房地產(chǎn)金融架構(gòu)。作為具有金融機(jī)構(gòu)特征的房地產(chǎn)信托投資基金，發(fā)揮著市場(chǎng)信用的作用，是對(duì)銀行信用的補(bǔ)充；房地產(chǎn)信托投資基金在國(guó)外既參與房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)金融活動(dòng)，也參與二級(jí)市場(chǎng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級(jí)市

10、場(chǎng)的重要手段。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場(chǎng)資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對(duì)以銀行為手段的間接金融的極大補(bǔ)充。因此，推出房地產(chǎn)信托投資基金，將大大地提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。 其次，引入房地產(chǎn)信托投資基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，提高金融安全。銀行和市場(chǎng)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式是不同的。銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效，容易把風(fēng)險(xiǎn)在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配；市場(chǎng)跨空間風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力比較強(qiáng)，可以在不同主體之間進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

11、跨時(shí)風(fēng)險(xiǎn)分配意味著，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)，擁有的資產(chǎn)的交易性較差，同期的調(diào)整的難度較大，只能在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配，無法在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累的問題，結(jié)果是在某_時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)一旦超過了警戒線，危機(jī)爆發(fā)。市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配，風(fēng)險(xiǎn)分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。因此，從房地產(chǎn)金融的角度來看，引進(jìn)具有市場(chǎng)信用特征的房地產(chǎn)信托基金，將一定程度提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力

12、；換言之，房地產(chǎn)信托投資基金的引入，是發(fā)展市場(chǎng)信用的重要舉措，不但不會(huì)加大系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，相反，將有助于房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分散和化解，提高金融體系的安全性。 再次，引入房地產(chǎn)信托投資基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)信托投資基金具有保值增值的功能，房地產(chǎn)投資的收益相對(duì)比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱諸多非系統(tǒng)因素的影響。投資者需要在投資組合中加入房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)與股票是可供公眾投資者選擇的兩種

13、主要對(duì)象，互為替代品；當(dāng)股市價(jià)格下跌時(shí)，以及物價(jià)持續(xù)上漲、貨幣迅速貶值時(shí)，房地產(chǎn)往往成為保值增值的主要追求對(duì)象。當(dāng)前我國(guó)城市化進(jìn)程勢(shì)不可擋，住房商品化日益深入，人民群眾在全面建設(shè)小康社會(huì)階段的首選消費(fèi)新熱點(diǎn)正是商品住房。在人均收入持續(xù)增加的背景下，商品住房消費(fèi)需求占消費(fèi)總需求的比重必將持續(xù)提高，城市其它房地產(chǎn)的需求也將不斷增長(zhǎng)，這決定了在房地產(chǎn)投資總量不盲目擴(kuò)大的前提下，房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期預(yù)期收益應(yīng)該比較高，房地產(chǎn)信托投資基金的收益也相應(yīng)

14、較高。也就是說，房地產(chǎn)信托投資基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的整體沖擊力度；可以為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)的投資者提供投資機(jī)會(huì)，有助于緩解中國(guó)金融體系的錯(cuò)配矛盾。本文的主要內(nèi)容是以金融創(chuàng)新的基本理論為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)階段房地產(chǎn)信托領(lǐng)域豐富多彩的產(chǎn)品創(chuàng)新現(xiàn)象，闡述房地產(chǎn)信托創(chuàng)新的特點(diǎn)、內(nèi)容、方式和前景。著重對(duì)市場(chǎng)上出現(xiàn)的幾種有代表性的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的創(chuàng)新性進(jìn)行分析、總結(jié)和